Khoảng trống thị trường

Đang có những rào cản từ trong nội tại vận hành của các cơ quan quản lý thị trường BĐS ở Việt Nam.

Nhà nước chưa thể hiện được vai trò điều tiết thị trường theo quy luật cung – cầu.     Ảnh: Duy Tường

Lỗ hổng nhân lực

Thị trường BĐS Việt Nam phát triển mạnh từ năm 1993 đến nay. Qua hơn 15 năm với 3 chu kỳ nóng – lạnh, nhưng hệ thống tổ chức quản lý điều hành thị trường vẫn dang dở, chưa hoàn thiện.

Cũng do đây là một thị trường khá mới mẻ, nên ở hầu hết các địa phương, khoảng trống về nhân lực rất lớn. Đơn cử, thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, đến nay chưa có hệ thống cán bộ cấp huyện cấp xã làm công tác nắm bắt tình hình thị trường BĐS ở địa phương mà chỉ có từ 2 – 3 cán bộ cấp tỉnh. Vấn đề càng trở nên bức xúc khi Luật Xây dựng cho phép cấp xã có quyền cấp phép xây dựng. Và tình trạng người không có chuyên môn, làm kiêm nhiệm, cấp phép tràn lan đã khiến chính quyền địa phương không thể nắm hết được sự phát triển về BĐS trên địa bàn. Theo đó, tình trạng chuyển nhượng tràn lan, xây dựng trái phép diễn ra… khiến cho thị trường này ngày một hỗn loạn. Ngay với hai thị trường BĐS lớn là Hà Nội và Tp.HCM,  cũng chỉ có 3 nhân viên biên chế chung trong phòng Quản lý nhà. Với tốc độ phát triển như hiện nay, cộng thêm yếu kém về năng lực, số nhân viên này chỉ ngồi đếm hồ sơ đã không hết. Và tất nhiên, hệ thống tổ chức để bảo đảm vai trò quản lý Nhà nước, điều hành thị trường BĐS đã hổng ngay từ cơ sở.

phân tán và thiếu công bằng

Mặc dù thống nhất khái niệm về BĐS gồm các công trình gắn liền với đất đai, nhưng hệ thống quản lý vẫn chưa thống nhất. Thị trường BĐS bắt đầu từ tạo lập, qua giao dịch mua bán chuyển nhượng đến quản lý sử dụng lại do nhiều cơ quan quản lý khác nhau (Việc giao đất, cho thuê đất do Sở TN&MT thực hiện; việc phê duyệt dự án thì do Sở KH&ĐT; việc thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng do Sở Xây dựng; phê duyệt quy hoạch do Sở QH-KT; cấp giấy chứng nhận sở hữu do cấp huyện; xác nhận mua bán do cơ quan công chứng). Địa phương thì thiếu một cơ quan đầu mối tổng hợp. Đây chính là nguyên do khiến công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm của cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền các cấp đối với các hoạt động của thị trường BĐS phân tán, thiếu hiệu lực. Ví dụ, tình trạng dự án nhà ở kéo dài, chiếm đất đồng thời vi phạm cả Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, nhưng trách nhiệm xử lý chính lại không rõ cơ quan nào.

Theo nhận định của các chuyên gia, nếu thực hiện tốt các văn bản pháp luật hiện có  – mặc dù còn khiếm khuyết – thì thị trường BĐS ở Việt Nam không đến nỗi thiếu minh bạch như hiện nay.

Bị động trước thị trường

Một điểm rất đáng quan ngại là, Nhà nước chưa thể hiện được vai trò điều tiết thị trường theo quy luật cung cầu. Khi thị trường thiếu hàng, giá tăng, Nhà nước không chủ động được quỹ đất, quỹ nhà để tung ra điều tiết thị trường. Ngược lại, khi thị trường trầm lắng, Nhà nước cũng chưa chủ động tung tiền ra mua hàng (hạ tầng, công trình công cộng, nhà ở xã hội…) để kích cầu thị trường. Kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy, nếu chủ động điều tiết, ổn định thị trường BĐS, ngoài mục tiêu đạt được về ổn định kinh tế vĩ mô, Nhà nước thường có lãi bởi bán hàng lúc giá cao và mua hàng lúc giá thấp. Vấn đề còn lại chỉ là chuẩn bị một nguồn vốn dưới dạng tiền hay tài sản BĐS mà thôi.

Không chủ động trước những diễn biến của thị trường, mới xảy ra tình trạng có đô thị thì thừa hàng hóa BĐS, nơi khác lại thiếu trầm trọng. Ở đây, công cụ quy hoạch đã không được các cơ quan quản lý Nhà nước sử dụng hiệu quả để làm tăng giá trị sử dụng đất đai, chủ động điều tiết thị trường. Tại nhiều đô thị, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước và một bộ phận nhân dân – mà trường hợp cấp phép tràn lan cho các dự án tại khu vực Hà Tây của Hà Nội mở rộng là một ví dụ.

Rõ ràng, đang có những rào cản từ trong nội tại vận hành của các cơ quan quản lý thị trường BĐS ở Việt Nam. Nó khiến cho thị trường BĐS không phát huy được vai trò trụ cột và động lực quan trọng trong nền kinh tế. Đó cũng là nguyên do tạo nên những cơn sốt nhà đất, đẩy giá BĐS lên cao một cách vô lý, làm ảnh hưởng rất lớn đến đầu tư phát triển sản xuất và ổn định đời sống nhân dân.