về việc đề nghị phê duyệt chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
giai đoạn 2009-2015
kính gửi: thủ tướng chính phủ
i. sự cần thiết phải triển khai chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
nhà ở là không gian cư trú, là nơi đảm bảo môi trường sống và tái tạo sức lao động của con người, là môi trường văn hoá, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình và là thước đo của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn. có nhà ở thích hợp và an toàn là nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội.
1. thực trạng về nhà ở của cán bộ, công chức và người lao động thuộc các thành phần kinh tế
kết quả điều tra, thống kê về thực trạng nhà ở của cán bộ, công chứccho thấy hiện nay trên phạm vi cả nước có khoảng gần 2 triệu cán bộ, công chức, viên chức (khoảng 250 nghìn cán bộ, công chức và trên 1,6 triệu viên chức), trong đó mới chỉ khoảng 2/3 số cán bộ, công chức đã tự lo được nhà ở cho mình; 1/3 còn lại (chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn) chưa có chỗ ở ổn định (phải ở ghép hộ, ở nhờ, ở tạm). tỷ lệ cán bộ, công chức có nhà ở riêng tại các địa phương tương đối đồng đều (đà nẵng: 76,6%; long an, lạng sơn: 61,4%). tuy nhiên, diện tích nhà ở bình quân tại các địa phương chênh lệch khá lớn (lạng sơn, thừa thiên-huế và hà nội có diện tích thấp nhất, từ 7-7,5 m2/người; thành phố hồ chí minh: 12m2/người; long an: 15,6m2/người và cao nhất là đà nẵng: 20m2/người). về chất lượng nhà ở chỉ có khoảng 55% nhà kiên cố, 40% bán kiên cố, còn lại là nhà tạm. đối với những cán bộ, công chức được phân phối nhà chung cư trước đây thì hầu hết chất lượng nhà đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng chưa được sửa chữa kịp thời. đối tượng gặp khó khăn về nhà ở tập trung vào các hộ gia đình trẻ có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ. đây là lực lượng lao động chủ lực của đất nước. hầu hết các đối tượng này do thời gian công tác còn ít, khả năng thu nhập còn hạn hẹp, chưa đủ điều kiện tích luỹ để mua hoặc thuê nhà ở theo giá thị trường và rất cần sự hỗ trợ của nhà nước để giúp họ cải thiện chỗ ở.
ngoài ra, tại khu vực đô thị vẫn còn hàng vạn hộ gia đình thuộc các thành phần kinh tế đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. kết quả khảo sát cho thấy trên 30% các hộ gia đình ở có diện tích nhà ở dưới 36 m2. chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố và 19% sống trong những căn nhà tạm bợ, cấu trúc không bền vững được làm từ các nguyên vật liệu rẻ tiền. nhiều hộ gia đình thu nhập thấp phải tận dụng không gian nhà ở chật hẹp của mình để làm dịch vụ (sửa chữa dụng cụ đồ dùng gia đình, bán tạp hóa, sản xuất hàng thủ công…). theo đánh giá chung có khoảng 15 – 20% hộ gia đình thuộc các thành phần kinh tế tại khu vực đô thị thực sự gặp khó khăn về chỗ ở.
trong nền kinh tế thị trường, tỷ số giá nhà ở so với thu nhập bình quân của 1 hộ gia đình trong 1 năm được coi là chỉ số đánh giá khả năng tiêu thụ nhà ở của mỗi quốc gia. với mức thu nhập bình quân của một hộ gia đình tại khu vực đô thị ở nước ta khoảng 4-6 triệu đồng/tháng (48-64 triệu đồng/năm) so với giá mua một căn hộ chung cư với mức giá trung bình hiện nay vào khoảng 800-1.000 triệu đồng thì chỉ số giá nhà ở/thu nhập của việt nam ở vào khoảng 15,6-16,6. trong khi chỉ số này ở châu âu, trung đông và bắc mỹ là 6,59; châu phi là 2,21; nam álà 6,25; đông á là 4,15; mỹ la tinh và caribê là 2,38. như vậy, chỉ số giá nhà ở/thu nhập của việt nam cao hơn rất nhiều so với các nước trong khu vực cũng như các nước khác trên thế giới. đây là nguyên nhân cơ bản làm cho đại bộ phận những người lao động ở nước ta, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước và những đối tượng làm việc trong các thành phần kinh tế rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở, nếu không có chính sách tạo điều kiện, hỗ trợ của nhà nước và của cộng đồng.
