“Sắc màu” thị trường BĐS phụ thuộc vào chính sách

LTS: trước những biến động của thị trường vàng, đô-la và BĐS thời gian qua, các chuyên gia đã có nhận định về thị trường BĐS trong thời gian tới. Báo Xây dựng xin giới thiệu cùng bạn đọc.

Điều chỉnh chính sách sẽ là đòn bẩy kích thị trường BĐS

Khác với mọi năm, tháng 7 âm lịch năm nay lại có rất nhiều dự án được khởi công xây dựng. Cùng với các dự án cũ, các dự án mới cũng ào ạt đưa ra với một số điều chỉnh của các chủ đầu tư như giảm giá bán, giảm diện tích căn hộ… Dường như các chủ đầu tư cũng đã chú ý đến đối tượng đầu tư thực chứ không phải là các nhà đầu tư thứ cấp. Hàng mới tung ra giá cạnh tranh hơn so với hàng cũ, nhìn qua thì tưởng đó là tín hiệu vui nhưng thực tế các chủ đầu tư vẫn hướng đến đối tượng là các nhà đầu tư thứ cấp bởi dễ thu hồi vốn hơn. Ở phân khúc căn hộ cao cấp thì đã thấy rõ sự chuyển hướng marketing là hướng đến nhà đầu tư cuối cùng. Ví dụ như dự án Sunrise City, chủ đầu tư hiện nay tiếp thị đến những đối tượng có nhu cầu thực là những người có thu nhập cao, đẳng cấp cao, trong khi đó ở phân khúc dự án trung bình tôi vẫn chưa thấy các chủ đầu tư có động tác gì để hướng đến đối tượng có nhu cầu thực. Điều này rất đáng lo ngại vì đây chính là mối nguy cơ, khi các nhà đầu tư thứ cấp tài chính không đủ để đóng các lần tiếp theo, ngân hàng điều tiết tín dụng, ngưng nguồn vốn trung hạn, họ đành phải bán rẻ hơn giá gốc, khi ấy thị trường BĐS sẽ lại hỗn loạn. Tiến độ nhiều dự án bị trễ, sẽ phát sinh hàng loạt vấn đề.

Thị trường năm 2010 vẫn phụ thuộc vào chính sách tín dụng của ngân hàng. 
Ảnh TL

Hiện một thị trường 86 triệu dân thì cung hiện nay vẫn chưa là gì. Vấn đề là chúng ta phải sắp xếp, định hướng lại cung cầu, điều tiết nguồn cung, tăng nguồn cầu, có nghĩa là nên hướng trực tiếp đến đối tượng có nhu cầu thật. Nhà nước nên tài trợ trực tiếp cho người mua, cho những người làm công ăn lương, có đóng thuế đầy đủ, nếu mua căn nhà đầu tiên nên hỗ trợ lãi suất cho họ. Vì nếu thị trường BĐS phát triển mạnh và đúng hướng sẽ mang lại hiệu quả kinh tế xã hội rất cao.

“Màu sắc” của thị trường phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Nhà nước. Nếu Nhà nước phối hợp hiệu chỉnh chính sách tốt thì thị trường sẽ phát triển theo hướng tích cực. Sang năm 2010 dự báo sẽ là năm đầy khó khăn, đồng đô-la bị mất giá trên thế giới, giá dầu tăng, giá VLXD trong nước sẽ tăng do giá đầu vào tăng, các dự án bị ngưng trệ, phát sinh tranh chấp, kiện tụng vì chủ đầu tư phải điều chỉnh lại giá so với giá gốc. Kinh tế Mỹ dự báo sẽ có đợt “sóng thần” kinh tế thứ hai, lần này còn trầm trọng hơn lần trước. Vàng, đô la sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều từ nền kinh tế Mỹ nên những ai còn quan tâm đến BĐS nên chuyển qua mua đất hơn là mua chung cư, nhà.
(Nguyễn Lam Sơn, TGĐ Cty Đầu tư quốc gia Niềm Tin Việt – Vinatrust)

Thị trường phụ thuộc chính sách tín dụng

Nhìn chung thị trường BĐS từ đầu năm tới nay vẫn tốt hơn năm 2008. Tuy nhiên, thị trường có những yếu tố làm tăng nhu cầu nhưng cũng có những yếu tố làm giảm nhu cầu. Mặt khác BĐS hiện nay phần lớn là phụ thuộc vào tín dụng và các chính sách cho vay của ngân hàng. Năm nay thị trường BĐS không có biến động gì lớn, giá cả tuy ổn định nhưng sức mua vẫn yếu. Thị trường đã phục hồi khá sớm nhưng vẫn chưa bằng mức chung như năm 2006, 2007. Sau năm 2007 giá đất đã tăng lên 3-4 lần do đó mua đất hơi khó. trước kia nếu có 1 tỷ đồng thì có thể mua được đất ở trung tâm Tp.HCM, nhưng bây giờ thì chỉ có thể mua được ở vùng ven hoặc các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu…

Thị trường năm 2010 cũng giống 2009, tức là vẫn phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng của ngân hàng. Ngày trước phụ thuộc vào tiền cá nhân vì thị trường nhỏ, còn ngày nay thị trường khá lớn, số lượng BĐS nhiều cho nên là khả năng dao động biên lớn là khó. Dự án bây giờ rất nhiều nên biến động mạnh về giá là khó có thể xảy ra. Bởi vì nguồn cung rất nhiều. Chính sách tín dụng năm tới vẫn thiên về ổn định không có tăng trưởng tín dụng nhiều, do đó sức mua sẽ bị hạn chế. trong điều kiện như vậy thì thị trường sẽ bình ổn, không giảm. So với những rủi ro trên thị trường và khó khăn để có quỹ đất xây dựng vì vậy với mức giá như bây giờ là khá phù hợp, tăng cũng khó mà giảm cũng khó. Nếu sức mua yếu thì chủ đầu tư sẽ găm đất lại, không xây nhiều.

