|
thời gian qua thị trường bđs ở việt nam bị buông lỏng và thiếu cơ chế quản lý; các dn kinh doanh bđs tự xoay xở hoạt động không có định hướng, mất cân đối; khách hàng không am hiểu pháp luật, đặt bút ký vào hợp đồng mà không biết tự mình trói buộc mình vào con đường thua thiệt. việc tranh chấp quyền sở hữu chung – riêng ở khu chung cư là một trong những hậu quả của tình trạng trên.
từ những quy định tại điều 70 luật nhà ở về phần sở hữu riêng – chung trong nhà chung cư; điều 3, 4 quy chế quản lý nhà chung cư (ban hành theo qđ số 08/2008/qđ-bxd) quy định về nguyên tắc quản lý nhà chung cư và giải thích phần sở hữu riêng – chung trong nhà chung cư; điều 225 bộ luật dân sự về sở hữu chung trong nhà chung cư; điều 110 nđ 181/2004/nđ-cp về quyền của người sử dụng đất xây dựng nhà chung cư và thực tế một vài tranh chấp gần đây, xin được trao đổi một số vấn đề sau: thứ nhất, vấn đề sở hữu chung và sở hữu riêng của nhà đầu tư trong nhà chung cư theo quy định pháp luật. căn cứ vào các quy định pháp luật nêu trên, có thể hiểu, sở hữu chung của chung cư là những phần không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cho bất cứ ai; là những phần không thể phân chia và nếu không có nó thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống, sinh hoạt của người sử dụng nhà chung cư. còn các phần còn lại như tầng trệt, tầng lửng, tầng thượng, thậm chí cả tầng hầm không dùng để xe, sẽ thuộc quyền sở hữu của nhà đầu tư nếu nhà đầu tư không bán nó cho các đối tượng khác, mà xác lập quyền sở hữu cho mình, lúc này nhà đầu tư sẽ trở thành chủ sở hữu nhà chung cư. việc nhà đầu tư dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để cho thuê hoặc trực tiếp kinh doanh là quyền của họ miễn sao phù hợp với dự án đầu tư đã được phê duyệt, không trái với quy định của pháp luật và ảnh hưởng đến quyền lợi của những người sử dụng nhà chung cư thứ hai, vấn đề sở hữu chung hoặc riêng còn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng. mua bán căn hộ chung cư là vụ việc dân sự mà đã là dân sự thì nguyên tắc thỏa thuận được xem là quan trọng nhất. vì vậy, những điều khoản ghi trong hợp đồng là cơ sở để các bên xác định rõ đâu là sở hữu chung một cách cụ thể, bổ sung thêm những vấn đề chưa rõ ràng trong quy định pháp luật. việc thỏa thuận đó còn liên quan đến giá cả căn hộ chung cư (diện tích sử dụng chung càng lớn thì giá căn hộ càng cao) vì vậy khách hàng cần phải đọc thật kỹ các điều, khoản trước khi ký hợp đồng mua căn hộ chung cư; nếu không sẽ gánh chịu phần thua thiệt khi tranh chấp xảy ra. thứ ba, vấn đề vi phạm cam kết trong hợp đồng hoặc không thực hiện đúng như thông tin quảng cáo dự án về các tiện ích xã hội mà các chủ sở hữu chung cư được hưởng và vai trò của cơ quan quản lý nhà nước. trong thời điểm ký hợp đồng chủ đầu tư cam kết trong hợp đồng, hoặc công khai thông tin trên các phương tiện truyền thông, quảng cáo rằng chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ được hưởng các tiện ích xã hội trong khu chung cư như: nhà trẻ, mẫu giáo, siêu thị, khu thể thao, giải trí… làm cho giá trị 1m2 căn hộ chung cư cao hơn giá trị bình thường. nhưng đến khi bàn giao thì những tiện ích đó không có, có không đầy đủ hoặc nhà đầu tư sử dụng các diện tích đó vào mục đích khác. trong trường hợp này khách hàng phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? sẽ có hai trường hợp xảy ra. trường hợp thứ nhất khách hàng mới nhận nhà, đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận (hợp đồng mua bán căn hộ chưa chấm dứt các bên vẫn thực hiện quyền và nghĩa vụ đã cam kết). trong trường hợp này khách hàng có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng; khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do lừa dối (quảng cáo có a nhưng lại không có a). và yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế nếu chứng minh được lỗi của nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết gây thiệt hại cho chủ sở hữu chung cư. trường hợp thứ hai khách hàng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư, hợp đồng mua bán nhà chấm dứt các bên không phải thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết. lúc này chủ đầu tư (có thể đồng thời là chủ sở hữu các cơ sở trên) hoặc chủ sở hữu khác đã mua lại của nhà đầu tư để kinh doanh nhà trẻ, mẫu giáo, siêu thị… nhưng do không có lợi nhuận nên họ thay đổi mục đích kinh doanh khác, không còn đúng như cam kết của chủ đầu tư ban đầu đối với khách hàng. vào thời điểm này chủ sở hữu chung cư không thể khởi kiện nhà đầu tư ra tòa án. vậy thì ai sẽ bảo vệ quyền lợi cho họ? vì vậy pháp luật cần phải có quy định cụ thể vấn đề này trong tiêu chuẩn phân hạng chung cư, không chỉ dừng lại khi bàn giao nhà mà phải duy trì suốt trong quá trình sử dụng. nếu ai vi phạm gây thiệt hại cho chủ sở hữu chung cư, họ có quyền khởi kiện. vai trò giám sát của các cơ quan quản lý nhà nước trong suốt quá trình sử dụng chung cư là hết sức quan trọng, sẽ kịp thời buộc các đối tượng thực hiện đúng mục đích các hạng mục công trình đã được phê duyệt trong dự án, tránh được các tranh chấp đáng tiếc xảy ra. thứ tư, vấn đề quản lý nhà chung cư. việc quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc tự quản, phù hợp với pháp luật về nhà ở, các pháp luật có liên quan và quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. việc huy động kinh phí quản lý sử dụng nhà chung cư và quản lý kinh phí thực hiện theo nguyên tắc tự trang trải, công khai, minh bạch; mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành không vượt quá mức giá do ubnd cấp tỉnh quy định. vì vậy, hội nghị nhà chung cư (hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) là cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư; họ có quyền đề cử, bầu ban quản trị, bãi nhiệm thành viên ban quản trị chung cư; thông qua việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý, doanh nghiệp bảo trì nhà chung cư… và họ có quyền thông qua ban quản trị cắt hợp đồng với doanh nghiệp quản lý nhà chung cư nếu doanh nghiệp tự ý nâng giá dịch vụ một cách bất thường, không phù hợp với các quyết định đã được hội nghị thông qua… chính vì vậy, vì bất cứ lý do nào, chủ sở hữu chung cư không tham gia hội nghị, bất hợp tác với nhà đầu tư trong thời gian đầu chưa bầu ban quản trị thì khi thiệt hại xảy ra họ không thể đổ lỗi cho nhà đầu tư…
phó giám đốc cty luật tnhh đất luật |