2. một số kinh nghiệm của nước ngoài về chính sách hỗ trợ nhà ở
kinh nghiệm của các nước cho thấy đối với các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo đều cần có sự hỗ trợ của nhà nước để giúp họ cải thiện chỗ ở.cơ chế, chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, người nghèo được thực hiện thông qua các hình thức:
– một là, nhà nước hỗ trợ trực tiếp về tài chính thông qua việc cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bão lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà như ở các nước mỹ, ca-na-đa đã thực hiện. ưu điểm của hình thức này là nhà nước không can thiệp đối với thị trường nhà ở mà chỉ hỗ trợ trực tiếp về tài chính cho những đối tượng thuộc diện được hỗ trợ, nhưng có nhược điểm là thủ tục cho vay và theo dõi để thu hồi vốn vay rất phức tạp, cần phải quản lý chặt chẽ mức thu nhập của từng hộ gia đình và cá nhân; nguồn cung về nhà ở do thị trường quyết định nên giá nhà ở thường có biến động tăng quá cao so với mức thu nhập của các đối tượng thu nhập thấp, hình thức này không phù hợp với điều kiện của nước ta hiện nay.
– hai là, nhà nước hỗ trợ gián tiếp thông qua việc ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở đi đôi với việc khống chế các tiêu chuẩn về căn hộ, về giá cho thuê, như trung quốc, malaysia… đã triển khai. ưu điểm của hình thức này là khuyến khích tăng nguồn cung, nhưng có nhược điểm là phải hỗ trợ qua trung gian, các đối tượng chính sách xã hội không được hưởng ưu đãi trực tiếp, cho nên việc hỗ trợ theo hình thức này thường đạt hiệu quả thấp do thường bị lợi dụng, dễ xảy ra tình trạng “xin-cho” khi thực hiện. hình thức này cũng đã được áp dụng tại nước ta thông qua việc ban hành cơ chế ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê theo quy định tại nghị định số 71/2001/nđ-cp ngày 05 tháng 10 năm 2001, nhưng chưa đạt được kết quả như mong muốn.
– ba là, nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội theo hình thức bán trả dần hoặc cho thuê, như các nước thái lan, indonesia, hàn quốc, singapore, angieri, venezuela… hình thức này có ưu điểm là nhà nước có quỹ nhà ở thuộc sở hữu của mình để điều tiết thị trường, đối tượng chính sách xã hội được hưởng ưu đãi trực tiếp, không phải qua trung gian, nhưng có nhược điểm là đòi hỏi nhà nước hàng năm phải đầu tư để duy trì và phát triển quỹ nhà ở, mặt khác, đòi hỏi phải có tổ chức bộ máy riêng để quản lý việc đầu tư xây dựng cũng như quá trình khai thác sử dụng quỹ nhà ở này.
3. các cơ chế, chính sách hỗ trợ nhà ở đã được ban hành
trong nhiều thập kỷ vừa qua, việc giải quyết nhà ở cho nhân dân là một trong những vấn đề xã hội quan trọng được đảng và nhà nước quan tâm giải quyết. trong thời kỳ trước năm 1991, từ quỹ nhà ở được tiếp quản từ chế độ cũ và quỹ nhà ở được đầu tư xây dựng mới từ ngân sách, nhà nước thực hiện chính sách phân phối cho cán bộ, công nhân, viên chức với khoản tiền cho thuê hàng tháng rất thấp (chỉ chiếm khoảng 1% tiền lương của người lao động tại thời điểm đó). tuy vậy, trong giai đoạn này mới chỉ có khoảng 30% số lượng cán bộ, công nhân, viên chức tại khu vực đô thị được phân phối nhà ở. các trường hợp được phân phối nhà ở trong thời kỳ này hiện nay hầu hết đã nghỉ hưu. đa sốquỹ nhà ở được phân phối trước đây đã được bán theo nghị định số 61/cp ngày 05 tháng 7 năm 1994 của chính phủ. năm 1991, nhà nước ban hành pháp lệnh nhà ở với chủ trương chuyển chế độ bao cấp nhà ở sang thực thi chính sách tạo điều kiện để các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở. từ thời điểm đó cho đến khi luật nhà ở ra đời (quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2006), nhà nước không thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở từ ngân sách, lĩnh vực phát triển nhà ở được thực hiện theo cơ chế thị trường.
