Chung cư cũ: Kẻ bán, người mua đều… sốt ruột

trong khi các chuyên gia kinh tế nhận định thị trường BĐS năm 2010 chưa có dấu hiệu sẽ thay đổi gì đột biến, nhiều nhà đầu tư dè dặt, thì ở một mảng phân khúc nhỏ, sức hút đầu tư chung cư cũ (CCC) vẫn giữ nhiệt nóng, được coi như mỏ vàng cho những người “trường vốn”. Người có găm hàng không bán, người mua quyết săn bằng được tạo nên những cơn sốt ròng rã và ngày càng tăng nhiệt.

Nhà chung cư cũ đẩy giá lên cao khi nghe tin sắp được xây mới. Ảnh: La Duy

Vợ chồng anh Chiến, chị Hoa sau bao năm tích cóp Tết này đã hạ cánh an toàn xuống một căn nhà 4 tầng mới xây thuộc Từ Liêm, Hà Nội. Đến giờ nghĩ lại cảnh ngày ngày leo lên cái chuồng chim trên tầng 5 chưa đầy 40m2 ở khu CC Nghĩa Tân mốc meo, loang lổ vết thấm dột chị Hoa vẫn còn rùng mình tự hỏi sao mình lại có thể sống tại đó hàng chục năm trời. Cùng với kế hoạch bận rộn chuyển nhà, anh chị không ngờ mình phải mất thêm không ít thời gian tiếp những vị khách không mời là giới cò nhà đất, khách tìm mua. Ban đầu anh chị cũng tính bán dứt điểm căn hộ cũ với giá 1,1 tỷ  đồng nhưng khi hay khu tập thể này nằm trong kế hoạch xây dựng lại thành những tòa cao tầng hiện đại, chị Hoa quyết định không bán căn hộ cũ nữa.

Cũng cư dân CCC, anh Đô, công dân lâu năm của khu tập thể Thanh Xuân Nam vô cùng tâm đắc khi quyết định vay tiền của bạn bè, người thân, vay lãi ngân hàng… mua thêm căn hộ 70m2, không đẹp nhưng sát đường vành đai 3 để ở, đồng thời giữ lại căn hộ xập xệ cũ nát. Anh hy vọng khi dự án cải tạo, xây mới CCC được triển khai anh sẽ có cơ hội tái định cư một căn hộ khang trang gấp đôi căn hộ cũ và dĩ nhiên giá trị lớn bởi dự án là VINACONEX đảm nhận.

Theo thống kê, Hà Nội có 23 khu CCC, xuống cấp cần được cải tạo xây dựng lại. Ngay sau khi UBND Tp phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch khu tập thể Giảng Võ, Kim Liên, Thái Hà,  Thành Công, Vĩnh Hồ, Nghĩa Tân, Nguyễn Công trứ, Thanh Xuân, Thượng Đình… giá của các khu CC cao ngang với giá đất của nội thành và có nhiều nơi còn nhỉnh hơn giá của các CC đã xây mới hiện đại. Một căn hộ 40m2 cùng hơn 10m2 cơi nới tại khu Thanh Xuân Bắc cuối năm 2006 được rao bán 350 triệu đồng, nhưng nay, khi có thông tin đã vào giai đoạn chờ phê duyệt thiết kế quy hoạch do TCty Vinaconex đầu tư đã được trả giá tới trên 1,2 tỷ đồng mà chủ nhà còn chần chừ chưa muốn bán.

Các chuyên gia BĐS định giá  các khu CCC gần đô thị lõi, (lấy hồ Gươm làm mốc) thực sự là mỏ vàng khó giới hạn giá trị, bởi  trong khi quỹ đất ở trung tâm ngày càng khan hiếm, các khu ĐTM lại ở xa thành phố dẫu có thoáng và rộng nhưng nhiều người đã chán ngán chuyện tắc đường như cơm bữa. Hiện dẫn đầu về giá là  khu tập thể Nguyễn Công trứ được nhiều người săn lùng bởi đây là khu tập thể lớn nhất đang thí điểm cải tạo xây dựng từ vốn ngân sách Tp, đã được UBND Tp phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và đang làm công tác di chuyển các hộ dân khu nhà A1, A2.  Anh Thông, sở hữu một căn hộ 35m2 và gần 10m2 cơi nới tự tin phân tích với mức giá 60 triệu đồng/m2 hiện nay căn hộ của anh có giá trị gần 2 tỷ nhưng khi cải tạo xong một căn hộ cao cấp ở vị trí đắc địa như vậy với ưu đãi mua giá gốc, được hỗ trợ 10% giá xây dựng công trình… sẽ tăng gấp 4 lần và quan trọng là đến lúc đó có tiền cũng không dễ có cơ hội được sở hữu của hiếm ấy. Một số khu tập thể khác như Giảng Võ, Thành Công, Vĩnh Hồ, Nghĩa Tân… mới chỉ ở khâu trình duyệt quy hoạch  nhưng giá cũng dao động từ 25 – 40 triệu đồng/ m2. Đa số tâm lý người mua (dù là đầu cơ hay để ở) đều cho rằng các CCC sau cải tạo có thể hạ tầng giao thông chật chội hơn đô thị mới nhưng bù lại thường ở vị trí trung tâm, đắc địa, tiện trường, chợ, bệnh viện… nên vẫn xứng đáng là sự lựa chọn, bởi đây chính là những vấn đề nan giải “kêu hoài chưa thấu” tại các khu đô thị mới. Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên, lãnh đạo một TCty lớn, có uy tín và kinh nghiệm kinh doanh BĐS và cũng là doanh nghiệp đăng ký tham gia cải tạo 2 khu tập thể tại Hà Nội (xin được giấu tên) bày tỏ sự nghi ngại về tính khả thi và tiến độ cải tạo CCC của Hà Nội hiện nay. Ông này cho rằng ngay cả CC Nguyễn Công trứ – dự án thí điểm – được hưởng cơ chế ưu đãi đặc biệt cũng khó bảo đảm tiến độ yêu cầu. Với cơ chế kém hấp dẫn và sự thiếu nhất quán về chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng… cải tạo CCC thực sự là “miếng bánh” khó phân chia và vì vậy cần cân nhắc kỹ việc đầu tư vào cuộc chơi “dài hơi” này.