TỜ TRÌNH: Đề nghị ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành một số Điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

tờ trình

đề nghị ban hành nghị định hướng dẫn thi hành một số điều

của nghị quyết số 19/2008/qh12 ngày 03 tháng 6 năm 2008

của quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân

nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại việt nam

kính gửi: chính phủ

ngày 03 tháng 6 năm 2008 tại kỳ họp lần thứ 3 quốc hội khoá xii, quốc hội đã thông qua nghị quyết số 19/2008/qh12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại việt nam (nghị quyết này có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2009). để hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị quyết theo yêu cầu của quốc hội, bảo đảm đến ngày 01 tháng 01 năm 2009 các địa phương không phải chờ văn bản hướng dẫn của chính phủ, bộ xây dựng đã chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành có liên quan (bộ tư pháp, bộ công an, bộ ngoại giao, bộ tài nguyên và môi trường, bộ tài chính, bộ kế hoạch và đầu tư và văn phòng chính phủ) tổ chức nghiên cứu và soạn thảo nghị định về vấn đề này.

ngày 31 tháng 7 năm 2008, bộ xây dựng đã có văn bản số 1525/bxd-qln đề nghị các bộ, ngành có liên quan tham gia đóng góp ý kiến bằng văn bản vào dự thảo nghị định này. đến nay, các bộ có liên quan đã gửi văn bản góp ý về dự thảo nghị định.

sau khi hoàn chỉnh lại dự thảo theo ý kiến góp ý của các bộ, ngày 09 tháng 9 năm 2008 bộ xây dựng đã có văn bản số 1844/bxd-qln đề nghị bộ tư pháp thẩm định dự thảo. ngày 25 tháng 9 năm 2008, bộ tư pháp đã có văn bản số 3079/btp-pldskt thẩm định dự thảo nghị định này.

trên cơ sở ý kiến góp ý của các bộ, ý kiến thẩm định của bộ tư pháp, bộ xây dựng đã hoàn chỉnh lại dự thảo và xin báo cáo thủ tướng chính phủ những nội dung cơ bản của dự thảo nghị định này như sau:

i. về phạm vi điều chỉnh

dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của nghị quyết số 19/2008/qh12 của quốc hội tập trung quy định và hướng dẫn cụ thể một số nội dung về giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại việt nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài; về trình tự, thủ tục, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài và việc triển khai tổ chức thực hiện nghị quyết của các bộ, ngành có liên quan và của ubnd cấp tỉnh.

ngoài ra, dự thảo nghị định cũng giải thích một số từ ngữ để có cách hiểu thống nhất trong quá trình thực hiện như: cụm từ cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại…, đồng thời quy định các hành vi bị nghiêm cấm và việc xử lý vi phạm trong việc mua và sở hữu nhà ở tại việt nam.

ii. các nội dung cụ thể

theo quy định của nghị quyết số 19/2008/qh12 thì có 5 loại đối tượng thuộc diện được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại việt nam (trong đó có 4 đối tượng là cá nhân nước ngoài và 1 đối tượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài). do có sự khác nhau giữa 2 loại đối tượng nêu trên nên bộ xây dựng đề xuất việc quy định cụ thể các loại giấy tờ chứng minh 2 loại đối tượng này như sau:

1. về giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại việt nam áp dụng đối với cá nhân nước ngoài

– về giấy tờ chứng minh đối tượng: để xác định là cá nhân nước ngoài, dự thảo quy định đối tượng này phải có hộ chiếu hoặc các giấy tờ có giá trị thay thế hộ chiếu do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp.

ngoài điều kiện về hộ chiếu thì tuỳ từng trường hợp cụ thể, cá nhân nước ngoài còn phải xuất trình các giấy tờ chứng minh đối tượng như: nếu là nhà đầu tư thì phải có tên trong giấy chứng nhận đầu tư hoặc các giấy tờ tương ứng với giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của việt nam cấp; nếu là người có công đóng góp với đất nước thì phải có bằng huân chương hoặc bằng huy chương do chủ tịch nước trao tặng; nếu là người kết hôn với công dân việt nam thì phải có giấy tờ chứng nhận đăng ký kết hôn do cơ quan của việt nam hoặc nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu việt nam hoặc hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của một bên là công dân việt nam…

bên cạnh việc hướng dẫn về giấy tờ, dự thảo còn quy định cụ thể một số nội dung như về các chức danh quản lý trong doanh nghiệp, về các lĩnh vực kinh tế-xã hội có người nước ngoài đang tham gia làm việc để các địa phương có cơ sở thực hiện và tránh việc áp dụng tuỳ tiện sau này.