thời gian vừa qua nhà nước đã ban hành một số chính sách hỗ trợ về đất ở, nhà ở cho một số đối tượng chính sách (như: quyết định số 173/2001/qđ-ttg của thủ tướng chính phủ ngày 06/11/2001 về phát triển kinh tế-xã hội vùng đồng bằng sông cửu long giai đoạn 2001-2005; quyết định số 1548/qđ-ttg của thủ tướng chính phủ ngày 05/12/2001 về việc đầu tư tôn nền vượt lũ để xây dựng các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ đồng bằng sông cửu long; quyết định số 105/2002/qđ-ttg của thủ tướng chính phủ ngày 02/8/2002 về chính sách cho các hộ dân vùng ngập lũ mua trả chậm nền nhà và nhà ở trong các cụm, tuyến dân cư ở các tỉnh đồng bằng sông cửu long; quyết định số 154/2002/qđ-ttg của thủ tướng chính phủ ngày 11/11/2002 về chính sách cho các hộ đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ và hộ dân thuộc diện chính sách ở các tỉnh tây nguyên mua trả chậm nhà ở; quyết định số 134/2004/qđ-ttg của thủ tướng chính phủ ngày 20/7/2004 về một số chính sách hỗ trợ đất sản xuất, đất ở, nhà ở và nước sinh hoạt cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo, đời sống khó khăn… tuy nhiên, các chính sách trên đây mới chỉ tập trung hỗ trợ cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn. đối với các đối tượng có thu nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, nhà nước hầu như chưa có cơ chế, chính sách hỗ trợ cụ thể cho các đối tượng này. mặc dù ngày 05/10/2001 chính phủ đã ban hành nghị định số 71/2001/nđ-cp về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, trong đó có quy định một số cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế…đối với các doanh nghiệp khi tham gia xây dựng nhà chung cư để bán và cho thuê để nhằm mục tiêu giảm giá bán, giá cho thuê nhà căn hộ chung cư, tuy nhiên chính sách này không đạt được kết quả như mong muốn. nguyên nhân cơ bản là do cơ chế hỗ trợ trung gian thông qua doanh nghiệp dẫn tới tình trạng các đối tượng chính sách xã hội không được hưởng ưu đãi trực tiếp, rất khó tiếp cận để mua căn hộ theo giá gốc theo cơ chế mà doanh nghiệp đã được hưởng ưu đãi. mặt khác, việc hỗ trợ theo hình thức này đạt hiệu quả thấp, dễ bị lợi dụng và xảy ra tình trạng “xin-cho” khi thực hiện.
do nhà nước chưa có chính sách hỗ trợ trực tiếp về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, trong khi các doanh nghiệp chỉ chú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả, cho nên các đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị(gồm cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách; người lao động thuộc các thành phần kinh tế …) không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở.
