Năm 2009: Giải pháp nào để phá băng thị trường BĐS ?

gs.tskh đặng hùng võ, nguyên thứ trưởng bộ tài nguyên & môi trường: ngay đầu năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản (bđs) (kể cả nhà đầu cơ) phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây. giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có phục hồi nhưng không nhiều, thời hạn trả nợ cả vốn và lãi đã tới là ngữ cảnh khó khăn nhất cho các nhà đầu tư.

hệ lụy từ sự ngưng trệ thị trường trong năm 2008

tham luận tại một cuộc hội thảo mới đây được tổ chức tại hà nội về “tác động của hội nhập kinh tế quốc tế và hai năm gia nhập wto – những vấn đề đặt ra đối với ngành bất động sản”, gs.tskh đặng hùng võ đánh giá, thời kỳ cuối năm 2007 kéo dài đến tháng 2/2008 là giai đoạn nhà đầu tư gặt hái lớn từ thị trường bđs, tình hình thị trường tự tăng giá đã tự tạo nên một khoảng lợi nhuận rất lớn mà nhà đầu tư chỉ cần hưởng lợi “từ trên trời rơi xuống”. theo tổng kết giá thị trường của một số dự án tại 2 đô thị lớn nhất  là hà nội và tp hồ chí minh), giá nhà đất vào đầu năm 2008 cao gấp 2 tới 3 lần so với đầu năm 2007. các “bong bóng kinh tế” trong thị trường bđs đã mang lại rất nhiều lợi nhuận bất hợp lý cho các nhà đầu tư. nhiều tờ báo đã phản ánh giá nhà đất ở việt nam đạt đỉnh trên thế giới.

bên cạnh đó, phải nói tới tình trạng số người đăng ký mua nhà dự án luôn luôn vượt từ 7 tới 10 lần số lượng căn hộ bán ra của dự án, cũng có thể nói là tỷ lệ cầu ảo vượt cung thật quá cao. cảnh tượng xếp hàng đăng ký mua căn hộ của dự án the vista, sky garden 3, river view, phú hoàng anh… ở tp hồ chí minh là những minh chứng cho quan hệ cung – cầu bất thường này. việc tăng giá bất bình thường của thị trường nhà đất đã là nguyên nhân gây nên cầu ảo từ kỳ vọng có lợi nhuận khi mua được căn hộ và khi bán lại các phiếu đăng ký mua nhà đất. giá nhà đất cao cấp tăng nhanh đã kích thích giá nhà đất “bình dân” và giá đất nông nghiệp cũng tăng theo… có thấy trong những tháng cuối năm 2007 và đầu năm 2008 là đỉnh điểm của hiện tượng sốt giá nhà đất trong giai đoạn này ở nước ta.     

tình trạng giá nhà đất tăng cao trong giai đoạn này làm cho hầu hết các tổng công ty, tập đoàn lớn đã thành lập các doanh nghiệp trực thuộc chuyên đầu tư, kinh doanh bđs. các nhà đầu tư nước ngoài cũng chuyển hướng đầu tư vào thị trường bđs việt nam. năm 2007, đã có 40% số vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài đăng ký vào hoạt động trong thị trường bđs (khoảng 8/20 tỷ usd). nhiều ý kiến lạc quan của các nhà đầu tư đã cho rằng việt nam đang bắt đầu tiếp cận giai đoạn phát triển với tỷ lệ đô thị hóa cao, tiềm năng rất lớn, năm 2008 mới thực sự là thời gian phát triển mạnh hơn nữa của thị trường bđs.

