Cơ chế nào cho cải tạo chung cư cũ ?

Một thực tế đang diễn ra đối với các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội là, mỗi khi chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc thuyết phục một bộ phận người dân, không chỉ nhắm vào việc điều chỉnh quy hoạch, các chủ đầu tư thường chọn ngay giải pháp làm tờ trình lên các cơ quan chức năng và TP để xin một cơ chế đặc biệt cho riêng mình.

Hết điều chỉnh quy hoạch lại đến xin cơ chế riêng

Về nguyên tắc, việc cải tạo bất kể chung cư cũ nào trên địa bàn cũng đều phải áp dụng theo chủ trương của Nghị quyết 34 của Chính phủ, chính sách, cơ chế thể hiện tại các văn bản của Bộ Xây dựng và Quyết định 48/2008/QĐ-UB về cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên với cách làm của các chủ đầu tư như trên, hết xin điều chỉnh quy hoạch lại xin cơ chế riêng, họ đã tạo ra sức ép, buộc các cơ quan chức năng phải xem xét để phá vỡ các nguyên tắc quy định của các văn bản pháp quy và quy hoạch đô thị với các tiêu chí, quy chuẩn mang tính quốc gia. Nhiều cán bộ quản lý của các quận đều than rằng, mỗi khi xuất hiện thông tin về việc xin cơ chế đặc thù ở dự án này, thì cư dân của khu chung cư khác đang trong quá trình triển khai dự án cải tạo, xây mới cũng lại mong ngóng, so bì. Không những thế, khi cơ chế chung không được tôn trọng và thực hiện một cách đầy đủ, đúng đắn, việc đấu tranh của người dân để bảo đảm quyền lợi chính đáng theo đúng quy định của pháp luật đã bị lợi dụng, biến tướng thành những cuộc “mặc cả” khó có hồi kết. Cơ chế riêng song hành với cơ chế chung đã tạo ra những bất cập trong quá trình cải tạo lại chung cư cũ, chung cư nguy hiểm. Đây cũng là yếu tố làm tăng thêm những thắc mắc, dẫn đến thiếu đồng thuận trong người dân của các khu chung cư trong diện phải cải tạo, xây mới.

Nếu tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn quốc gia thì DN kêu không cân đối được tài chính. Nhưng nếu quy hoạch “lùi bước” thì hậu quả là khôn lường. Cho dù có được cải tạo, nâng cấp thì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng không thể đáp ứng nổi áp lực dân cư gia tăng theo cấp số nhân. Dưới góc độ chuyên môn, KTS Nguyễn Hồng Thục (ĐH Kiến trúc Hà Nội) cũng bày tỏ thái độ rất lo lắng về hậu quả khi các dự án cải tạo các chung cư cũ, “vô tư” nâng tầng mà không tính đến việc hạ tầng phải oằn lưng dưới gánh nặng gia tăng dân số của khu vực. Nhiều người cũng rất băn khoăn vì thực tế các DN chỉ lo cho bản thân của dự án, còn hạ tầng của khu vực xung quanh thì dồn cho Nhà nước với rất nhiều vấn đề khó khăn như vốn, GPMB…

Có nên để người dân lựa chọn chủ đầu tư?

Theo quy định của Luật Xây dựng, đối với chung cư cũ nguy hiểm, có thể áp dụng hình thức chỉ định thầu thay vì đấu thầu như các dự án đầu tư xây dựng thông thường. Hà Nội đã cho phép áp dụng cơ chế  người dân tự lựa chọn chủ đầu tư (nhà B6 Giảng Võ). Cách làm này cũng có thể có những ưu điểm riêng. Đặc biệt là được sự đồng thuận cao của nhân dân. Tuy nhiên dù là chính quyền đứng ra lựa chọn hay người dân tự tìm chủ đầu tư thì đều cần có sự “đảm bảo” của việc tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật hiện hành, tuân thủ quy hoạch, cơ chế chung đang áp dụng cho tất cả các dự án cải tạo chung cư cũ , nguy hiểm trên địa bàn TP. Bên cạnh đó, cũng cần có quy định cụ thể về cam kết trách nhiệm giữa các bên khi áp dụng phương thức người dân tự lựa chọn.

Theo một cơ chế chung

Trao đổi với một số nhà quản lý cũng như các nhà đầu tư, nhiều ý kiến cho rằng nên áp dụng một mặt bằng, một cơ chế chung cho tất cả các dự án trên địa bàn. Sự khác biệt, có chăng chỉ nên là các khoản hỗ trợ như hỗ trợ tạm cư. Nhà nước với vai trò cân đối cho tất cả các dự án trên địa bàn có thể thu nhiều hơn ở các dự án có vị trí đắc địa, từ đó tạo nguồn vốn để bù đắp cho các dự án khó khăn hơn. Hay có thể bù đắp cho DN bằng việc giao các dự án phát triển đô thị khác.

Đặc biệt chúng ta phải thay đổi quan niệm, cách thức đối với vấn đề tái định cư đối với các dự án cải tạo chung cư cũ. Tái định cư tại chỗ là điều kiện tiên quyết để tạo nên sự đồng thuận trong cư dân tại chung cư cũ, nguy hiểm. Hầu hết người dân không muốn thay đổi chỗ ở vì thói quen, vì chuyện học hành của con trẻ, công ăn việc làm… Nhưng nếu cứ giữ mãi quan niệm tái định cư tại chỗ theo kiểu “bất di, bất dịch”, ở nhà nào, phá đi xây mới rồi lại quay lại chính nhà đó, thì không thể thật sự tạo ra sự thay đổi cho toàn bộ khu ở.

Tại chỗ – có thể vẫn là xây dựng chung cư mới cao tầng hơn, nhưng 2 – 3 khu cũ sẽ cùng tái định cư về một khu mới. Quỹ đất ở dôi dư có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang dịch vụ, thương mại… Khu ở cũ cần phải được quy hoạch lại tổng thể, có thể sắp đặt lại vị trí các công trình sao cho hiệu quả, hợp lý nhất. Cũng ngần ấy đất nhưng phải có thêm các công trình dịch vụ, thương mại, công cộng, cây xanh. Các công trình này vừa làm tăng thêm giá trị cho khu ở, không làm tăng áp lực dân số và cũng để các DN có điều kiện cân đối về kinh tế, bù đắp cho chi phí đầu tư xây mới quỹ nhà ở đã cũ nát, xuống cấp.