sau khi luật nhà ở được quốc hội thông qua, chính phủ đã ban hành nghị định số 90/2006/nđ-cp ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. trong đó đã có quy định cụ thể việc thực hiện cơ chế nhà nước và các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho một số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua. đối với các hộ nghèo nhà nước thực hiện cơ chế riêng thông qua việc hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương để giúp họ cải thiện chỗ ở. ngoài ra, nhà nước cũng đã có các chính sách ưu đãi đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội thông qua việc ban hành luật đầu tư, luật đất đai, luật thuế thu nhập doanh nghiệp…
hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về nhà ở (bao gồm luật nhà ở, nghị định số 90/2006/nđ-cp ngày 06/9/2006 của chính phủ và thông tư số 05/2006/tt-bxd ngày 01/11/2006 của bộ xây dựng) đã có quy định về chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội,kể cả quy định về việc nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách để cho các đối tượng có thu nhập thấp, gặp khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua. ngoài ra, pháp luật về nhà ở cũng đã có những quy định nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và các vấn đề khác có liên quan như: tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội; quy hoạch phát triển nhà ở xã hội; cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế; nguyên tắc lựa chọn chủ đầu tư; nguồn vốn đầu tư nhà ở xã hội; đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội; quy trình xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua; nguyên tắc xác định giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; mô hình quản lý việc sử dụng nhà ở xã hội…
4. một số vấn đề khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai chính sách phát triển nhà ở xã hội theo quy định của luật nhà ở và nghị định số 90/2006/nđ-cp ngày 06 tháng 9 năm 2006 của chính phủ
cho đến nay việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vẫn chưa có những chuyển biến tích cực. nguyên nhân cơ bản là do chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, các thành phần kinh tế muốn tham gia đầu tư thì phải vay với lãi suất cao, nhưng lợi nhuận thu được khi cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội lại rất thấp, thời gian thu hồi vốn dài, do vậy hầu hết các doanh nghiệp đều không “mặn mà” tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. trong khi đó, mặc dù đã có quy định cụ thể về cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội như đã nêu trên, tuy vậy việc triển khai xây dựng quỹ nhà ở xã hội ở hầu hết các địa phương còn rất chậm. bộ xây dựng đã trực tiếp làm việc với một số địa phương có nhu cầu cao về nhà ở xã hội, trong đó có 2 địa phương trọng điểm là hà nội và thành phố hồ chí minh. các địa phương đều thống nhất cao về chủ trương phát triển quỹ nhà ở xã hội là rất cấp bách và cần thiết. mặc dù pháp luật về nhà ở đã có quy định cho phép các địa phương được thành lập quỹ phát triển nhà ở để tạo vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ các nguồn: tiền thu từ bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; trích 30-50% tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại và khu đô thị mới; ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm; tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác…tuy nhiên, do điều kiện ngân sách của các địa phương còn hạn hẹp, trong khi nhu cầu chi tiêu để đầu tư cho các mục đích an sinh xã hội khác như cải thiện hệ thống giao thông; cấp, thoát nước; đầu tư cho giáo dục, y tế… rất lớn, do đó các địa phương không đủ khả năng bố trí nguồn vốn dành cho nhà ở xã hội. hiện tại mới chỉ có một số địa phương như hà nội, thành phố hồ chí minh, bình dương… đang bắt đầu triển khai thực hiện thí điểm các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhưng hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đều gặp khó khăn trong việc huy động nguồn vốn ngân sách của địa phương để phát triển quỹ nhà ở xã hội.
mặt khác, mặc dù pháp luật về nhà ở đã có các quy định cụ thể về quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội (các địa phương có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch xây dựng, tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội; các chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở thương mại có trách nhiệm dành 20% quỹ đất đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án để chuyển giao cho chính quyền địa phương dành để xây dựng nhà ở xã hội…). tuy nhiên, chính quyền các địa phương chưa thực sự quan tâm đến vấn đề triển khai thực hiện quy hoạch cũng như tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theoquy định của pháp luật nhà ở đã ban hành. ngoài ra, có một số quy định, hướng dẫn cụ thể liên quan đến việc ưu đãi về thuế, tổ chức hoạt động của quỹ phát triển nhà ở của các địa phương… chậm được ban hành, cũng như việc một số cơ chế khuyến khích, ưu đãi đã ban hành nhưng chưa cụ thể hoặc chưa thực sự thu hút sự quan tâm của các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cũng là những nguyên nhân dẫn tới tình trạng chính sách phát triển nhà ở xã hội chậm được triển khai thực hiện ở hầu hết các địa phương trên cả nước.