bên cạnh đó, đến cuối năm 2007, ngân hàng nhà nước cho biết là cho vay đối với bđs đã chiếm 10% tổng dư nợ. tuy nhiên vào cuối tháng 2/2008, tình trạng giá hàng hóa tăng cao trên thị trường bắt đầu xuất hiện, các chỉ số lạm phát cho thấy nhà nước cần phải điều chỉnh thị trường tiền tệ. ngày 15/2/2008, ngân hàng nhà nước ban hành quyết định phát hành tín phiếu bắt buộc, nhiều ngân hàng thương mại đã bắt đầu ngừng cho vay mới đối với đầu tư bđs do lo ngại thị trường đang phát triển quá nóng nên có thể dẫn tới bất ổn định của thị trường tiền tệ. từ đó, các nhà đầu tư cũng như đầu cơ bđs lâm vào tình trạng khó khăn về vốn, các dự án sắp bắt đầu phải ngừng lại, các dự án đang triển khai phải giảm tiến độ, một số dự án phải chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác, các dự án gần hoàn thành phải sớm kết thúc để bán nhằm thu hồi vốn. giá nhà đất trên thị trường đã chững lại và có xu hướng giảm.
   
hạn chế vốn vay cho thị trường bđs đã trực tiếp cắt đi nguồn cho đầu cơ bđs. trên thực tế, sau khi hạn chế vốn vay, thị trường bđs rơi vào tình trạng ngưng trệ, bđs nhà đất đứng giá và số lượng giao dịch thành công đã giảm đi rất nhiều. đến cuối tháng 6/2008, nhà đất trở nên rất khó bán và giá đã giảm ở mức đáng kể, bắt đầu từ các dự án ở những vị trí thiếu thuận lợi. nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bđs đã giảm tới đáy, không thể giảm hơn nữa.

trong tháng 10 và tháng 11/2008, giá nhà đất đã thực sự giảm ở nhiều thành phố. hầu hết những người đầu cơ đang dần rời bỏ thị trường bị trầm lắng kéo dài, vốn bị ứ đọng, nợ nần ngân hàng căng thẳng. các nhà đầu tư vào các khu đô thị mới ở hà tây (cũ) cũng thất vọng vì kỳ vọng đón đầu đợt tăng giá khi hà tây được nhập vào hà nội đã không thành. áp lực trả nợ ngân hàng đã làm giá nhà đất giảm rất mạnh. tại thời điểm này, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bđs tại các tổ chức tín dụng trong cả nước là trên 115.000 tỷ đồng (chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế), trong đó 2 thành phố lớn nhất có tổng số dư nợ chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay bđs trong cả nước. theo nhiều chuyên gia ước tính, tổng số nợ xấu trong dư nợ cho vay bđs sẽ lên tới gần 5% tổng dư nợ, chạm ngưỡng tỷ lệ nợ xấu đáng lo ngại trong hoạt động ngân hàng… mặt khác, ở thời điểm chuyển từ năm 2008 sang năm 2009 này, nhiều hợp đồng vay đầu tư bđs đến kỳ hạn phải trả nợ cả gốc và lãi. trong khi đó, giá bđs lại đang giảm 30 – 40%, thậm chí có nơi giảm tới 50 – 60%. việc giảm giá đang có tác động làm tăng các giao dịch về nhà đất, cầu thật đang có khả năng tiếp cận tới các nguồn cung của thị trường. 

theo phân tích của gs.tskh đặng hùng võ, tình trạng thị trường bđs nước ta trong giai đoạn cuối năm 2008 cho thấy có những mặt tiêu cực và có những mặt tích cực. sự suy giảm của bất kỳ thị trường nào cũng là một biểu hiện tiêu cực, các nhà đầu tư khó khăn, tác động không thuận lợi cho quá trình công nghiệp hóa, gây ảnh hưởng không tốt tới các thị trường khác có liên quan. riêng đối với thị trường bđs nước ta, tình trạng giảm sút hiện nay cũng thể hiện nhiều mặt tích cực đối với nền kinh tế: thứ nhất, các doanh nghiệp đang háo hức tập trung đầu tư vào bđs để kiếm lợi nhuận lớn sẽ quay trở về với các ngành nghề kinh doanh chính của mình; thứ hai, thị trường nhà đất đang trong trạng thái không còn đầu cơ, người lao động bình thường có khả năng với tới nhà ở cho mình; thứ ba, nhà nước có thời gian để hoàn thiện các công cụ quản lý đối với thị trường, tạo được một thị trường bđs lành mạnh và hiệu quả.

