“Đường ray” chệch hướng!

Tình hình mở sàn giao dịch BĐS hiện khá nhộn nhịp nhưng đã không còn mang lại sự kỳ vọng đối với việc cải thiện thực trạng hỗn loạn trên thị trường như thời gian trước.

Giật lùi!

Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào ngày 1-1-2007. Đa số ý kiến khi đó ủng hộ việc quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Nhiều người đã rất hy vọng với một cơ chế mua bán công khai, các giao dịch ngầm sẽ mất dần đất sống; hoạt động môi giới lẻ tẻ, tự phát, thiếu trách nhiệm với người mua sẽ bị kiểm soát và được tinh gọn lại; lĩnh vực dịch vụ bất động sản non trẻ sẽ có môi trường để nâng dần tính chuyên nghiệp. Tuy nhiên, niềm hy vọng đó đã giảm dần theo lộ trình ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật.

Trước hết là sự chờ đợi mỏi mệt về những quy định chi tiết cho hoạt động của mô hình sàn giao dịch đáp ứng tinh thần của luật. Sau gần 16 tháng kể từ khi Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản vào ngày 29-6-2006, Nghị định 153 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật mới được ban hành vào tháng 10-2007.

Đã vậy, khi ra đời, nội dung nghị định lại không đáp ứng được sự mong đợi khi chỉ tập trung vào vấn đề đào tạo và cấp chứng chỉ cho hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý và điều hành sàn giao dịch, mà không quy định chi tiết việc bất động sản phải giao dịch qua sàn ra sao, cũng như cách thức tổ chức một sàn giao dịch bất động sản.

Ngay cả với nội dung được nghị định tập trung thì điều kiện đối với hoạt động đào tạo nghề môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch cũng quá đơn giản.

Điều này đã từng tạo ra tâm lý bất an về chất lượng đào tạo cũng như giá trị của các chứng chỉ hành nghề. Và thực tế là việc đào tạo nghề dịch vụ bất động sản thời gian qua không được đánh giá cao. Những người am hiểu cho rằng kiến thức đào tạo quá cũ, thiếu thiết thực; kỹ năng nghề nghiệp không được cập nhật; và nhất là người ta có thể dễ dàng tìm một chứng chỉ đã qua đào tạo môi giới với giá 1,7 triệu đồng; định giá bất động sản 2,2 triệu đồng!

Việc hướng dẫn tổ chức mô hình hoạt động một sàn giao dịch cũng có điều đáng nói. Mãi đến tháng 5-2008, vấn đề này mới được nêu tại Thông tư 13, nhưng một lần nữa, nó cũng khiến nhiều người thất vọng. Vào thời điểm đó, dư luận đã nghi ngờ về tính hiệu quả thấp của “giải pháp sàn giao dịch” nhằm lành mạnh hóa thị trường. Đến nay, điều đó đang được thực tiễn chứng minh.

Kể từ Thông tư 13, công sức của những doanh nghiệp tiên phong đi tìm một “mô hình chuẩn” cho sàn giao dịch bất động sản giai đoạn trước đó bỗng trở thành… công cốc! Còn nhớ những doanh nghiệp đầu tiên như Phát Hưng, Inresco, Khang Thông, Sacomreal, Phú Gia… đã không thể chờ đợi đến lúc nghị định và thông tư hướng dẫn được ban hành, trong khi Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực. Họ lao vào một cuộc đua xây dựng những đề án về mô hình “sàn chuẩn” và ra sức thuyết phục Bộ Xây dựng cho phép làm thí điểm để rút kinh nghiệm và nhân rộng.

Một số người trong cuộc đã tính toán khoản đầu tư ban đầu cho một sàn giao dịch có nền tảng cơ sở vật chất và công nghệ đáp ứng yêu cầu ít nhất cũng cần năm, bảy tỉ đồng, một mặt bằng hàng trăm mét vuông sàn ở những vị trí đẹp để kết nối các hoạt động dịch vụ. Khi đó, doanh nghiệp nào được cấp phép lập “sàn chuẩn” xem như đã đạt được thành công lớn về cơ hội khai thác thị trường cũng như phát triển thương hiệu.