– về giấy tờ chứng minh điều kiện: cá nhân nước ngoài phải có thẻ thường trú hoặc thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại việt nam từ 12 tháng trở lên do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh thuộc bộ công an cấp và không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật việt nam.

việc quy định cá nhân nước ngoài phải không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự và có các loại giấy tờ nêu trên là căn cứ vào quy định của nghị quyết số 19/2008/qh12 và pháp luật về nhập cảnh, xuất cảnh và cư trú của người nước ngoài tại việt nam. người nước ngoài có đủ điều kiện cư trú tại việt nam từ 1 năm trở lên thì được cấp thẻ tạm trú và đủ điều kiện để cư trú lâu dài thì được cấp thẻ thường trú. trường hợp không có hai loại thẻ này nhưng có giấy tờ chứng nhận của cơ quan quản lý xuất cảnh của bộ công an cho phép cư trú tại việt nam từ 12 tháng trở lên cũng đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại việt nam. quy định này vừa mở rộng diện có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được sở hữu nhà ở nhưng cũng bảo đảm sự kiểm soát chặt chẽ để tránh việc lợi dụng chính sách.

2. về giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại việt nam áp dụng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

do doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có chung giấy tờ chứng minh về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại việt nam nên dự thảo quy định đối tượng này phải có giấy chứng nhận đầu tư hoặc các giấy tờ tương ứng với giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của việt nam cấp còn thời hạn từ một năm trở lên. quy định này là để tránh những trường hợp doanh nghiệp chỉ còn thời hạn đầu tư tại việt nam dưới một năm mua và sở hữu nhà ở tại việt nam.

3. về hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở 

mặc dù trong nghị quyết số 19/2008/nq12 của quốc hội đã có quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng nghị quyết này mới chỉ quy định nguyên tắc chung, do vậy để các địa phương dễ dàng thực hiện thì cần thiết phải có hướng dẫn cụ thể. trên cơ sở quy định của nghị quyết số 19/2008/nq12, bộ xây dựng đề nghị quy định cụ thể một số nội dung như sau:

– về giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán. theo nghị quyết số 19/2008/qh12 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép mua căn hộ tại các dự án phát triển nhà ở thương mại của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc được mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho căn hộ của các cá nhân. như vậy, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế cũng có sự khác nhau giữa cá nhân và tổ chức, cụ thể là:

+ trường hợp mua căn hộ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì bên bán phải có các giấy tờ như: văn bản thoả thuận hoặc quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở thương mại của cơ quan có thẩm quyền, bản vẽ sơ đồ mặt bằng căn hộ mua bán, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất cấp cho doanh nghiệp, biên bản bàn giao căn hộ…

+ trường hợp mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho căn hộ của cá nhân thì bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế phải có một trong các giấy tờ như: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của luật nhà ở hoặc theo nghị định số 60/cp ngày 05 tháng 7 năm 1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị hoặc theo nghị định số 95/2005/nđ-cp ngày 15 tháng 7 năm 2005 của chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhận nhà ở trên đất được cấp theo quy định của luật đất đai năm 2003.

– về trình, tự thủ tục và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. để bảo đảm sự chặt chẽ và không gây phiền hà cho người mua nhà, dự thảo quy định như sau:

+ người đề nghị cấp giấy chứng nhận phải lập một bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở bao gồm: giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được mua và sở hữu nhà ở, hợp đồng mua bán, tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế, biên lai nộp thuế, lệ phí trước bạ và nộp tại sở xây dựng nơi có căn hộ.

+ sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, sở xây dựng phải có văn bản thông báo cho bộ xây dựng về các thông tin liên quan đến việc mua nhà ở của cá nhân nước ngoài. căn cứ vào thông báo  của sở xây dựng, bộ xây dựng thông báo lại để sở biết tình hình sở hữu nhà ở của người mua nhà. nếu người mua nhà ở chưa có sở hữu nhà ở tại việt nam thì sở xây dựng thể hiện nội dung trong giấy chứng nhận và trình uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ký giấy chứng nhận.

uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được sử dụng mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở quy định tại nghị định số 90/2006/nđ-cp ngày 06/9/2006 của chính phủ để cấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

+ sau khi ký giấy chứng nhận uỷ ban nhân dân tỉnh chuyển lại cho sở xây dựng để trao cho người mua nhà ở. thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là 30 ngày, kể từ ngày nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

để thực hiện quản lý chặt chẽ việc mua một căn hộ của cá nhân nước ngoài, dự thảo quy định sở xây dựng phải có thông báo gửi bộ xây dựng để quản lý việc mua một căn hộ; căn cứ vào thông báo của địa phương, bộ xây dựng sẽ thông báo lại tình hình sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài làm cơ sở để các địa phương công nhận quyền sở hữu cho người mua nhà. để thực hiện quy định nêu trên thì cùng với việc ban hành mẫu đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, dự thảo cũng quy định các mẫu văn bản báo cáo của sở xây dựng gửi bộ xây dựng về quản lý việc mua một căn hộ.

việc quy định sử dụng mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật nhà ở để cấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài là căn cứ vào quy định tại khoản 1 điều 8 của nghị quyết số 19/2008/qh12 và điều 11 của luật nhà ở, theo đó các chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc diện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

4. ngoài các nội dung nêu trên, dự thảo còn quy định trách nhiệm của các cơ quan có liên quan như bộ xây dựng, bộ công an, bộ quốc phòng và uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong việc triển khai thực hiện nghị quyết của quốc hội và nghị định này. như vậy, với các nội dung đã được quy định cụ thể như trên thì sau khi chính phủ ban hành nghị định này, các địa phương sẽ thực hiện được ngay mà không cần phải có văn bản hướng dẫn của các bộ, ngành liên quan.

iii. về ý kiến thẩm định của bộ tư pháp

bộ tư pháp có một số ý kiến góp ý cụ thể vào nội dung của dự thảo như vấn đề giấy tờ chứng minh đối tượng, về hình thức xử lý vi phạm, các lỗi kỹ thuật, bộ xây dựng đã tiếp thu và chỉnh sửa lại dự thảo.

 riêng về ý kiến đề nghị cần giải trình lý do đưa ra mức phạt 30% giá trị nhà ở nêu tại điều 12 của dự thảo, bộ xây dựng xin giải trình như sau: việc quy định tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải nộp 30% giá trị nhà ở cho nhà nước nêu tại khoản 2 và khoản 3 điều 12 là một biện pháp chế tài chứ không phải là biện pháp xử phạt vi phạm hành chính theo quy định chung, hình thức xử phạt hành chính đã được quy định tại khoản 4 điều 12. mặt khác, giá trị nhà ở thường rất lớn, nếu chỉ quy định mức phạt là 100.000.000 đồng như quy định trong pháp lệnh xử phạt vi phạm hành chính thì sẽ không có tính răn đe cao và tổ chức, cá nhân sẽ tiếp tục có hành vi vi phạm pháp luật. do vậy, việc đưa ra chế tài phạt 30% giá trị nhà ở nhằm phòng ngừa các hành vi vi phạm là hợp lý.

trên đây là những nội dung chủ yếu của dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của nghị quyết số 19/2008/qh12 của quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại việt nam, bộ xây dựng trình chính phủ xem xét, thông qua.

(kèm theo là dự thảo nghị định đã được chỉnh sửa theo ý kiến góp ý của các bộ, ngành có liên quan và ý kiến thẩm định của bộ tư pháp)./.