5. cơ sở để đề xuất chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
để đảm bảo cho các quy định về phát triển nhà ở xã hội trong luật nhà ở và nghị định số 90/2006/nđ-cp ngày 06/9/2006 của chính phủ triển khai có hiệu quả và trên cơ sở kiến nghị của các địa phương, bộ xây dựng nhận thấy việc đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội là rất cần thiết, vừa góp phần tăng nguồn cung về nhà ở để bình ổn thị trường bất động sản, đồng thời đáp ứng yêu cầu an sinh xã hội theo tinh thần nghị quyết số 21-nq/tư ngày 30 tháng 01 năm 2008 của hội nghị lần thứ sáu ban chấp hành trung ương đảng khoá x về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. cụ thể là, ngoài các cơ chế, chính sách đã ban hành, cần bổ sung chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009-2015 do thủ tướng chính phủ phê duyệt, trong đó ngoài việc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở này bằng nguồn vốn nhà nước, có quy định bổ sung một số cơ chế khuyến khích, ưu đãi cụ thể đối với các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội để các địa phương có cơ sở triển khai thực hiện thống nhất trên phạm vi cả nước. đây cũng là nhiệm vụ thiết thực nhằm triển khai thực hiện kết luận của bộ chính trị về đề án “chính sách nhà ở đối với cán bộ, công chức trong hệ thống chính trị” tại thông báo số 164-tb/tư ngày 27 tháng 6 năm 2008 và chỉ thị số 34/2006/ct-ttg ngày 26 tháng 9 năm 2006 của thủ tướng chính phủ về việc triển khai thi hành luật nhà ở.
ii. những nội dung chủ yếu của chương trình
xuất phát từ những lý do và cơ sở nêu trên, bộ xây dựng đã chủ trì và phối hợp với các bộ, ngành có liên quan nghiên cứu xây dựng “chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009-2015″ với những nội dung chủ yếu sau đây:
1. về nguyên tắc đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội:
– việc phát triển quỹ nhà ở xã hội phải tuân thủ theo quy định của luật nhà ở và nghị định số 90/2006/nđ-cp ngày 06 tháng 9 năm 2006 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. cụ thể là quỹ nhà ở xã hội được tạo lập do nhà nước đầu tư và các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư, trong đó nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội dành để cho thuê và khuyến khích, tạo điều kiện ưu đãi đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội dành để cho thuê, thuê mua;
– việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cần được gắn với các dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới hoặc các khu dân cư hiện có để kết hợp khai thác hệ thống hạ tầng sẵn có. đồng thời phải được đầu tư căn cứ theo nhu cầu thực tế và phải được quản lý chặt chẽ trong quá trình đầu tư xây dựng cũng như khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật, tránh thất thoát, lãng phí. các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được lập, thẩm định và phê duyệt theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng.
2. đối tượng và điều kiện để được thuê, thuê mua nhà ở xã hội:
các đối tượng và điều kiện để được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của luật nhà ở và nghị định số 90/2006/nđ-cp ngày 06/9/2006 của chính phủ và phải thuộc diện chưa được nhà nước hỗ trợ về nhà ở (chưa được phân phối nhà ở, chưa được giao đất làm nhà ở, chưa được mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của nghị định số 61/cp ngày 05/7/1994 của chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở và các hình thức hỗ trợ khác). ngoài ra, người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện về thu nhập bình quân hàng tháng theo quy định. đối với các trường hợp có mức thu nhập bình quân thấp hơn mức tối thiểu theo quy định tại khoản 3 điều 25 của nghị định số 90/2006/nđ-cp thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, hoàn cảnh cụ thể của từng đối tượng để quyết định cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc thực hiện hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở theo hình thức quy định tại điều 64 của luật nhà ở.
