|
KTĐT – Mục đích của quy định mọi giao dịch bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải được thực hiện trên sàn theo Luật Kinh doanh bất động sản là nhằm nâng cao tính minh bạch cho thị trường. Tuy nhiên, hiện tại đã có rất nhiều điểm bộc lộ cho thấy quy định này đang được thực hiện một cách đối phó.
Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1.1.2007 nhưng quy định về giao dịch bắt buộc qua sàn được gia hạn đến ngày 12.4.2009 để giúp hoàn thiện các sàn giao dịch theo đúng quy định. Cho nên cũng dễ hiểu khi từ nửa cuối năm 2007 đến nay các công ty địa ốc đua nhau mở sàn giao dịch BĐS, chủ yếu là trên cơ sở nâng cấp các trung tâm môi giới mua bán nhà đất cho “đạt chuẩn” để đủ điều kiện được tồn tại. Thực chất các sàn giao dịch này là tên các của các trung tâm môi giới vốn tồn tại từ trước.
Hoạt động của các sàn này, theo tiết lộ của giám đốc một sàn giao dịch thì không khác các trung tâm môi giới là mấy; các sàn chính là những nhà mua sỉ bán lẻ bất động sản từ các dự án. Họ mua cả sàn hoặc một block chung cư với các ưu đãi riêng của chủ đầu tư, chiết khấu cao. Sau đó, chỉ cần có lời ở mức chấp nhận được là họ bán lại. Các chủ đầu tư, các sàn đối thủ biết có tình trạng bán phá giá nhưng không làm gì được.
Tình trạng buôn bán độc quyền một dự án cũng diễn ra khá phổ biến khi mà các sàn giao dịch BĐS do chủ đầu tư thành lập để tự tiêu thụ sản phẩm đang diễn ra ngày càng phổ biến hoặc các sàn giao dịch lớn đều giành được quyền phân phối độc quyền một vài dự án. Hiện tại trong Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam do Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản quản lý có 100 thành viên, chia đều cho Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, thông tin về hàng hóa, sản phẩm trên mạng này rất nghèo nàn, nếu không muốn nói là rất sơ sài.
Theo quy định, các sàn phải công khai, minh bạch tính pháp lý của sản phẩm để người mua tìm hiểu, tránh tình trạng dự án chưa hoàn tất thủ tục nhưng bị chủ đầu tư đem bán. Nhưng quy định này khó có thể áp dụng cho các sàn vốn được lập ra chỉ để tự tiêu thụ sản phẩm của chính chủ đầu tư hoặc các sàn phân phối độc quyền. Tổng giám đốc một Tổng công ty chuyên kinh doanh bất động sản Nhà nước vào loại lớn nhất hiện nay, nói với DiaOcOnline rằng: “Sẽ rất khó có chuyện minh bạch khi tất cả các sản phẩm dự án của chúng tôi dù đều được thông báo là bán qua sàn (do chính Tổng công ty lập ra – PV) nhưng lại vẫn có chuyện lãnh đạo phải duyệt đơn”. Chuyện “duyệt đơn” thực tế đang diễn ra tại một dự án của chủ đầu tư này ở trên trục đường 70 (Từ Liêm, Hà Nội). Toàn bộ sản phẩm đúng là được niêm yết trên sàn nhưng khách hàng muốn mua được cần có đơn xin mua có ký duyệt của lãnh đạo Tổng công ty (?). Do sàn và chủ đầu tư là một nên khách hàng không thể có cơ hội tìm kiếm được thông tin thật của dự án.
Mang tiếng là sàn giao dịch BĐS với các trách nhiệm rất nặng nề, nhưng thực tế hầu hết các sàn giao dịch BĐS hiện nay mới chỉ hoạt động như một nấc trung gian. Điển hình nhất cho tình trạng này chính là việc chủ đầu tư dự án bảo gì nghe nấy. Đối với loại hàng hóa căn hộ chung cư thì các sàn chỉ việc bán theo giá do chủ đầu tư ấn định để được hưởng từ 1 đến 2% tổng giá trị giao dịch. Đối với loại hàng hóa là nhà riêng lẻ, người cần bán muốn niêm yết giá nào cũng được mà không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá.
Chính Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ông Nguyễn Mạnh Hà cũng thừa nhận khi trả lời báo chí rằng, nhà đầu tư vẫn cần sàng lọc thông tin vì chưa thể khẳng định mọi thông tin nhà đất qua sàn đều chuẩn 100%.
Một trong những yếu tố để thể hiện tính chuyên nghiệp của sàn giao dịch bất động sản là nơi đây phải trở thành yếu tố thúc đẩy sự minh bạch của thị trường bất động sản; chứ không đơn thuần là cung cấp dịch vụ môi giới và thu phí như hiện nay. Muốn thúc đẩy sự minh bạch thì điều kiện tiên quyết là khách hàng phải được tiếp cận với thông tin thật, đầy đủ và chính xác. Nhưng với cách tổ chức và hoàn thiện các sàn như hiện nay thì điều này còn rất xa vời. Còn nhớ, khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, năm 2007, Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà có hứa hẹn rằng, chậm nhất là quý I/2009, sẽ công bố chỉ số bất động sản (bao gồm thông tin về giá cả, mặt hàng, chủng loại…) trên cơ sở lấy giữ liệu từ 20 sàn giao dịch “chuẩn” trên cả nước. Tuy nhiên, đến giờ cam kết này vẫn chưa có bất kỳ tiến triển, Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà giờ thậm chí còn từ chối bình luận khi được hỏi về vấn đề này. Điều này có lẽ cũng đủ cho thấy tính chuyên nghiệp, sự minh bạch trong hoạt động của các sản giao dịch bất động sản ở mức nào.
Theo DiaOcOnline.vn