năm 2009 – cần xử lý mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường bđs

có thể thấy nguyên nhân của tình trạng thị trường bđs năm 2008 ngưng trệ là do thị trường thiếu vốn để phát triển. giải pháp để phát triển lại thị trường chính là giải pháp về vốn. trong khi đó, do với tình hình kinh tế – xã hội trong nước, tình hình lạm phát đã được kiềm chế bước đầu, kinh tế trong nước hiện đang có biểu hiện của giảm phát, sức vốn trong nước đang rất yếu. đối với tình hình kinh tế thế giới, sự suy giảm đang mở rộng từ mỹ sang các nước khác, nhiều tập đoàn kinh tế hùng mạnh đều thiếu vốn để duy trì hoạt động bình thường, lao động đang bị cắt giảm ở mức độ khá cao.

ngay đầu năm 2009, các nhà đầu tư bđs (kể cả nhà đầu cơ) đang phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây. giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có phục hồi nhưng không nhiều, thời hạn trả nợ cả vốn và lãi đã tới là ngữ cảnh khó khăn nhất cho các nhà đầu tư. các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng bđs, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ, ngân hàng sẽ phát mại các tài sản thế chấp, nguồn cung bđs trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm. như vậy, thị trường bđs sẽ rơi vào một vòng luẩn quẩn mà hệ quả là khả năng giảm giá nhà đất ngày một nhiều hơn nếu không có giải pháp tăng vốn tác động từ bên ngoài thị trường. một ngữ cảnh hơi giống với khủng hoảng tín dụng thứ cấp của nhà ở tại mỹ hiện nay.

gs.tskh đặng hùng võ cho rằng, trong tình hình cụ thể của nội tại thị trường bđs nước ta, tự các nhà đầu tư khó có thể tìm ra giải pháp. nếu tình hình kinh tế thế giới thuận lợi, các nhà đầu tư trong nước có thể tính tới giải pháp vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài như chuyển nhượng dự án, liên kết, kinh doanh… trên thực tế, tình trạng kinh tế thế giới đang suy giảm như hiện nay làm cho giải pháp này không còn khả thi. các nhà đầu tư trên thế giới đang phải tự tìm giải pháp vốn cho mình, khó có thể tính đến vốn cho thị trường bđs của nước ta. còn lại một khả năng cuối cùng như chính phủ mỹ đã thực hiện, sử dụng vốn ngân sách nhà nước để giải cứu thị trường, chắc giải pháp này cũng khó thực hiện với khả năng ngân sách nhà nước hiện nay.

gần đây, các phương tiện thông tin đại chúng có đưa tin về dự kiến của chính phủ kích cầu thị trường bđs bằng nguồn kinh phí khá lớn cho các dự án nhà ở xã hội. theo đánh giá của các chuyên gia, về phương hướng của giải pháp kích cầu này là hợp lý nhưng thực hiện như thế nào để không quay lại lối mòn bao cấp nữa là điều đáng phải quan tâm. ngay ở các nước công nghiệp phát triển, giải pháp trợ giúp của nhà nước cho thị trường là rất cần thiết để thị trường đứng vững vào nhưng khi sóng gió, nhưng không thể trợ giúp bằng cơ chế “xin- cho”, trợ giúp này cũng phải theo đúng quy luật của thị trường.

“thị trường bđs năm 2009 cố gắng giải quyết được những tồn tại về vốn vay đã quá hạn, điều chỉnh về mức giá sao cho phù hợp điều kiện kinh tế – xã hội hiện nay, không để gây ra các tác động xấu đến thị trường tài chính và khu vực sản xuất kinh doanh. khả năng thị trường “nóng” trở lại trong vòng một năm tới là rất khó. trong hoàn cảnh năm 2009, các cơ quan quản lý đối với thị trường bđs cần tập trung thực hiện gấp việc hoàn thiện các công cụ quản lý để trong tương lai chúng ta có được một thị trường bđs không có đầu cơ, công khai, minh bạch, hiệu quả và phân phối hợp lý lợi nhuận từ thị trường.” – gs.tskh đặng hùng võ đề xuất.