Vì sao giá BĐS tăng cao?

Liên tục trong các năm vừa qua, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành tập trung rà soát, cắt bỏ bớt thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản để giảm phiền hà cho các DN và người dân. Tuy nhiên, các thủ tục hành chính vẫn còn phức tạp, đi theo đó là những khoản chi phí không nhỏ mà DN và người dân phải đối mặt. Đây là một trong những “thủ phạm” chính khiến thị trường BĐS bị đẩy giá lên cao.

Do nhiều nguyên nhân, giá nhà ở Việt Nam hiện nay vào
loại cao nhất thế giới.

Một khi đã kinh doanh thì không ai muốn lỗ và chịu lỗ, trừ trường hợp bất khả kháng, nhưng tình trạng khan hiếm nhà và giá đội lên nhiều lần qua buôn bán lòng vòng vẫn diễn ra như hiện nay thì thị trường BĐS sẽ tiếp tục rơi vào trạng thái bong bóng về giá. Tiền ban đầu mà chủ đầu tư đổ vào một dự án rất lớn. Ví dụ 1m2 đất khi tính ra giá bán sẽ phải cõng trên nó những khoản tiền như: Tiền sử dụng đất, vốn tạo đất sạch, tiền đấu giá, tiền đền bù GpMB, tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tiền xây dựng, tiền thuế…

Theo thống kê, để thực hiện một dự án có đến 101 thủ tục, 33 bước với 3 năm chờ đợi và có thể phải hơn nữa. Điều đó cho thấy, đến khi ra được sản phẩm để bán, chủ đầu tư đã mệt mỏi và tốn kém biết nhường nào. Do vậy, phải tăng giá, mà tăng giá có nghĩa là người mua phải chịu trận.

Giám đốc một doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS than thở: Khoản “đi đêm” của DN đang tồn tại một cách nghiễm nhiên như một quy ước “ngầm” và không thể thiếu nó trong quan hệ làm ăn. Thậm chí, nhiều người làm ăn chân chính rất ấm ức mà không thể làm khác được, bởi không chịu chi thì ngồi đó mà chờ! Có điều, nhiều hay ít còn phụ thuộc vào mối quan hệ của chủ đầu tư với các cơ quan chức năng, phụ thuộc vào dự án và độ mạnh tay của DN. Hiếm có dự án nào mà không phải có khoản này.

Các chuyên gia BĐS cho rằng, khó để đưa ra con số định lượng cụ thể, có thể là 20 – 30% hoặc cao hơn. Nhưng nếu rút ngắn thủ tục hành chính, biên độ dao động của thị trường ngắn lại, chủ đầu tư sẽ ít rủi ro hơn, ít phải nghĩ cách lách luật, nguồn cung sẽ tăng nhanh hơn, thị trường sẽ không lũng đoạn như hiện nay.

Theo tính toán, với đơn giá vật tư như hiện nay, một căn hộ cao cấp, chủ đầu tư cũng chỉ tiêu tốn không quá 30 triệu đ/m2. Còn ở mức bình thường, một căn hộ chung cư có giá bán 14 triệu đ/m2. Với mức này doanh nghiệp cũng đã lời 20 – 30%.

Thế nhưng do cung – cầu chênh lệch, kết hợp với những chi phí không tên khác, chủ đầu tư đã tăng giá bán lên đến 35 – 40 triệu đ/m2, thậm chí vài ngàn USD/m2 và làm cho giá nhà Việt Nam hiện nay vào hàng cao nhất thế giới. Điển hình như mới đây, Novaland đưa ra bán các căn hộ penthouse với giá 5.000 USD/m2, tổng giá trị căn có diện tích lớn nhất lên đến 3 triệu USD.

Cũng phải thừa nhận một điều nữa rằng, giá nhà cao có yếu tố làm giá của các chủ đầu tư, nhân cơ hội khan hiếm nhà, đẩy giá bán lên cao so với giá thành. Người mua thì đổ xô đi mua bằng được, thế là giá nhà cứ vọt lên gấp rưỡi, gấp đôi, thậm chí có thời điểm lên gấp 3 lần.

Dư luận cho rằng, ngoài việc công khai quy hoạch, tạo quỹ đất sạch, Nhà nước cần kiên quyết lập lại kỷ cương, đơn giản hóa thủ hành chính để DN không còn phải tốn kém cho những khoản tiêu cực, bôi trơn. Khi đó, thị trường BĐS trở nên lành mạnh, người dân không phải mua nhà với giá trên trời.