3. về phương thức cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, phải đảm bảo các nguyên tắc cơ bản theo quy định của luật nhà ở và nghị định số 90/2006/nđ-cp. trong đó phương thức cho thuê mua được ưu tiên áp dụng đối với các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức đang làm việc trong các cơ quan đảng, nhà nước, mặt trận và các tổ chức đoàn thể theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (là đối tượng có thu nhập thường xuyên, ổn định, có khả năng chi trả 20% giá trị tiền thuê mua ngay sau khi ký hợp đồng theo quy định). thời hạn cho thuê nhà ở xã hội trong hợp đồng tối đa là 5 năm, khi hết thời hạn nếu bên thuê có nhu cầu tiếp tục thuê thì phải thực hiện thủ tục xác nhận vẫn thuộc đối tượng được thuê nhà ở xã hội. thời hạn cho thuê mua nhà ở xã hội do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng tối đa không vượt quá 15 năm. giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đảm bảo nguyên tắc phù hợp với khung giá quy định tại nghị định số 90/2006/nđ-cp ngày 06 tháng 9 năm 2006 của chính phủ.
4. quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, được hình thành từ các nguồnsau:
– ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương để tạo quỹ đất đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội;
– các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới trên phạm vi địa bàn có trách nhiệm chuyển giao một phần diện tích đất theo quy định tại nghị định 90/2006/nđ-cp để các địa phương thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;
– chính quyền các địa phương tổ chức sắp xếp, bố trí lại quỹ nhà, đất (nhà xưởng, kho bãi, các cơ sở sản xuất ô nhiễm …) đang được khai thác, sử dụng kém hiệu quả, không đúng mục đích, không phù hợp quy hoạch để chuyển đổi mục đích phục vụ nhu cầu phát triển nhà ở xã hội;
– để đảm bảo ổn định quỹ đất nhằm đáp ứng nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội, cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung một số văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, gồm: luật quy hoạch đô thị (ban hành mới), luật đất đai (sửa đổi, bổ sung) và các văn bản hướng dẫn thi hành do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, trong đó có các quy định cụ thể về việc quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.
5. về quy hoạch và kiến trúc nhà ở xã hội, phải đáp ứng các điều kiện sau:
– địa điểm để thực hiện dự án nhà ở xã hội cần lựa chọn những vị trí trong khu vực đô thị đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hoặc gắn với dự án nhà thương mại, dự án khu đô thị mới, khu dân cư đã hình thành để bố trí xây dựng các dự án nhà ở xã hội độc lập hoặc liền kề với các dự án hoặc các khu dân cư đó nhằm kết hợp khai thác, sử dụng chung hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẵn có;
– quy mô dự án nhà ở xã hội cần căn cứ vào điều kiện của từng địa phương do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với từng dự án cụ thể;
– các chỉ tiêu về quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn quy hoạch xây dựng do bộ xây dựng ban hành. thiết kế nhà ở xã hội phải đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở và tiêu chuẩn thiết kế hiện hành.
6. xác định nhu cầu, quy mô đầu tư và kế hoạch thực hiện:
6.1. trong giai đoạn 2009 – 2015 cần đầu tư xây dựng khoảng 184.000 căn hộ tương đương 9.580.000 m2 sàn (mỗi năm khoảng 26.000 căn, tương đương 1.365.000 m2 sàn), nhằm giải quyết chỗ ở cho khoảng 30% số hộ gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị.
6.2. tổng số vốn đầu tư của toàn bộ chương trình khoảng 49.000 tỷ đồng (tính theo mặt bằng giá tại thời điểm quý 3/2008), gồm:
– nguồn vốn nhà nước (khoảng 25.600 tỷ đồng) dành để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, trong đó ngân sách trung ương hỗ trợ khoảng 11.000 tỷ đồng; ngân sách địa phương khoảng 14.600 tỷ đồng
– vốn huy động của các thành phần kinh tế (khoảng 23.400 tỷ đồng) để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho thuê hoặc thuê mua.
