Giao dịch bất động sản ngầm sẽ chấm dứt?

Trong đó, cùng với việc tăng thẩm quyền xử phạt của thanh tra xây dựng và UBND các cấp, tối đa tới 500 triệu đồng/hành vi vi phạm, thì còn áp dụng nhiều chế tài nghiêm khắc.

Xử lý xây dựng sai phép – không thể tuỳ tiện

Theo Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng – ông Phạm Gia Yên, thì vấn đề nổi lên trong hoạt động xây dựng thời gian qua là việc thanh tra xã, phường, quận, huyện đã vận dụng văn bản hướng dẫn xử phạt vi phạm hành vi “sai giấy phép xây dựng” không đúng, quá máy móc đã gây nên bức xúc trong nhân dân.

Không kết luận là đã có sự cố tình hiểu sai văn bản pháp luật của các cơ quan thi hành công vụ, song để hạn chế tình trạng này, ông Yên cho biết: “Bộ Xây dựng đã soạn thảo Thông tư hướng dẫn NĐ 23 và đang tổ chức lấy ý kiến các cơ quan liên quan, trước khi ban hành trong tháng 5”.
 
Theo đó, chỉ có 3 hành vi cơ bản quy định hành vi xây dựng sai phép là: Thay đổi vị trí xây dựng công trình; sai cốt nền xây dựng và vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng. Đối với các công trình dân dụng, công nghiệp hay nhà ở riêng lẻ trong đô thị, thì xây dựng sai phép còn phải thuộc trong các hành vi: Sai diện tích xây dựng (tầng 1) hoặc tổng diện tích sàn được ghi trong giấy phép xây dựng; chiều cao công trình vượt quá chiều cao ghi trong giấy phép; xây dựng vượt quá số tầng quy định và thay đổi mục đích sử dụng so với giấy phép đã được duyệt.

Công trình xây dựng được cho là “sai thiết kế được duyệt”, ngoài những vi phạm nêu trên, còn phải không được làm tăng mật độ xây dựng theo quy hoạch tỉ lệ 1/500. Những trường hợp không vi phạm các quy định này, thì chủ đầu tư công trình không bị xem là vi phạm “xây dựng sai phép”.

Ông Yên cho biết: “Trước khi có những quy định cụ thể này, tình trạng xử lý vi phạm trật tự xây dựng ở các địa phương, đặc biệt là TPHCM rất nhức nhối. Có nhiều trường hợp chủ xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần thay đổi cách bố trí nội thất: Vị trí giếng trời, bố trí lại khu vực vệ sinh, phòng làm việc, phòng sinh hoạt gia đình… đều bị thanh tra áp dụng máy móc, cho là “vi phạm thiết kế xây dựng” và bị xử phạt.

Có hạn chế được tiêu cực?

Điểm mới của NĐ 23 nhằm minh bạch hoá các giao dịch BĐS, hạn chế các giao dịch ngầm là từ 1.5 sẽ áp dụng ngay lập tức việc xử phạt các tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, thuê mua BĐS thuộc diện phải qua sàn giao dịch BĐS mà không qua sàn; không đúng trình tự, thủ tục quy định; không xác nhận hoặc xác nhận sai BĐS giao dịch trên sàn. Mức phạt cho mỗi trường hợp vi phạm được quy định là từ 50-60 triệu đồng/lần.

Đối với những trường hợp kinh doanh BĐS không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh; vi phạm các quy định về huy động vốn trong dự án phát triển nhà ở, khu đô thị (như trường hợp của CTCP Sông Đà 1.01 ở Văn Khê – huy động vốn khi chưa xây xong phần móng); vi phạm quy định về chuyển nhượng dự án; thì mức phạt tiền lên tới 60-70 triệu đồng/lần vi phạm; nếu tái phạm, chủ đầu tư dự án còn có nguy cơ bị tước giấy chứng nhận đăng ký  kinh doanh tới không thời hạn.

Các dự án phát triển nhà ở, nếu không dành quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng quỹ nhà ở xã hội; không đầu tư xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật theo đúng dự án được duyệt; không cho thuê nhà ở xã hội đúng đối tượng thì chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 40-50 triệu đồng/lần.

Ông Phạm Gia Yên thừa nhận: Quy định mức xử phạt nghiêm khắc là để có tác dụng răn đe, song cũng không thể loại trừ sẽ xoá bỏ được hoàn toàn các giao dịch ngầm về BĐS. Thanh tra cũng sẽ không có đủ “tay” để phát hiện và xử lý các sai phạm này, trừ khi cộng đồng xã hội phải vào cuộc. Cụ thể, người dân, tổ chức phát hiện những giao dịch không minh bạch, không đúng quy định hiện hành, tố giác với thanh tra. Khi đó, tuỳ theo thẩm quyền, nếu thanh tra không vào cuộc, xử lý thì sẽ có chế tài xử phạt.

Hiện nay, nếu chiểu theo quy định, chủ đầu tư phải dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, nhiều lo ngại được đặt ra là số dự án BĐS bị xử lý sẽ lên tới con số hàng trăm, do nhiều dự án chưa hoàn thành, chậm tiến độ. Chưa kể nhiều CĐT không “mặn mà” với việc xây dựng do không có vốn, thị trường BĐS đóng băng. Như vậy thanh tra xây dựng có xử lý xuể không?

Ông Yên cũng cho biết: Việc xử lý các vi phạm xây dựng phải dựa trên quy hoạch tỉ lệ 1/500 được chính quyền địa phương phê duyệt, nhưng thực tế là việc duyệt các quy hoạch này rất chậm, thậm chí là “giậm chân tại chỗ”.

Trong khi đó, trong NĐ 23 và cả thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng tới đây, chế tài xử phạt đối với cán bộ, công chức không hoàn thành nhiệm vụ, yếu kém trong việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch lại không có chế định.