Thị trường bất động sản: “Băng” đang tan ở từng phân khúc

KTĐT – Năm 2007 và 2008 chứng kiến sự trồi sụt trái ngược của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, dẫn tới vô số những hệ lụy xấu cho nền kinh tế. Tuy nhiên nhờ nỗ lực kích cầu của Chính phủ, thị trường đang dần hồi phục, và có nhiều triển vọng trong ngắn hạn.

Theo nhận định của TS. Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), thị trường BĐS những tháng tới sẽ tiếp tục dao động lên xuống nhưng ở biên độ không lớn. Và ở từng phân khúc thị trường BĐS sẽ có những diễn biến khác nhau.

Phân khúc có diễn biến tốt nhất là sản phẩm nhà, căn hộ chung cư có mức giá trung bình tại các dự án hiện hữu. Đó là những căn nhà, căn hộ thuộc các dự án đã có đầu tư, tại những địa bàn có triển vọng như Mỹ Đình (Hà Nội), ngoại vi quận Hà Đông (Hà Nội), khu Nam Tp.HCM… sẽ có triển vọng sôi động. Tuy nhiên sự sôi động này hoàn toàn khác với sự sôi động của năm 2007 và rất dễ bị suy giảm. Nguyên nhân cơ bản là do phần lớn giao dịch ở phân khúc này là của những người có nhu cầu thực. Nếu có sự tham gia của những nhà đầu tư mua để bán thì rất dễ dẫn đến tình trạng tăng giá cao và hệ quả là những người có nhu cầu thật sẽ rút khỏi thị trường, khi ấy những người đầu cơ sẽ bị đọng vốn.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà giá thấp cũng được dự báo là có triển vọng sáng sủa. Những lô đất, căn nhà hay căn hộ có mức giá dưới 1 tỷ đồng, nhất là dưới 600 – 700 triệu đồng đã và đang được mua bán sôi động. Trong cả ngắn hạn và trung hạn, các nhà đầu tư mua để bán cũng có thể tham gia vào phân khúc thị trường này thông qua hình thức mua đất để phát triển dự án (nhỏ lẻ) rồi bán cho những người có nhu cầu thực.

Khu vực nhà ở xã hội cũng thu hút sự quan tâm của không ít doanh nghiệp BĐS nhờ những chính sách ưu tiên phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ thời gian qua. Do các thị trường khác đang trong giai đoạn điều chỉnh nên các doanh nghiệp sẽ hướng đến các phân khúc sản phẩm nhà ở xã hội như một sự đầu tư thay thế. Tuy lợi suất từ phân khúc này không cao nhưng đem lại cho doanh nghiệp những lợi ích cộng đồng. Song cũng cần lưu ý nhà ở xã hội về cơ bản là những căn hộ và khu nhà có giá thấp, thậm chí rất thấp, thấp tầng. Vì vậy sau một chu kỳ sử dụng 10 – 20 năm, các doanh nghiệp sẽ phải phá dỡ những khu nhà này để xây dựng những khu nhà có chất lượng cao hơn, cao tầng hơn. TS. Chung khuyến cáo, nếu sử dụng phương thức bán thẳng cho người dân thì sau một chu kỳ, các chủ đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc đền bù, giải tỏa. “Do đó, sẽ hiệu quả hơn nếu sử dụng phương thức cho thuê hoặc bán có thời hạn cho những người có nhu cầu” – TS. Chung gợi ý.

Trong khi cả ba phân khúc BĐS kể trên đều có triển vọng tốt thì phân khúc nhà, căn hộ cao cấp được dự báo là sẽ trầm lắng trong thời gian từ tháng 4/2009 đến cuối năm âm lịch. Nguyên nhân cơ bản là do tác động của khủng hoảng tài chính quốc tế, các nhà đầu tư nước ngoài đang điều chỉnh lại danh mục đầu tư cũng như tiêu dùng. Những dự án có vốn đầu tư nước ngoài bị công ty mẹ rút bớt vốn. Thêm nữa, khách hàng của phân khúc này là người nước ngoài làm việc tại Việt Nam, người có thu nhập cao ở trong nước cũng đang phải điều chỉnh mức tiêu dùng. Hệ quả là thị trường này tạm ngưng để điều chỉnh.

Riêng phân khúc thị trường nhà đơn lẻ tại các khu dân cư cũ tại Hà Nội dường như đứng ngoài vòng ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới và tình hình kinh tế vĩ mô trong nước.

Bên cạnh đó, chuyên gia của CIEM cũng khuyến cáo các doanh nghiệp và người mua BĐS cần lưu ý tới những rủi ro ngoài dự báo. Thứ nhất là khủng hoảng tài chính thế giới vẫn chưa tới “đáy”, hai là khủng hoảng tài chính thế giới có nguồn gốc từ khủng hoảng cho vay dưới chuẩn của thị trường BĐS. Song tác động ngược lại của khủng hoảng tài chính đến thị trường BĐS thế giới như thế nào thì các chuyên gia chưa thể đoán định rõ ràng. Tuy nhiên có một điều chắc chắn là nếu thị trường thế giới biến động, hiển nhiên thị trường Việt Nam cũng sẽ bị ảnh hưởng.