6.3. kế hoạch đầu tư giai đoạn 2009 – 2010:
– năm 2009 dự kiến đầu tư từ ngân sách khoảng 2.200 tỷ đồng, cụ thể gồm:
+ khoảng 1000 tỷ đồng để triển khai các thủ tục chuẩn bị đầu tư (lập và phê duyệt quy hoạch; chuẩn bị mặt bằng; lựa chọn các chủ đầu tư; lập và phê duyệt dự án nhà ở xã hội theo quy định…), trong đó nguồn ngân sách trung ương hỗ trợ các địa phương khoảng 500 tỷ đồng;
+ khoảng 1.200 tỷ đồng đầu tư cho 02 địa phương đã triển khai thí điểm (gồm: thành phố hà nội và thành phố hồ chí minh) để thực hiện xây dựng công trình theo các dự án thí điểm đã được phê duyệt, trong đó nguồn ngân sách trung ương hỗ trợ khoảng 600 tỷ đồng (thành phố hà nội: 300 tỷ đồng, thành phố hồ chí minh: 300 tỷ đồng).
– năm 2010 dự kiến đầu tư khoảng 6.000 tỷ đồng, trong đó:
+ ngân sách nhà nước đầu tư khoảng 3.000 tỷ đồng, gồm: ngân sách trung ương hỗ trợ khoảng 1.500 tỷ đồng; ngân sách địa phương khoảng 1.500 tỷ đồng;
+ vốn huy động của các thành phần kinh tế khoảng 3.000 tỷ đồng.
6.4. kế hoạch đầu tư giai đoạn 2011 – 2015:
dự kiến đầu tư khoảng 40.800 tỷ đồng (khoảng 8.160 tỷ đồng/năm), gồm:
– ngân sách nhà nước khoảng 20.400 tỷ đồng, trong đó nguồn ngân sách trung ương hỗ trợ khoảng 8.400 tỷ đồng (khoảng 1.680 tỷ đồng/năm); nguồn vốn ngân sách địa phương khoảng 12.000 tỷ đồng (khoảng 2.400 tỷ đồng/năm);
– vốn huy động của các thành phần kinh tế khoảng 20.400 tỷ đồng (4.080 tỷ đồng/năm).
7. về cơ chế khuyến khích, ưu đãi đối với các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua:
nhằm tạo điều kiện để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư nhà ở xã hội, dự thảo cũng đã đề xuất một số cơ chế khuyến khích, ưu đãi cụ thể về đất đai, thuế, hỗ trợ tín dụng đầu tư và các hỗ trợ khác. các cơ chế kiến nghị trong dự thảo tương tự như các cơ chế ưu đãi đã được áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội để cho các đơn vị ngoài công lập thuê (theo quyết định số 1561/qđ-ttg ngày 16 tháng 11 năm 2007 của thủ tướng chính phủ) trên cơ sở đảm bảo phù hợp với các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành. ngoài ra, dự thảo đề xuất bổ sung nguyên tắc cho phép ủy ban nhân dân cấp tỉnh được xem xét, hỗ trợ khoản lãi định mức khi thực hiện dự án, nhưng tối đa không vượt quá 10% tổng mức đầu tư của dự án.
8. về mô hình thực hiện việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội được thực hiện theo nguyên tắc quy định của luật nhà ở và nghị định số 90/2006/nđ-cp (các dự án nhà ở xã hội do ubnd cấp tỉnh quyết định đầu tư nhằm đảm bảo nguyên tắc cho thuê, thuê mua đúng đối tượng và khung giá quy định). đơn vịquản lý, khai thác, vận hành nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước do ubnd cấp tỉnh lựa chọn. đối với quỹ nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư thì chủ đầu tư dự án được phép tổ chức việc quản lý, khai thác quỹ nhà này theo quy định.
9. dự thảo đã có quy định cụ thể trách nhiệm của các bộ, ngành có liên quan và ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong việc tổ chức triển khai nhiệm vụ thực hiện chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009 – 2015.
