Thị trường nhà đất có dấu hiệu đảo chiều

KTĐT – Sở dĩ bất động sản ở Đồng Nai được các nhà đầu tư săn lùng là vì Tỉnh có một vị trí chiến lược trong không gian quy hoạch vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Theo đó, TP.HCM sẽ phát triển mạnh về hướng Đông (quận 9, Thủ Đức, giáp Đồng Nai). Mặt khác, Đồng Nai sẽ là điểm trung chuyển quan trọng giũa trục kinh tế TP.HCM và Bà Rịa – Vũng Tàu (có cảng nước sâu Thị Vải).

Sau hơn một năm trầm lắng, gần đây tình hình giao dịch trên thị trường nhà đất Đồng Nai đã có dấu hiệu đảo chiều.

Những thông tin về việc khởi động các dự án hạ tầng trọng điểm như đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây (tháng 8.2009), dự án đầu tư và mở rộng Quốc lộ 51 (do Công ty Cổ phần Phát triển Đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, B VEC làm chủ đầu tư, dự kiến sẽ hoàn thành vào tháng 2.2010), công trình cầu Đồng Nai sắp hoàn thành… đã góp phần đưa thị trường nhà đất ở một số khu vực “nóng” như Long Thành, Nhơn Trạch khởi sắc trở lại. Tuy nhiên, xét về lâu dài, thị trường nhà đất ở Đồng Nai cần phải được tổ chức lại.

Cầu đang dẫn điểm

Nếu cách đây 2 năm, các khu vực thuộc Nhơn Trạch như Long Tân (sau này sẽ được nối với đường Vành đai trong, quận 9, TP.HCM), Phú Hữu, Đại Phước (gần cảng Cát Lái)… nóng lên khi có nhiều nhà đầu tư TP.HCM đến “săn đất” thì hiện tượng này đang chuyển sang khu vực xã Vĩnh Thanh.

Trên thực tế, dù quy hoạch tổng thể thành phố mới Nhơn Trạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt cách đây 13 năm, nhưng về chi tiết vẫn còn nhiều thay đổi. Đây cũng là điều khiến các nhà đầu tư luôn trong tâm trạng “thấp thỏm” chờ đón cơ hội.

Tháng 6.2009, khi ủy ban Nhân dân tỉnh Đồng Nai ra Quyết định 1614 về Quy hoạch chi tiết 1/2000 Khu trung tâm thành phố mới Nhơn Trạch, nhà đầu tư từ TP.HCM đổ về càng nhiều, vì theo quy hoạch, khu thành phố có diện tích trên 600 ha, thuộc 3 xã Long Tân, Vĩnh Thanh và Phước An.

Một nhà môi giới tại Vĩnh Thanh cho biết, hiện người dân ở đây đã không còn tâm trạng… sợ quy hoạch như trước, bởi họ đang có nhiều cơ hội và sự chọn lựa. Nếu chấp nhận thương lượng với Nhà nước thì họ được hưởng chính sách “l:5” (đền bù 1 nhưng hỗ trợ đến 5, trong đó có hỗ trợ tái định cư, di dời, dạy nghề…). Ngoài ra, họ có thể giữ lại đất và trở thành cổ đông trong dự án hoặc bán lại cho các nhà đầu tư với giá cao gấp đôi mức đền bù.

Hiện tại, giá đất nông nghiệp ở Vĩnh Thanh đã tăng từ 2-3 lần so với mức 70 triệu đồng/.000 m2 cách đây 2 năm. Nhà môi giới này còn cho biết, trong 3 tháng trở lại đây, nhà đầu tư (doanh nghiệp lẫn tư nhân) đang “săn lùng” đất ở đây với số lượng lớn và họ cũng không cần phải xem xét “mặt mũi” khu đất như trước đây mà chỉ cần xem qua bản đồ chia thửa trên giấy. Do “cầu nhiều hơn cung”, nên các nhà đầu tư chấp nhận mua theo dạng “da beo” (các thửa đất không liền kề).

Điều này đang xảy ra ở khu quy hoạch tái đinh cư 90 ha của địa phương, trong đó có những công ty lớn như Sông Đà và Song Kim cũng tìm đến. Còn tại một số khu đất có vị trí đẹp, giá có thể lên đến 300 triệu đồng/1.000 m2. Với đà này, sang năm 2010, mức giá tại đây sẽ còn nhiều biến động.

