Triển vọng từ phân khúc nhà ở bình dân

– Từ nay đến cuối năm 2012 sẽ có khoảng 60 nghìn căn hộ được hoàn thành và đưa vào sử dụng, trong đó 1/3 thuộc về phân khúc căn hộ trung bình và 1/3 tiếp theo là phân khúc căn hộ bình dân. Điều đó cho thấy nguồn cung trong tương lai có khuynh hướng nghiêng về phân khúc căn hộ trung bình và bình dân hơn là loại căn hộ cao cấp và hạng sang như trước đây. Khó có thể định lượng chính xác nhu cầu nhưng nếu căn cứ vào nguồn thông tin từ chính quyền Tp.HCM thì từ đây đến năm 2012 Tp cần khoảng 110 nghìn căn hộ. Nếu đối chiếu nhu cầu dự kiến với nguồn cung trong cùng thời gian này, có thể dễ dàng nhận thấy tình trạng cầu vượt cung trên một số phân khúc thị trường. Đây cũng là khuynh hướng tất yếu của xã hội khi nhu cầu ngày càng cao so với nguồn cung hạn chế bởi không nhiều người có khả năng mua được loại căn hộ có giá trên 2.500 USD/m2 để ở.

Được biết nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn đổ vốn đầu tư vào BĐS ở Việt Nam nhưng đến nay họ vẫn chưa chiếm lĩnh được thị trường này, theo ông tại sao?

– Có rất nhiều nguyên nhân khiến nhà đầu trong nước chi phối phần lớn các giao dịch đầu tư thay vì nhà đầu tư nước ngoài. trước tiên, các Cty nước ngoài đang hạn chế nguồn vốn đầu tư ra khỏi quốc gia của họ và hạn chế nguồn vốn đầu tư của các Cty con tại các quốc gia khác. Hơn nữa, một số quốc gia phương Tây hiện vẫn tiếp tục bị ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, vì vậy hoạt động đầu tư chủ yếu là từ các nền kinh tế châu Á trong vùng và bản thân các Cty Việt Nam trong năm 2010.

Kế đến, tính minh bạch của thông tin thị trường đang vẫn là một hạn chế của thị trường BĐS. Với bất kỳ thị trường nào, yêu cầu nâng cao tính minh bạch đều được đặt ra tuy nhiên việc này không thể hoàn thiện trong thời gian ngắn. Cuối cùng, các nhà đầu tư nước ngoài thường kỳ vọng đạt được mức lợi nhuận đầu tư cao so với các nhà đầu tư Việt Nam vì cần phải tính toán thêm một số yếu tố rủi ro có thể gặp phải. Từ khi cuộc khủng hoảng tài chính bắt đầu và mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư tăng lên, khoảng cách biệt về kỳ vọng lợi nhuận giữa thị trường Việt Nam và các thị trường đã phát triển được thu hẹp. Khi nhà đầu tư nước ngoài áp dụng một mức dự phòng rủi ro đối với thị trường Việt Nam, phản ánh Việt Nam là một thị trường còn mới so với họ, do đó, mức giá mà nhà đầu tư nước ngoài sẵn sàng trả cho một dự án đầu tư sẽ thấp hơn nhiều so với nhà đầu tư Việt Nam.

Với động thái ngân hàng vẫn thắt chặt nguồn vốn cho vay đối với bất động sản, vậy ông dự đoán như thế nào về thị trường BĐS trong quý I này?

– Một số tín hiệu cho thấy lạm phát khả năng có khuynh hướng tăng trong nửa đầu năm 2010. Điều này sẽ tác động đến thị trường nhà ở nhưng khó có thể nói trước được phạm vi ảnh hưởng. Các nhà đầu cơ sẽ tiếp tục đóng một vai trò quan trọng đối với thị trường vì họ vẫn là đối tượng mua chủ yếu trong các giai đoạn đầu khi dự án mới công bố. Chỉ một số các nhà đầu cơ có nguồn vốn độc lập là tồn tại, còn các nhà đầu cơ phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng sẽ phải rút lui khỏi thị trường nếu nguồn vốn ngân hàng bị thắt chặt. Ngoài ra, việc tăng lãi suất cũng sẽ phần nào tác động đến đối tượng mua để ở vì khả năng thanh toán của họ bị giảm. Mức tăng lãi suất cụ thể sẽ xác định được sự ảnh hưởng đến thị trường.

Tuy nhiên, cũng nên nhớ rằng, trong khi có một số yếu tố tác động làm giảm nhu cầu thì vẫn có một số yếu tố khác tác động làm tăng nhu cầu. Điển hình là việc đóng cửa các sàn giao dịch vàng sẽ có thể khiến các nhà đầu tư chuyển sang một số các phân khúc thị trường đầu tư khác như BĐS hoặc chứng khoán.

Theo tôi, thị trường nhà ở phân khúc trung bình và bình dân sẽ không bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố lạm phát và các động thái của ngân hàng bởi đây là thị trường đáp ứng nhu cầu về nhà ở thực sự. Các dự án phù hợp về diện tích, có nhiều tiện ích công cộng đáp ứng được yêu cầu của xã hội sẽ dễ dàng tìm được đầu ra.

Xin cảm ơn ông!