Thị trường khách sạn Hà Nội: Sẽ có nhiều cạnh tranh

Nhiều chuyên gia BĐS nhận định: Với diện tích khá lớn được tung ra thị trường Hà Nội trong vòng 5 năm tới thị trường khách sạn và mặt bằng bán lẻ sẽ có sự cạnh tranh lớn hơn.

Cuối năm 2009, đầu năm 2010 lượt khách du lịch quốc tế tới Việt Nam tăng mạnh khách du lịch trong nước cũng tăng nhẹ. Sản lượng công nghiệp vẫn tiếp tục xu hướng tăng nhờ nhu cầu nội địa mạnh cộng với sự tăng trưởng tương đối đồng đều và mạnh mẽ của doanh thu bán lẻ hàng hóa, dịch vụ (tăng 20% cả năm). Điều này đã đem lại những dấu hiệu tích cực cho hoạt động của các khách sạn và các trung tâm bán lẻ.

Thị trường khách sạn – triển vọng sáng sủa

Năm 2009, thị trường BĐS khởi đầu kém thuận lợi bởi ảnh hưởng của cơn lốc suy thoái kinh tế toàn cầu, đặt ra cho thị trường này con đường phát triển khá gian nan. Một trong các lĩnh vực bị ảnh hưởng mạnh nhất là mảng thị trường khách sạn, hầu như hoạt động trì trệ trong suốt cả năm. Đến quý IV/2009 với 1,03 triệu lượt khách quốc tế (chỉ giảm 11,7% so với cùng kỳ năm 2008), nền kinh tế Việt Nam có nhiều dấu hiệu khả quan, khách du lịch nội địa tăng 1,8% trong năm, đạt 6,7 triệu lượt khách đã giúp cho hoạt động của các khách sạn phục hồi ấn tượng. Công suất sử dụng phòng trung bình đã được đẩy lên mức 59,46%. Giá thuê phòng trung bình của phân khúc khách sạn cao cấp 5 sao giảm đáng kể (16,87% so với cùng kỳ năm 2008, và giảm 8,65% so với quý III): khách sạn 5 sao chỉ đạt giá 125 USD/phòng/đêm. trái lại, giá thuê phòng trung bình của cả phân khúc khách sạn 3 sao và 4 sao đều tăng, khoảng 75 USD và 41,4 USD/phòng/đêm.

Cũng trong cuối năm 2009, thị trường đón nhận nguồn cung mới là khách sạn Best Western Mường Thanh Hà Nội với 168 phòng, mặc dù chưa được phân hạng sao nhưng dự đoán đây sẽ là khách sạn 4 sao. Sang năm 2010, có khoảng 1.000 phòng khách sạn được đưa vào sử dụng, bao gồm hai khách sạn 4 sao tại Q.Hoàn Kiếm và hai khách sạn 5 sao tại khu vực phía tây, trên đường phạm Hùng. Khả năng bán phòng của các khách sạn này sẽ là một thước đo tốt để đánh giá “độ chín muồi” của khu vực trung tâm mới phía tây Tp. Song khả năng này phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của các dự án hạ tầng cơ sở; ví dụ đường Lạc Long Quân, đường cao tốc Láng – Hòa Lạc, đường vành đai 3 và các tuyến đường khác. Một yếu tố quan trọng không kém là sự hoàn thành và hoạt động cho thuê của các dự án văn phòng lân cận rất cần thiết để thu hút sự quan tâm tới khu vực vốn được coi là còn rất hạn chế các điểm du lịch (ngoài khu vực Hoàn kiếm). Các Cty BĐS cho rằng các khách sạn dọc trục đường phạm Hùng sẽ phải đương đầu với khó khăn trong ít nhất là 2, 3 năm tới cho đến khi khu vực này có thể có sự phát triển ổn định, việc nâng cấp sân bay được hoàn thành và hạ tầng cơ sở xung quanh được hoàn thiện. Song dù có các khó khăn trước mắt, triển vọng lâu dài sẽ thực sự sáng sủa.

Mặt bằng bán lẻ: trung tâm vẫn chiếm ưu thế

Cho tới đầu năm 2010 vẫn chưa có dự án mặt bằng bán lẻ mới nào được công bố tại Hà Nội, nhưng các thương hiệu quốc tế và hoạt động nhượng quyền thương hiệu lại rất sôi động. Các thương hiệu quốc tế cao cấp đã nhanh chóng chiếm những vị trí cuối cùng tại các khu trung tâm thương mại ở trung tâm Tp. trong khi đó nhiều chuỗi nhà hàng ẩm thực đã nhanh chóng mở thêm cửa hàng tại các căn nhà mặt phố được cải tạo lại. Việc thiếu nguồn cung dẫn đến giá thuê mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm tăng nhẹ đối với các hợp đồng thuê gia hạn. trên cơ sở đó, Cty BĐS CBRE đã đưa ra dự đoán thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội sẽ có các mức giá thuê cao do nhu cầu tăng từ các thương hiệu quốc tế cao cấp trong thời gian tới.

Các dự án thương mại tại khu vực ngoài trung tâm, nhờ nguồn cầu được cải thiện nên tỷ lệ trống đã giảm xuống mức 31%. Tuy nhiên, ngoài parkson và Big C, hầu hết các trung tâm thương mại ở ngoài khu vực trung tâm đều vẫn có tỷ lệ trống tương đối cao. Năm 2010 dự báo sẽ là một năm thịnh vượng của thị trường bán lẻ. Giá thuê tại các trung tâm thương mại trong khu vực trung tâm dự kiến tăng, mặc dù mô hình cửa hàng mặt phố được cải tạo cũng sẽ tiếp tục thu hút nhu cầu và hạn chế khả năng tăng giá thuê. Tuy không có kỳ vọng về tăng giá thuê tại các trung tâm thương mại ngoài khu trung tâm song nhu cầu tiếp tục tăng, các văn phòng mở rộng và ngày càng có nhiều tháp căn hộ sẽ cải thiện điều kiện cho thị trường mặt bằng bán lẻ. Với 38.500m² nguồn cung mới trong năm 2010, hầu hết có vị trí ngoài khu vực trung tâm, các dự án hiện tại buộc phải cải thiện vị thế của họ trên thị trường.

Theo nhận định của Cty tư vấn, quản lý BĐS Colliers, thị trường bán lẻ hiện vẫn được xem là có thế mạnh ở Hà Nội. Sự thiếu hụt về nguồn cung cho mặt bằng bán lẻ đang gây ra những cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các nhà bán lẻ tại những dự án mà có thể đem lại cho họ lợi nhuận trong kinh doanh. Tuy nhiên, nguồn cung dồi dào trong 5 năm tới tại Hà Nội trong lĩnh vực này chắc chắn sẽ gây ra sự cạnh tranh lớn hơn và có thể gây áp lực lên giá thuê, mà hiện đang tăng cao để ổn định thị trường. Các dự án ở vị trí không tốt sẽ  bị ảnh hưởng với giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy thấp hơn.