Những dự án BĐS có vị trí tốt vẫn tiêu thụ được. Khi thị trường phục hồi thì những dự án có vị trí tốt sẽ phục hồi đầu tiên. Ngoài ra, nếu giá cả vừa phải thì cũng được nhiều người lựa chọn. Tuy nhiên, do sức cạnh tranh rất mạnh nên đòi hỏi chủ đầu tư phải chuyên nghiệp hơn từ cách bán hàng tiếp thị đến thực hiện quản lý dịch vụ để thu hút khách hàng.
(Ông trần Minh Hoàng – Chủ tịch HĐQT Cty Vinaland)

Còn nhiều trở ngại để thị trường BĐS Tp.HCM “ấm” thực sự

Theo thông lệ thì cứ cuối năm, thị trường BĐS sẽ ấm lên bởi lượng kiều hối, sự tích lũy trong một năm của người dân và do tập quán của người Việt ta. Tuy nhiên mức độ “ấm” lên bị hạn chế bởi kinh tế trong nước và quốc tế mới bắt đầu hồi phục. Cũng qua cuộc khủng hoảng kinh tế vừa qua, số lượng nhà đầu tư (NĐT) thứ cấp giảm. Đặc biệt, quy định Thuế Thu nhập cá nhân (TTNCN) do chuyển nhượng BĐS đã hạn chế sức mua và giao dịch của người dân.

Thời gian vừa qua, tại Tp.HCM và Hà Nội có những diễn biến trái chiều nhau. Tại Hà Nội đã xảy ra tình trạng khan hiếm hàng còn phía Nam thì nguồn cung dồi dào nhưng giao dịch thì hạn chế, thị trường chỉ sôi động bởi một số dự án được chủ đầu tư (CĐT) tung ra với giá thấp, vốn góp ban đầu thấp và phương thức thanh toán linh hoạt. Khách hàng là những người có nhu cầu thật, thời gian gần đây lượng khách hàng này tăng hơn so với những năm trước còn các NĐT thứ cấp và NĐT nhỏ lẻ giảm bởi những phương thức bán hàng của CĐT.  

Qua diễn biến trên cho chúng ta thấy thị trường BĐS phía Nam chỉ mới “ấm” chứ chưa “sốt” như của thị trường BĐS phía Bắc. Bởi nguồn cung tại phía Nam là “bội thực”, cơ chế về nguồn tài chính từ nay tới cuối năm sẽ bị siết chặt, biến động của thị trường vàng và thị trường chứng khoán cũng khiến cho thị trường BĐS thiếu tiềm năng, nguồn đầu tư nước ngoài vào BĐS có tăng nhưng chủ yếu là những dự án BĐS du lịch cho nên nguồn vốn FDI sẽ không thay đổi.

Chúng tôi hy vọng, Nhà nước có những điều chỉnh về TTNCN trong việc chuyển nhượng BĐS rõ ràng và có lợi hơn cho người dân cùng với việc phục hồi kinh tế của Việt Nam và thế giới, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có những chuyển biến tích cực trong năm 2010.
(Ông phùng Văn Năng –  TGĐ Cty BĐS Nam Việt)

Thị trường cuối năm sẽ trầm lắng

Giá vàng và đô-la tăng khiến cho tất cả các phân khúc từ căn hộ, nhà phố, đất nền đều giảm giao dịch. Tại ACBR nhà phố giao dịch giảm 40% so với trước vì thói quen niêm yết bằng vàng. Do đó chỉ có những nhà có giá từ 800 triệu – 2 tỷ đồng mới có giao dịch. Cũng như có sự chuyển dịch về đầu tư, hiện nay đa phần người dân có nhu cầu đầu tư khoảng 200 – 300 triệu đồng, họ sẽ chuyển hướng đầu tư dài hạn sang đất nền ở các tỉnh vùng ven, có vị trí tương đối tốt, sau 5 năm nữa hạ tầng hoàn chỉnh, KCN, giao thông được kết nối…

Thị trường BĐS tại Tp.HCM trầm lắng nhưng giá khó xuống vì người đầu tư đã thanh toán hết các khoản nợ do vay vốn ngân hàng từ trước, giờ bán đi cũng không biết đầu tư vào đâu, vàng “nhảy múa”, chứng khoán thì chưa phải đã chạm đáy nên ai cũng “án binh bất động”. Do vậy lúc này ai có tiền nhàn rỗi nên mua BĐS hoặc đô-la, vì tiền đồng sẽ ngày càng mất giá.
(Ông phạm Văn Hải – TGĐ Cty Cp địa ốc Á Châu (ACBR))