Cũng tại Nhơn Trạch, khác với cảnh “đìu hiu” của năm 2008, đầu năm 2009, một số dự án tại Trung tâm hành chính (dọc trục đường 25B) cũng đã bắt đầu được triển khai như dự án Khu cao ốc liên hợp Trung tâm thành phố Nhơn Trạch (do Công ty Sova Holdings SDN BHD làm chủ đầu tư), dự án Khu nhà ở cho công nhân và chuyên gia (do Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Vạn Phúc làm chủ đầu tư)…

Ngoài ra, mới đây, Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Một thành viên Tín Nghĩa cũng đã làm lễ khởi công dự án Khu đô thị mới Đông Sài Gòn, với vốn đầu tư lên đến 900 triệu USD. Dự kiến, trong vòng 18-20 tháng tới, dự án sẽ cho ra những sản phẩm đầu tiên.

Tại Long Thành, thị trường nhà đất cũng đã có dấu hiệu phục hồi. Sau khi đưa Sàn Giao dịch Bất động sản Donaland (khu Phước Hải, thị trấn Long Thành) vào hoạt động (tháng 8.2008), Liên hiệp Hợp tác xã Dịch vụ Nông nghiệp Tổng hợp Đồng Nai (Donacoop) cũng đã giới thiệu sản phẩm căn hộ cao cấp trong dự án Khu phức hợp Dona Tower. Đây là công trình đón đầu khi sân bay quốc tế Long Thành triển khai. Hiện tại, giá căn hộ ở đây cũng tương đối “mềm” từ 600 triệu đến hơn 1 tỉ đồng/căn (diện tích tối thiểu khoảng 68 m2).

Cũng tại Long Thành, vào tháng 8, dự án Khu dân cư Phú Tín (15 ha) đã được chào bán qua Sàn Giao dịch Tín Nghĩa (hạng mục biệt thự). Và chỉ trong 1 ngày, toàn bộ nền biệt thự của dự án đã được tiêu thụ hết với giá gần 2,5 triệu đồng/m2.

Chiến lược liên kết

Sở dĩ bất động sản ở Đồng Nai được các nhà đầu tư săn lùng là vì Tỉnh có một vị trí chiến lược trong không gian quy hoạch vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Theo đó, TP.HCM sẽ phát triển mạnh về hướng Đông (quận 9, Thủ Đức, giáp Đồng Nai). Mặt khác, Đồng Nai sẽ là điểm trung chuyển quan trọng giũa trục kinh tế TP.HCM và Bà Rịa – Vũng Tàu (có cảng nước sâu Thị Vải). Ngoài ra, sản phẩm nhà đất ở Đồng Nai được đánh giá là dễ tiếp cận do giá thành “mềm” hơn so với TP.HCM, trung bình từ 2-5 triệu đồng/m2) và đây là cơ hội cho các nhà đầu tư tạo ra giá trị gia tăng.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, thị trường nhà đất ở đây vẫn chưa tạo được sức bật thực sự như Bình Dương hay Long An. Theo lý giải của bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản Tín Nghĩa, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản ở Đồng Nai vẫn chưa có sự liên kết với nhau mà chủ yếu phát triển theo hình thức tự phát. Tính đến thời điểm này, dù trên toàn Tỉnh có khoảng 11 sàn giao dịch, nhưng thực tế chỉ có khoảng 5-6 sàn chính thức đi vào hoạt động, phần còn lại chỉ dừng lại ở việc đăng ký (do tình hình thị trường còn nhiều khó khăn). Điều này lý giải cho sự phát triển manh mún của thị trường.

Để phát triển thị trường nhà đất ở Đồng Nai, trong tháng 9 tới, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản sẽ ngồi lại với nhau để thống nhất chiến lược phát triển thị trường trong 3-5 năm tới. Theo đó, các sàn giao dịch sẽ có những chương trình trao đổi sản phẩm và quảng bá chung bằng khoản ngân sách tự đóng góp.

Chiến lược trên được đánh giá là đòn bẩy để “đón” các dự án lớn của Tỉnh, dự kiến sẽ được triển khai trong thời gian tới như Khu đô thị mới Cù Lao Tân Vạn, Khu đô thị sinh thái kinh tế mở Long Hưng (Long Hưng, Long Thành)…