Đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS: Muôn hình vạn trạng

Ngay sau khi Thông tư số 161/2009/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là BĐS có hiệu lực, thị trường BĐS chững lại; người bán, người mua cùng “nghe ngóng” và lo lắng nhưng chỉ một thời gian sau, thị trường lại trở nên sôi động. Thực tế quy định của Nhà nước trong Thông tư này được người bán, người mua áp dụng hết sức “sáng tạo”.

Giá bị đẩy lên một phần do thuế

trong vai người đi mua nhà đang băn khoăn về giá và thuế thu nhập cá nhân, tìm hiểu kỹ mới thấy thực tế áp dụng quy định này thật phong phú và muôn hình vạn trạng. trong vai người mua nhà ở khu vực An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội), tôi được “cò” trịnh Thu Lan tư vấn: “Nếu mua mảnh đất này em sẽ không phải lo nhiều thuế chuyển nhượng BĐS vì chị chỉ ghi trong hợp đồng là 150 triệu đồng thôi. Tính ra, em chỉ phải đóng chẳng đáng bao nhiều tiền thuế”. Giật mình bởi mảnh đất được bán với giá 1,4 tỷ đồng nhưng chỉ ghi 150 triệu đồng, như vậy, trị giá tiền ghi trong hợp đồng đã bị giảm gần 10 lần so với giá trị giao dịch thực. Đây chỉ là một trường hợp cụ thể và thực tế không ít những trường hợp như thế.

Buôn bán BĐS lâu năm, nhiều kinh nghiệm, bà Hoàng Thị Vân thì lại có cách “lách luật” êm dịu hơn. Bà mua 2 căn nhà nhưng để cho hai cậu con trai của bà đứng tên. Khi được giá, việc chuyển nhượng được tiến hành khá dễ dàng và trên nguyên tắc bà vẫn chỉ sở hữu một căn nhà, vẫn rất đúng luật và quan trọng là vẫn không phải đóng thuế khi chuyển nhượng BĐS.

Một kiểu “lách luật” khác cũng đang được nhiều người áp dụng đó là chuyển nhượng bằng hợp đồng uỷ quyền (thực chất đây là hợp đồng mua bán) hoặc hợp đồng nhưng không sang tên. Theo anh Nguyễn Mạnh Hoàng, nhân viên môi giới BĐS, thực tế có trường hợp người mua mua nhà bằng hợp đồng viết tay, khi tìm được khách mua lại họ mới sang tên trực tiếp từ người bán trước sang người mua sau. Mua bán nhà trên giấy đã và đang tồn tại, được nhiều “cò” vận dụng để trốn thuế.

Ngoài cá nhân chuyển nhượng BĐS, trong Thông tư cũng quy định và cho phép người nhận chuyển nhượng được thực hiện các nghĩa vụ thuế thay người chuyển nhượng (theo thoả thuận ghi trong hợp đồng chuyển nhượng). Quy định này đã được các cá nhân chuyển nhượng BĐS vận dụng tối đa nhằm không phải đóng thuế. Và thuế chuyển nhượng BĐS được tính “ngầm” vào giá bán, người mua phải chịu khiến giá bán BĐS bị đẩy lên cao. Anh Lê Văn Hùng ở Định Công, Hoàng Mai, cho biết anh mới mua mảnh đất 45m2 ở gần sân bóng Định Công giá 1,845 tỷ đồng. Dù biết chủ nhà tính cả thuế chuyển nhượng BĐS và sang tên sổ đỏ vào giá bán nhưng anh vẫn phải mua. Cũng theo anh Hùng, đa số người bán đều không nói ra nhưng thuế chuyển nhượng đã “ngầm tính” vào giá bán khiến người mua phải chịu.

Nhà nước thất thu

Theo bà Vũ Thị Hoà, phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), những quy định trong Thông tư 161 vẫn còn kẽ “hở”,  tạo điều kiện cho các cá nhân chuyển nhượng BĐS “lách luật”, trốn thuế. “Cách tính thuế theo 25% tiền chênh giữa giá bán và giá mua rất khó vì thực tế người bán tự kê khai. Chênh lệch do cơ quan thuế và người bán tự tính toán. Có thể xảy ra tình trạng mặc cả thậm chí nảy sinh tiêu cực giữa người thu thuế và người nộp thuế”, bà Hoà phân tích.

Theo bà Hòa thì nên thống nhất thu thuế Thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS theo 2% tính trên giá bán. Đồng thời, trong hướng dẫn cần cụ thể về hồ sơ tính thuế, tạo điều kiện dễ dàng cho việc áp dụng, thực thi. “Cần tiến tới mã hoá số ô, số thửa đất một cách thống nhất trên toàn quốc, tạo điều kiện giúp các cơ quan chức năng dễ dàng kiểm tra, kiểm soát số căn hộ mà người đó sở hữu. Đó là biện pháp đòi hỏi một lộ trình dài nhưng cần thiết”, bà Hoà nhấn mạnh.