Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản (BĐS) vẫn “đường ai nấy đi”, sự “liên thông” giữa 2 thị trường này chỉ là khi TTCK giảm, nhà đầu tư rút vốn để đầu tư vào BĐS và ngược lại cho dù thị trường chứng khoán đã đi vào vận hành hơn 10 năm.
Để kết nối giữa 2 thị trường này, Bộ Tài chính đang gấp rút xây dựng hướng dẫn việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý Quỹ đầu tư BĐS – một loại quỹ đầu tư chứng khoán được hình thành từ vốn góp của tổ chức và cá nhân đầu tư thông qua việc phát hành chứng chỉ quỹ, có mục tiêu đầu tư chủ yếu vào các loại BĐS và các tài sản khác.
Theo hướng dẫn này, Quỹ đầu tư BĐS được tổ chức dưới hình thức hợp đồng (gồm quỹ đại chúng và quỹ thành viên), công ty cổ phần bao (gồm công ty đầu tư BĐS đại chúng và công ty đầu tư BĐS riêng lẻ). Công ty đầu tư BĐS đại chúng có thể được hình thành từ việc chào bán cổ phiếu ra công chúng của công ty đầu tư BĐS riêng lẻ.
Quỹ đầu tư BĐS được phép đầu tư vào các loại BĐS; quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai. Quỹ đầu tư BĐS cũng được phép mua cổ phần, phần vốn góp của các công ty trong lĩnh vực khác mà có BĐS là tài sản chủ yếu chiếm từ 80% trở lên trên tổng tài sản tại báo cáo tài chính đã được kiểm toán năm gần nhất; được phép đầu tư vào các loại cổ phiếu, trái phiếu của công ty niêm yết, trái phiếu chính phủ, tiền gửi và các công cụ khác trên thị trường tiền tệ.
Quỹ đầu tư BĐS đại chúng phải bảo đảm đầu tư tối thiểu 65% giá trị tài sản của quỹ vào các loại BĐS được nêu trên sau thời gian tối đa là một năm kể từ ngày chính thức thành lập quỹ.
Ngoài được đầu tư vào các loại BĐS đầu tư đã hoàn thành, Quỹ được đầu tư BĐS đại chúng còn được đầu tư vào các dự án đang trong quá trình xây dựng nhưng phải bảo đảm việc đầu tư không làm giảm nhiều mức thu nhập trên mỗi chứng chỉ quỹ trong giai đoạn xây dựng; đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm tài sản được chào bán ngay sau khi hoàn tất công trình với mức lợi nhuận hợp lý; dự án xây dựng đã được thực hiện đúng tiến độ cho tới khi quỹ tham gia góp vốn; tổng giá trị các dự án BĐS trong quá trình xây dựng mà quỹ đầu tư không vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ.
Ngoại trừ cổ phiếu của các công ty niêm yết thuộc lĩnh vực BĐS, trái phiếu chính phủ, quỹ đầu tư BĐS dạng đại chúng không được phép đầu tư vào các loại chứng khoán của các công ty khác. Quỹ đầu tư BĐS đại chúng cũng không được góp vốn, mua chứng chỉ quỹ đầu tư, mua cổ phiếu của công ty quản lý quỹ thực hiện quản lý Quỹ đầu tư BĐS.
Bộ Tài chính dự kiến khống chế hoạt động đầu tư của Quỹ đầu tư BĐS đại chúng theo hướng, tổng giá trị các chứng khoán đầu tư của Quỹ không được vượt quá 10% giá trị tài sản. Tỷ lệ sở hữu của Quỹ đầu tư BĐS tại mỗi công ty BĐS niêm yết hoặc nhóm công ty BĐS niêm yết có quan hệ mẹ – con trên thị trường chứng khoán không được vượt quá 5%.
Bộ Tài chính cũng không cho phép Quỹ đầu tư BĐS đại chúng thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai, phát triển dự án BĐS; không được phép cho vay, bảo lãnh mọi loại nghĩa vụ trả nợ cho mọi đối tượng dưới mọi hình thức.
Quỹ đầu tư BĐS đại chúng được phép huy động vốn thông qua hình thức phát hành trái phiếu hoặc vay vốn từ các ngân hàng thương mại, công ty tài chính, nhưng tổng mức vay nợ của Quỹ không được vượt quá 60% giá trị tài sản của quỹ.
Hàng năm, Quỹ BĐS đại chúng phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận ròng để chi trả cổ tức bằng tiền cho nhà đầu tư hoặc cổ đông của quỹ.
Việc thành lập Quỹ đầu tư BĐS thành viên (quỹ đóng) phải bảo đảm có số vốn tối thiểu là 50 tỷ đồng; có tối đa 99 thành viên góp vốn không kể các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. trong quá trình thành lập, các tổ chức, cá nhân tham gia thành lập Quỹ đầu tư BĐS thành viên không được sử dụng các phương tiện thông tin đại chúng để quảng cáo, kêu gọi góp vốn, thăm dò thị trường.
Tính đến thời điểm này, Việt Nam chưa có bất cứ văn bản quy phạm pháp luật nào điều chỉnh việc thành lập và hoạt động của Quỹ đầu tư BĐS, vì vậy, việc Bộ Tài chính xây dựng hướng dẫn việc thành lập và quản lý Quỹ đầu tư BĐS, theo TS. trần Du Lịch (đại biểu Quốc hội Tp.HCM) sẽ góp phần khai thông giữa thị trường vốn và thị trường BĐS; hạn chế tình trạng người dân kinh doanh BĐS riêng lẻ dẫn đến sự hỗn loạn trên thị thị trường.
“Việc thành lập Quỹ đầu tư BĐS sẽ hướng các nhà đầu tư riêng lẻ, đầu tư tự phát thiếu chuyên nghiệp thành những nhà đầu tư chuyên nghiệp; không chỉ khai thông cả thị trường vốn lẫn thị trường BĐS, mà còn góp phần ổn định, lành mạnh cả hai thị trường này”, ông Lịch nhận định.
trong khi đó, theo giải thích của Bộ trưởng Bộ Tài chính, ông Vũ Văn Ninh, việc chậm ban hành văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của Quỹ đầu tư BĐS là do Luật chứng khoán năm 2006 hạn chế việc đầu tư đối với quỹ đầu tư (quỹ đầu tư dạng đóng không được đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản vào BĐS; Quỹ đầu tư dạng mở không được đầu tư vào BĐS). Tuy nhiên, những hạn chế này đã được Luật chứng khoán năm 2010 gỡ bỏ, tạo khuôn khổ pháp lý để Bộ Tài chính xây dựng những quy định liên quan đến huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý Quỹ đầu tư BĐS.
“Việc hình thành, phát triển Quỹ đầu tư BĐS sẽ đảm bảo tính chuyên nghiệp trong hoạt động đầu tư trên thị trường BĐS, góp phần huy động nguồn vốn cho thị trường BĐS và khơi thông được nguồn vốn giữa thị trường BĐS và thị trường chứng khoán”, ông Ninh hy vọng.
(Theo Báo Đầu Tư)