Thế nhưng Thông tư 13 đã mở một cánh cửa quá rộng khi cụ thể hóa yêu cầu của Luật Kinh doanh bất động sản về cơ sở vật chất kỹ thuật của một sàn giao dịch chỉ ở mức “có diện tích sử dụng tối thiểu 50 mét vuông cho hoạt động môi giới, giao dịch”, “và thêm 20 mét vuông cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung”, “có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động”?!

Điều này đã lý giải vì sao một thời gian rất dài trước Thông tư 13, con số sàn chuẩn trong cả nước được công nhận chỉ khoảng 20 sàn; nhưng từ sau khi mô hình “sàn chuẩn” được Thông tư 13 định hình thì số lượng sàn nở rộ lên đến hàng trăm, trong đó nhiều sàn cũng chỉ đơn thuần hoạt động môi giới. Điều này khiến bức tranh chung của cái gọi là “mô hình sàn giao dịch bất động sản chuẩn” không khác mấy với các văn phòng giao dịch nhà đất trước kia. Điểm khác biệt lớn có lẽ là các văn phòng tươm tất hơn một chút về hình thức, nhưng theo nhận xét của ngay cả những người trong cuộc thì cũng chỉ là… “bình mới, rượu cũ”.

Thiếu hậu kiểm

Giám đốc một sàn giao dịch tại TPHCM cho biết sàn của ông mở cửa từ sau Tết Nguyên đán đến nay chưa thấy có một đoàn kiểm tra nào đến xem sàn hoạt động ra sao. Một số doanh nghiệp dù chẳng thích thú gì với việc bị kiểm tra cũng phải công nhận rằng công tác hậu kiểm của cơ quan quản lý là rất yếu. Điều ngạc nhiên là một mô hình mới, được kỳ vọng, hao tốn khá nhiều thời gian và tiền của để triển khai nhưng lại thiếu sự quan tâm đánh giá, chấn chỉnh và rút kinh nghiệm.

Vấn đề hậu kiểm được đặt ra không phải để cổ xúy cho những việc làm “hành doanh nghiệp” mà dựa trên mong mỏi của những người thực sự quan tâm đến thị trường nhằm đánh giá tính khả thi và hiệu quả của các quy định, đặc biệt là trong việc triển khai một cách làm mới.

Theo một số chủ sàn, hiện đang có nhiều vấn đề đặt ra cần được nghiên cứu giải quyết. Có thể nêu ra đây một vài mối quan ngại:

1. Với tình hình hiện nay, liệu cơ quan quản lý có đủ sức kiểm soát để đảm bảo tính minh bạch và chuyên nghiệp mà mô hình sàn giao dịch bất động sản muốn nhắm đến?;

2. Giao dịch qua sàn vẫn chưa thể cung cấp các thông số giao dịch thực tế. Số liệu ghi nhận từ đây cũng chưa đáng tin cậy để có thể sử dụng làm cơ sở tham mưu những chính sách điều tiết thị trường như Bộ Xây dựng mong muốn;

3. Việc Luật Kinh doanh bất động sản quản lý giao dịch qua sàn chỉ đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh là không toàn diện. Bởi tổ chức, cá nhân phi kinh doanh mới là bộ phận cấu thành quan trọng của thị trường bất động sản và những rủi ro trong giao dịch dễ xuất hiện hơn với những đối tượng này;

4. Quy định chứng thực giao dịch qua sàn nặng tính hình thức, là một mớ rối rắm trong thủ tục xác nhận giao dịch và cấp chủ quyền. Điều đáng nói là nó vẫn không giúp phản ánh giá trị giao dịch thật trên thị trường thứ cấp và do đó, Nhà nước cũng thiếu cơ sở để thu đủ các khoản thuế.

Để trả lời cho các vấn đề trên, các nhà quản lý không thể chậm trễ hơn nữa trong việc tổ chức đánh giá nghiêm túc thực trạng hoạt động sàn giao dịch, mổ xẻ nguyên nhân bất cập, thậm chí xem xét lại ý tưởng, cách làm. Và điều quan trọng hơn, theo ý kiến của nhiều nhà doanh nghiệp, đó là thái độ thực sự lắng nghe của những nhà làm chính sách.

(Theo TBKTSG)