Nhà giá rẻ “hút” khách, cao cấp ít giao dịch

Gần một tháng nay, thị trường bất động sản đã có sự phân khúc rõ rệt, nhiều chủ dự án đã chọn phương án giảm giá để kích cầu thị trường. Tại phân khúc giá nhà thấp và trung bình có rất nhiều giao dịch thành công, nhà ở cao cấp và biệt thự trở nên ế ẩm.

Nhà giá thấp và trung bình “hút” khách

Theo nhiều chủ dự án các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội, mặc dù trong bối cảnh kinh tế suy giảm nhưng từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản không “bất động” như trước mà đã có nhiều giao dịch thành công hơn. Tại phân khúc nhà ở giá từ 500 triệu đến 600 triệu đồng có rất nhiều người tìm mua, có thể nguồn cung sẽ trở nên khan hiếm.

Giao dịch mua bán nhiều thành công nhất có thể kể đến các khu đô thị mới tại Hà Đông như Văn Phú, Văn Quán, Xa La. Tại khu đô thị Văn Phú, chỉ riêng tháng đầu năm, số lượng giao dịch thành công bằng cả 6 tháng cuối năm ngoái. Còn tại khu đô thị Xa La với 400 căn hộ có diện tích từ 50m2 đến 60 m2, giá bán từ 500 triệu đồng đến 600 triệu đồng/căn đã bán hết ngay trong buổi giao dịch đầu tiên. Theo chủ đầu tư dự án này, để kích cầu thị trường và thu hồi vốn, nhiều chủ đầu tư dự án thông báo giảm giá bán gần sát với giá sàn, giảm khoảng 2 triệu đồng/m2 xây dựng; đồng thời giãn tiến độ nộp tiền từ 3 lần trước đây thành 5 lần hiện nay tạo điều kiện cho nhiều người có cơ hội sở hữu nhà. Chủ đầu tư dự án này cũng cho biết, mặc dù lợi nhuận đã giảm từ 20% đến 30% trước đây xuống còn 2% đến 3% nhưng điều đó sẽ giúp cho doanh nghiệp cầm cự được trong điều kiện kinh tế khó khăn như hiện nay và cũng giảm áp lực về giá cho người tiêu dùng khiến cho mảng thị trường này sôi động hơn.

Tìm hiểu tại các sàn giao dịch bất động sản khác trên địa bàn Hà Nội cũng cho thấy, phần lớn các đơn đặt hàng đều tập trung ở phân khúc nhà, căn hộ giá thấp và trung bình. Theo Giám đốc Công ty Bất động sản Hòa Phát Phạm Trung Hà, kể từ sau Tết, thị trường bất động sản Hà Nội nói chung có nhiều dấu hiệu khả quan hơn. Lượng khách mua bán tăng mạnh. Tại sàn giao dịch Hòa Phát, đơn đặt hàng đã tăng khoảng 3 lần so với trước Tết. Mỗi ngày có tới 10 hợp đồng giao dịch, chủ yếu tập trung vào đất dự án và những khu chung cư giá rẻ đã hoàn thiện. Tương tự, tại sàn giao dịch địa ốc Sacomreal, chi nhánh Hà Nội, mỗi ngày có khoảng 20 khách hỏi thăm, trong số đó khoảng 60% giao dịch thành công khiến doanh số đạt được của tháng 2 qua gần bằng giao dịch cả 6 tháng cuối năm 2008. Đây quả là con số mà các sàn giao dịch mơ ước trong bối cảnh tình hình suy giảm kinh tế như hiện nay, nhân viên Sacomreal cho biết.

Phân khúc cao cấp ít giao dịch

Trong khi cả giới đầu cơ và chủ đầu tư tại phân khúc nhà giá thấp và trung bình vẫn đang tiếp tục điều chỉnh giá theo hướng giảm để kích thích tiêu dùng, hút nguồn tiền của người dân về phía mình thì thị trường nhà ở, căn hộ cao cấp lại trở nên ế ẩm.

Theo đánh giá của giới kinh doanh, phân khúc thị trường này thời gian qua đã bị đẩy lên quá cao do nhu cầu nóng về cho thuê văn phòng, nay nhu cầu này giảm đã khiến thị trường này trở nên bị hẫng, thậm chí có thời điểm bị đóng băng do phải cạnh tranh với phân khúc thị trường giá thấp và trung bình. Bên cạnh đó, trong phân khúc nhà ở và văn phòng cho thuê cao cấp đang bị suy giảm, tính thanh khoản thấp dẫn đến các nhà đầu tư lại càng không thể đổ tiếp tiền vào đầu tư. Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Thế Kỷ, cho biết, nếu tính chung toàn thị trường, trước đây có khoảng 40% giao dịch là mua để kinh doanh, cho thuê lại nhưng nay họ không còn mặn mà với mảng thị trường này.

Đến thời điểm này, giá chung cư cao cấp ở nhiều khu đô thị đã giảm từ 500.000 đồng đến 1, 2 triệu đồng/m2 theo giá nguyên vật liệu đầu vào nhưng vẫn còn ở mức khá cao. Điển hình như căn hộ cao cấp có đầy đủ tiện nghi ở Siputra diện tích từ 123 đến 182m2 vẫn đang rao bán từ 225.000 đến 270.000 USD, khu đô thị Trung Hoà – Nhân Chính giá từ 26 triệu đến 31 triệu đồng/m2, Làng Quốc tế Thăng Long trước đây có giá 25 triệu nay giảm xuống còn 22 triệu đến 23 triệu đồng/m2, khu Sông Đà, Mỹ Đình từ 26 triệu đồng/m2 gần đây có lúc giảm xuống còn 21 triệu đến 22 triệu/m2… nhưng có rất ít giao dịch thành công, các “chủ nhân” này chỉ tung tin rao bán xem giá trị thực căn hộ của mình như thế nào – nhân viên một sàn giao dịch cho hay.

Theo nhiều trung tâm môi giới bất động sản, phân khúc thị trường nhà ở cao cấp dần trở nên ế ẩm do tình hình kinh tế suy giảm, thị trường chứng khoán ảm đạm và một số lý do khác nữa khiến cho thị trường này cung vượt cầu, trở nên ế ẩm. Mặc dù hiện nhiều ngân hàng đang khởi động mạnh việc cho vay mua nhà ở và có thể coi đây là một tín hiệu tốt khi vốn đã được gián tiếp đổ vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản lại nhận định chỉ các doanh nghiệp uy tín, coi thương hiệu mạnh mới có thể hấp thụ được nguồn vốn này do người dân thời gian qua đã quá thất vọng vì sự trì trệ của nhiều dự án khiến họ bị chiếm dụng vốn.

Tại hội thảo “Cao ốc văn phòng đối mặt với thị trường đầy thách thức” mới đây, Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) nhận định, nhà ở cao cấp và văn phòng cho thuê phải đối mặt với tình hình giảm giá, mất khách kéo dài. Trong tình huống xấu nhất chủ đầu tư phải tính đến việc chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ công năng của tòa nhà để tự cứu mình. Theo CBRE, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang gặp khủng hoảng, từ cuối năm 2008 các doanh nghiệp đa quốc gia thận trọng hơn với các kế hoạch tăng trưởng và thắt chặt các khoản chi tiêu, giảm thiểu người lao động nước ngoài đến làm việc, thậm chí nhiều nhà đầu tư rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình cũng là một trong những yếu tố làm thay đổi nhu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê khiến nguồn cung trở nên ế ẩm hơn.