Baoxaydung.vn: Xin ông vui lòng đánh giá lại đôi nét về thị trường bất động sản TP.HCM trong hơn 2 năm qua kể từ khi Việt Nam gia nhập WTO? Ông Đào Anh Kiệt: Vào nửa đầu năm 2007 thị trường chứng khoán nhanh chóng giảm sút và đến cuối năm 2008 thị trường chứng khoán vẫn tiếp tục giảm và chưa có dấu hiệu phục hồi. Do đó, giới đầu tư buộc phải bỏ lại thị trường chứng khoán, tập trung trở lại thị trường BĐS với lực đầu tư cao hơn do thu được từ thị trường chứng khoán. Từ cuối năm 2007 tới đầu năm 2008 Thị trường BĐS đã lên “cơn sốt”, giá nhà đất tăng cao, nhà đầu tư được thêm một khoảng lợi nhuận rất lớn.
Tại TP.HCM giá nhà đất vào đầu năm 2008 cao gấp 2 tới 3 lần so với đầu năm 2007. Thị trường BĐS tăng nhanh trong khoảng 1 năm thì ngừng lại và đi xuống (từ sau Quý I năm 2008) do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát của Chính phủ. Cùng với đó, các ngân hàng thương mại bắt đầu ngừng các khoản cho vay đầu tư bất động sản, tăng lãi suất tín dụng, luồng tiền của doanh nghiệp và tiền tiết kiệm của dân chuyển tới các ngân hàng thương mại, để lại thị trường BĐS đang trầm lắng. Trong 3 tháng cuối năm 2008, giá nhà đất đã thực sự giảm mạnh. Hầu hết những người đầu cơ đang dần rời bỏ thị trường BĐS vì vốn bị ứ đọng, nợ ngân hàng căng thẳng và áp lực trả nợ ngân hàng đã làm giá nhà đất giảm mạnh. Ở thị trường sơ cấp, tiến độ đầu tư các dự án vẫn còn chậm do thủ tục hành chính phức tạp, khó khăn trong bồi thường và một số nhà đầu tư thiếu vốn (do ngân hàng không cho vay). Các khu đất dự kiến đầu tư trên địa bàn các quận trung tâm như quận 1,3,4,5 đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước. Tuy nhiên hầu hết các khu đất có khả năng đầu tư lại nằm trong khu vực đang lập thiết kế đô thị nên TP chưa công bố để kêu gọi đầu tư. Bên cạnh đó các dự án đầu tư tại các quận mới và huyện cũng hấp dẫn nhiều nhà đầu tư do một số dự án hạ tầng kỹ thuật đã và đang chuẩn bị triển khai như: cầu Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ, tuyến đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Dây, đường Tân Sơn – Nhất Bình Lợi, các tuyến metro, tuyến đường Bắc Nam… Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp nước ngoài đã đến Việt Nam tìm cơ hội đầu tư vào thị trường BĐS. Tuy nhiên, do việc đầu tư các dự án quá chậm nên sản phẩm cung cấp cho thị trường thứ cấp quá ít so với nhu cầu dẫn đến cơn sốt giá nhà đất trong thời gian qua. Ở thị trường thứ cấp, hoạt động khá sôi nổi tại thời điểm giữa năm 2007 đến đầu năm 2008, sôi động nhất là việc mua bán các căn hộ chung cư cao cấp do một số nhà đầu tư nước ngoài có uy tín đầu tư, mặc dù sản phẩm BĐS vẫn chưa được xây dựng nhưng có hiện tượng tranh nhau giữ chỗ hoặc đặt cọc để mua với giá rất cao so với giá trị thực. Kế đến là hoạt động mua bán các nền đất trong các dự án nhà ở tại một số khu vực như: Quận 7, Quận 2, Quận 9, huyện Nhà Bè, Khu Phú Mỹ Hưng, Khu Đô thị Nam TP… trong thời gian qua, đã có nhiều tổ chức, cá nhân mua với số lượng lớn nền đất ở, căn hộ để bán lại. Đến nay các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất đã giảm hẳn, giá nhà đất cũng giảm so với đợt tăng giá đất năm 2008. Baoxaydung.vn: Từ đầu năm 2009 đến nay, tình hình thị trường BĐS TP.HCM vẫn chưa sáng sủa. Vậy nguyên nhân nào đã cản trở sự hồi phục này, thưa ông? Ông Đào Anh Kiệt: Ngay đầu năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản (kể cả nhà đầu cơ) đang phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây. Giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có phục hồi nhưng không nhiều, thời hạn trả nợ cả vốn và lãi đã tới, đây là thời điểm khó khăn nhất cho các nhà đầu tư. Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng BĐS, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mãi các tài sản thế chấp, nguồn cung bất động sản trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm. Nguyên nhân của tình trạng thị trường BĐS là do thị trường thiếu vốn. Giải pháp để phát triển lại thị trường phải là giải pháp về vốn. Tuy nhiên, kinh tế thế giới đang sụt giảm nghiêm trọng mặc dù các nước đã có những giải pháp kích cầu nền kinh tế nhưng đến nay cũng chưa thấy có dấu hiệu hồi phục do vậy các giải pháp về vốn để tiếp sức cho thị trường BĐS như chuyển nhượng dự án, liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài là chưa thể được trong một thời gian nữa. Vừa qua, Chính phủ Việt Nam đã quyết định gói kích cầu nền kinh tế nhưng chủ yếu tập trung hỗ trợ 4% lãi suất cho doanh nghiệp để giảm chi phí và sức ép đối với sản xuất kinh doanh. Thị trường bất động sản năm 2009 cố gắng giải quyết được những tồn tại về vốn vay đã quá hạn, điều chỉnh về mức giá sao cho phù hợp điều kiện KTXH hiện nay, không để gây ra các tác động xấu đến thị trường tài chính và khu vực sản xuất kinh doanh. Một số dự án có vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ bị “treo”, các dự án cao ốc văn phòng sẽ chậm đầu tư, nhiều dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ sớm hoàn thành và đưa vào thị trường. Theo tôi, khả năng thị trường phát triển trở lại trong vòng một năm tới là rất khó. Baoxaydung.vn: Vốn đầu tư nước ngoài đổ vào TP.HCM trong năm 2008 vừa qua tập trung phần lớn vào lĩnh vực bất động sản. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS vẫn có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Ông nhận xét gì về vấn đề này? Ông Đào Anh Kiệt: Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh, cả về số dự án lẫn tổng vốn đầu tư. Trong năm 2007, đã có 24 dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản với tổng vốn đầu tư là 1.530,4 triệu USD (gần gấp 2 lần tổng vốn đầu tư từ năm 2000 đến năm 2006 cộng lại). Trong năm 2008, đã có 45/538 dự án đầu tư vào lĩnh vực bất động sản với tổng vốn đầu tư lên đến 2.953 triệu USD/8.455 triệu USD (tăng gần gấp đôi so với cả năm 2007). Sự tăng trưởng vượt bậc về vốn đầu tư này một phần là do tình hình chung thu hút vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn TP.HCM nói riêng và trên cả nước nói chung đã có sự tăng trưởng mạnh cả về số dự án lẫn vốn đầu tư trong thời gian qua, sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Nếu xét về quy mô vốn đầu tư trên một dự án và tỷ trọng của ngành bất động sản trong giai đoạn này cũng đã có mức tăng mạnh, năm 2007 là 63,7 triệu USD/01 dự án và năm 2008 là 65,2 triệu USD/01 dự án (năm 2006 là 30,9 triệu USD/01 dự án). Tỷ trọng vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản trên tổng vốn đầu tư nước ngoài trong năm 2007 lên tới 52,63%; trong năm 2008 là 34,9%. Tính chung từ năm 1998 đến nay, tỷ trọng vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS chiếm 22,96% trong tổng vốn đầu tư nước ngoài. Thị trường BĐS vẫn có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài bởi nhiều lý do. Việt Nam nền hòa bình và chính trị ổn định, vị thế của nước ta trên trường quốc tế và khu vực ngày càng được nâng cao. Nước ta sau 02 năm trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới nên luật pháp đã và đang hội nhập với các thông lệ quốc tế và quy định của thế giới. Đây là một cơ hội tốt cho các nhà đầu tư yên tâm đầu tư lâu dài. Tỷ lệ dân cư thành thị khoảng 27% – 28%, cho thấy Việt Nam đang trong giai đoạn đầu của tiến trình đô thị hóa. Sự chuyển đổi đô thị đang diễn ra một cách mạnh mẽ, tỷ lệ dân cư thành thị sẽ tăng lên, nhu cầu nhà ở đô thị còn rất lớn. Ảnh hưởng của kinh tế toàn cầu đã kéo theo giá nhà đất tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng giảm mạnh. Đây lại là cơ hội tốt để các nhà đầu tư nhận chuyển nhượng đất và tiến hành bồi thường để chuẩn bị sẵn mặt bằng dự án và sẽ triển khai nhanh chóng khi có điều kiện thuận lợi. Vừa qua, Chính phủ đã quyết định gói kích cầu nền kinh tế sẽ chủ yếu tập trung hỗ trợ 4% lãi suất cho doanh nghiệp để giảm chi phí và sức ép đối với sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên trong thời gian tới nếu gói kích cầu của Chính phủ được tiếp tục xem xét để đầu tư các dự án hạ tầng và nhà ở cho người thu nhập thấp theo đề nghị của Bộ Xây dựng thì chắc chắn sẽ là cơ hội tốt cho thị trường BĐS phát triển.
Baoxaydung.vn: Thời gian qua, việc triển khai các dự án BĐS thường chậm do một số quy định pháp luật chưa phù hợp với thực tế. Vậy theo ông, cần làm gì để tháo gỡ những vướng mắc này. Riêng tại TP.HCM có những biện pháp gì? Ông Đào Anh Kiệt: Đúng là vừa qua việc triển khai các dự án BĐS thường chậm do một số quy định pháp luật chưa phù hợp với thực tế và chồng chéo. Do vậy trong thời gian tới nhà nước cần phải tiến hành rà soát lại hệ thống pháp luật về bất động sản, sửa đổi, bổ sung nhằm bảo đảm tính đồng bộ và hợp lý, không còn khoảng trống và cũng không còn khoảng chồng chéo giữa các Luật (Luật Đất đai, Luật xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS); Khiếm khuyết rất lớn đang tồn tại trên thị trường BĐS chính là hiện tượng giao dịch ngầm, giao dịch phi chính quy nên bằng mọi cách phải xóa bỏ được hiện tượng này. Phải hợp thức hoá được tài sản bất động sản của các chủ thể tham gia thị trường. Muốn vậy thì phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Rà soát lại hệ thống quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, nâng cấp về chất lượng và tính khả thi trong hoàn cảnh hiện nay ở nước ta, cần tập trung vào thay đổi về cách thức quy hoạch theo cách nhìn bảo đảm phát triển bền vững. Hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, hiện đại trên phạm vi toàn quốc, bao gồm một mạng kết nối, trao đổi thông tin cập nhật giữa các cơ quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc Nhà nước các cấp, nhằm giúp Nhà nước kiểm soát được những biến động về diện tích, hiện trạng sử dụng đất và chủ sử dụng đất, để có biện pháp xử lý kịp thời trước những biến động của thị trường BĐS… Riêng tại TP.HCM, UBND TP đã chỉ đạo các sở ngành phải triển khai ngay các biện pháp cải cách triệt để thủ tục hành chính (loại bỏ những thủ tục không cần thiết, giảm thời gian giải quyết hố sơ) nhằm tạo điều kiện để các dự án đầu tư được triển khai nhanh, đây cũng là một trong những giải pháp kích cầu nền kinh tế nói chung và thị trường xây dựng, thị trường bất động sản nói riêng. Baoxaydung.vn: Xin cảm ơn ông! |
Đó là khẳng định của ông Đào Anh Kiệt – Giám đốc Sở TNMT TP.HCM xung quanh chuyện thị trường BĐS thành phố sau hơn 2 năm gia nhập WTO với CTV baoxaydung.vn. Ông Kiệt cho rằng, gia nhập WTO giúp kinh tế thành phố thay đổi rõ rệt trong đó có lĩnh vực thị trường BĐS.