iii. những vấn đề đã tiếp thu và ý kiến giải trình của bộ xây dựng về góp ý của các bộ, ngành có liên quan
trong quá trình soạn thảo đề án và chương trình, bộ xây dựng đã tổ chức họp, thảo luận với đại diện các bộ, ngành có liên quan và đã tổ chức làm việc trực tiếp với lãnh đạo 02 địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội lớn nhất cả nước là hà nội và thành phố hồ chí minh. ngày 31 tháng 7 năm 2008, bộ xây dựng đã có văn bản số 1536/bxd-qln kèm theo dự thảo đề án và dự thảo quyết định của thủ tướng chính phủ phê duyệt chương trình gửi lấy ý kiến của các bộ, ngành và địa phương có liên quan. bộ xây dựng đã nhận được các văn bản góp ý của các bộ, ngành (văn bản số 2668/btp-pldskt ngày 22/8/2008 của bộ tư pháp; số 9987/btc-đt ngày 27 tháng 8 năm 2008 của bộ tài chính; số 6380/bkh-kcht&đt ngày 04/9/2008 của bộ kế hoạch và đầu tư; số 3510/btnmt-tcqlđđ ngày 12 tháng 9 năm 2008 của bộ tài nguyên và môi trường; số 4300/bqp-dt ngày 22 tháng 8 năm 2008 của bộ quốc phòng; số 7379/nhnn-td ngày 13/8/2008 của ngân hàng nhà nước việt nam; số 7123/bct-tc ngày 14/8/2008 của bộ công thương; số 2475/bnn-ktht ngày 18/8/2008 của bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn; số 2874/lđtbxh-khtc ngày 19/8/2008 của bộ lao động-thương binh và xã hội…). về cơ bản, các bộ, ngành có liên quan đều thống nhất cao về chủ trương và nội dung dự thảo, đồng thời đã đóng góp thêm một số vấn đề cụ thể. bộ xây dựng xin báo cáo về việc tiếp thu, chỉnh sửa và giải trình như sau:
1. những vấn đề đã được tiếp thu, chỉnh sửa:
sau khi nghiên cứu các ý kiến đóng góp của các bộ, ngành có liên quan, những nội dung cơ bản sau đây đã được tiếp thu chỉnh sửa trong dự thảo, cụ thể là:
– về tên gọi của chương trình đã được chỉnh sửa lại đảm bảo ngắn gọn vàthể hiện đầy đủ các mục tiêu, nội dung đã đề xuất trong đề án, đồng thời đảm bảo có sự tham gia của nhiều nguồn vốn đầu tư, kể cả vốn đầu tư của các thành phần kinh tế theo quy định tại điều 52 của luật nhà ở;
– về mục tiêu của chương trình đã được chỉnh sửa, rút gọn đảm bảo đề ra được các mục tiêu chung và mục tiêu cụ thể;
– về điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội đã bổ sung thêm quy định chỉ áp dụng đối với các trường hợp chưa được nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở (mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được hỗ trợ một lần);
– về nguồn vốn đầu tư, trong dự thảo đã bổ sung thêm nguồn vốn huy động của các thành phần kinh tế khác thay cho đề xuất ban đầu là chỉ đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước. để giảm bớt nguồn vốn đầu tư từ ngân sách (theo dự kiến khoảng 2% tổng chi ngân sách hàng năm), trong dự thảo đã bổ sung thêm các cơ chế ưu đãi cụ thể về đất đai, thuế, tín dụng đầu tư… đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư;
– về trách nhiệm của ubnd cấp tỉnh đã bổ sung quy định mốc thời gian cụ thể mà các địa phương phải hoàn thành việc lập, phê duyệt quy hoạch; bố trí quỹ đất; lập và phê duyệt các dự án đầu tư xây dụng nhà ở xã hội…;
– ngoài ra trong dự thảo cũng đã chỉnh sửa một số câu, từ và nội dung góp ý cụ thể khác có liên quan.
2. ý kiến giải trình của bộ xây dựng về một số nội dung góp ý cụ thể của các bộ, ngành:
– có ý kiến đề nghị làm rõ về mối quan hệ giữa đề án về chính sách nhà ở đối với cán bộ, công chức trong hệ thống chính trị và đề án này. về vấn đề này bộ chính trị đã có ý kiến kết luận (thông báo số 164-tb/tw ngày 27/6/2008): “…đối với cán bộ, công chức, trước mắt tập trung triển khai đề án tiền lương đã được thông qua đồng thời với việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để cho các đối tượng có thu nhập thấp thuê và thuê mua, hình thành các cơ ch
