Quan điểm về sở hữu chung – riêng tại các chung cư: Còn hiểu khác nhau khi đọc các văn bản pháp quy

thời gian qua đã xảy ra một số vụ việc tranh chấp phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong các nhà chung cư cao tầng, cũng như chưa có sự thống nhất trong việc thu phí vận hành, dịch vụ quản lý, khai thác và phí bảo trì nhà chung cư dẫn đến có nhiều đơn khiếu nại gửi các cơ quan quản lý nhà nước. các vụ việc chưa được các chủ đầu tư giải quyết dứt điểm, vẫn còn những cách hiểu khác nhau khi đọc các văn bản pháp quy liên quan.

thực tế, tồn tại rất nhiều dạng chung cư trên địa bàn thành phố và cả nước. có những chung cư không có tầng hầm để xe (thấp tầng); có những chung cư có cả 1, 2 tầng hầm để xe và 1, 2 tầng ngay tầng hầm dùng khai thác thương mại; có những chung cư phục vụ toàn bộ căn hộ các đối tượng tái định cư; có những chung cư thương mại, ngân sách thành phố mua lại một số căn hộ để bố trí tái định cư; có những cao ốc đa năng, trong đó một số tầng được dùng làm thương mại, một số tầng làm văn phòng, một số tầng bố trí căn hộ… với nguồn vốn bỏ ra do đó rất khác nhau. mỗi loại chung cư chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh riêng, trong sự khống chế điều chỉnh chung của pháp luật, mà cao nhất là luật nhà ở. như vậy, từng loại chung cư, việc qui định sở hữu chung, sở hữu riêng chắc chắn sẽ khác nhau. không thể có qui định thống nhất được.

việc tranh chấp phần sở hữu chung ở các chung cư, nếu vẫn còn tiếp tục xảy ra, về nguyên tắc các bên liên quan vụ việc phải gởi đơn đề nghị đến ubnd xã hoặc phường nơi chung cư tọa lạc để tiến hành hoà giải; nếu hoà giải không thành thì các bên liên quan có quyền khởi kiện ra toà án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi cho mình.

việc tranh chấp phần sở hữu chung ở các chung cư, nếu vẫn còn tiếp tục xảy ra, về nguyên tắc các bên liên quan vụ việc phải gửi đơn đề nghị đến ubnd xã hoặc phường nơi chung cư tọa lạc để tiến hành hoà giải; nếu hoà giải không thành thì các bên liên quan có quyền khởi kiện ra toà án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi cho mình.

luật nhà ở cũng qui định trong thời gian không quá 12 tháng, kể từ ngày chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì, tổ chức hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (hội nghị nhà chung cư) để bầu ban quản trị. khi chưa thành lập được ban quản trị (bán chưa hết căn hộ, các chủ sở hữu, chủ sử dụng không thống nhất…) chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các công việc của ban quản trị.

trong luật nhà ở, như đã trích dẫn, có nêu “phần diện tích khác của chung cư, được công nhận là sở hữu riêng theo qui định của pháp luật”. nội dung này, cần được bộ xây dựng ban hành văn bản dưới luật, qui định cụ thể cho từng trường hợp, tránh tuyệt đối quan điểm khi bán hết căn hộ, chủ đầu tư không còn quyền sở hữu ! trước mắt, quan trọng nhất là nội dung hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nội dung mà bấy lâu nay các bên mua – bán đều thực hiện qua loa, không đầy đủ, thường có lợi cho bên bán hơn là bên mua, trong đó, nhiều trường hợp là bên mua cả đời mua nhà một lần, không để ý.

vấn đề là phải tạo sự công bằng. do vậy, việc hoàn thành giao dịch trên sàn bất động sản từ 1/1/2009 là bước đi cần thiết để đảm bảo quyền lợi các bên liên quan được pháp luật thừa nhận, không mập mờ, một đoạn trong văn bản pháp luật thể hiện 2 nghĩa khác nhau, như đã xảy ra.

sắp tới, việt kiều và người nước ngoài được mua căn hộ chung cư. nếu chung cư có nhiều người nước ngoài mua, nhiều khả năng ban quản trị sẽ đa quốc tịch, do đó tất cả những gì không rõ ràng, cần được làm rõ ngay từ bây giờ.

đối với những chung cư kinh doanh khác, nếu giấy chứng nhận được cấp căn hộ từng hộ dân, giấy chứng nhận sẽ do ubnd quận, huyện xem xét để cấp. trường hợp ngược lại (kể cả khi có những căn hộ chưa bán hết, chủ quyền còn thuộc chủ đầu tư), sẽ do sở xây dựng cấp. nội dung này đã được công khai trong quyết định 54/2007/qđ-ubnd ngày 30/3/2007 của ubnd tp.

riêng về nội dung hạ tầng (kỹ thuật, xã hội) của các dự án đầu tư nhà ở chưa đầu tư hoàn chỉnh, điều này còn là sự thất hứa của chủ đầu tư với những người đã mua sản phẩm để sử dụng. sắp tới, sở xây dựng sẽ tiến hành kiểm tra chi tiết, ở các dự án để đề xuất ubnd tp xử phạt phù hợp, nghiêm minh, tránh tình trạng xem thường cam kết, xem thường qui định của pháp luật.v

phó giám đốc sở xây dựng tp.hcm.