Tổng kết thị trường từ ngày 24 đến ngày 30/4/2009: Dự Luật thuế nhà, đất không đủ sức chống đầu cơ

Vấn đề chính hiện nay là tình trạng đầu cơ quá mạnh. Ảnh: Nguyễn Trần

Theo đề xuất của Bộ Tài chính tại dự thảo Luật Thuế nhà, đất sẽ chia 2 loại, thuế nhà và thuế đất đều được tính theo mức lũy tiến. Nhưng thuế nhà được tính trên giá trị còn thuế đất được tính trên diện tích.

Đối với nhà, Bộ Tài chính đề nghị 2 phương án. Phương án 1, áp dụng một mức thuế 0,05% đối với các loại nhà có giá tính thuế từ 600 triệu đồng trở lên. Ví dụ, nhà có diện tích sàn 50 m2, giá 4 triệu đồng cho mỗi m2, giá tính thuế nhà là 200 triệu đồng, sẽ không thuộc diện chịu thuế.

Trường hợp nhà có diện tích sàn 150 m2, giá 4,5 triệu đồng cho mỗi m2. Khi ấy giá tính thuế nhà là 675 triệu đồng. Và số thuế phải nộp sẽ là 675 x 0,05% = 337.500 đồng. Bộ Tài chính cho rằng đây là phương án đơn giản, dễ thực hiện, không điều tiết đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, chưa điều tiết cao được đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà, không góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về nhà ở.

Vì vậy, Bộ Tái chính thiên về phương án 2, áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần với 3 bậc thuế tương ứng với giá trị của nhà ở. Trong đó, căn hộ có giá dưới 600 triệu đồng chưa phải đóng thuế, từ trên 600 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng áp dụng thuế suất 0,05% còn căn hộ trên 1,2 tỷ đồng áp dụng thuế suất 0,1%. Như vậy với căn hộ có giá 1,65 tỷ đồng sẽ phải nộp khoản thuế tương ứng là: 600 (triệu đồng) x 0% + 600 (triệu đồng) x 0,05% + 450 (triệu đồng) x 0,1%= 750.000 đồng/năm.

Thuế đất tính theo hạn mức

Đối với đất ở, Bộ Tài chính cũng đưa ra 3 phương án ứng với các loại thuế suất khác nhau 0,05% và 0-0,1%.

Phương án 1: Áp dụng thuế suất cơ bản 0,05% cho tất cả các loại đất ở. Cách tính này đơn giản, dễ thu nhưng hạn chế là chưa điều tiết cao được đối với trường hợp có quyền sử dụng nhiều đất và không hạn chế được nạn đầu cơ. Theo tính toán của Bộ Tài chính, nếu áp dụng phương án này, số thuế thu được với đất ở vào khoảng 1.631 tỷ đồng, gấp 2,77 lần so với hiện hành. Trong đó, đất ở tại nông thôn khoảng 192 tỷ đồng và đất ở đô thị khoảng 1.439 tỷ đồng.

Phương án 2: Nâng mức thuế lên gấp đôi (0,1%) đối với phần diện tích vượt hạn mức; phần diện tích trong hạn mức, thuế suất 0%. Theo tính toán của Bộ Tài chính, nếu áp dụng phương án 2, số thuế thu được với đất ở vào khoảng 35,4 tỷ đồng, bằng 6% so với hiện hành.

Còn với phương án 3, áp dụng thuế suất theo biểu lũy tiến từng phần, đối với đất trong hạn mức quy định là 0,05% còn đất vượt hạn mức là 0,1%. Hạn mức diện tích đất làm căn cứ tính thuế cho cả hai phương án trên là hạn mức công nhận đất ở theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Tổng số thuế thu được vào khoảng 1.649 tỷ đồng mỗi năm, gấp 2,8 lần hiện hành. Trong đó, đất tại đô thị chiếm khoảng 88% tổng doanh thu, tương đương với 1.457 tỷ đồng, còn lại là đất ở nông thôn với 192 tỷ đồng, chiếm 12% tổng doanh thu.

Bộ Tài chính thiên về phương án 3 khi cho rằng các mức thuế được điều tiết vừa phải đối với mọi người dân nhưng lại thu rất cao đối với những người có sở hữu đất đai lớn. Đánh đúng vào điểm sơ hở nhất hiện này là thuế không điều tiết được tình trạng đầu cơ đất đai.

Vẫn chưa có công cụ chống đầu cơ

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên-Môi trường cho rằng, dự thảo luật quy định áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến theo giá trị căn nhà – một cách làm thường thấy ở các nước phát triển nhưng ở Việt Nam, cách đánh thuế này có nguy cơ không khuyến khích đầu tư vào nhà hiện đại với suất đầu tư cao trên đất, người ta sẽ trải giá trị đầu tư vào nhà ở dạng đơn giản trên diện tích đất lớn để không phải chịu thuế về nhà ở. Người có nhà cũng không muốn đầu tư thêm để cuộc sống tốt đẹp hơn. Cụ thể hơn, căn nhà trên đất rộng chưa chắc đã có giá trị nhà cao hơn căn nhà trên đất hẹp, mà nước ta đang trong cảnh đất chật – người đông. “Theo tôi, việc áp thuế nhà theo giá trị chỉ nên đặt là tiêu chí rất phụ, tiêu chí chính vẫn là diện tích sử dụng để tính lũy tiến bắt đầu từ diện tích vượt hạn mức”, ông Võ đề xuất.

TS Trần Du Lịch, Phó trưởng đoàn ĐB Quốc hội TP.HCM thì cho rằng, dự thảo đưa ra 2 bậc thuế lũy tiến đối với nhà (trên 600 triệu – 1,2 tỉ đồng chịu thuế 0,05%; trên 1,2 tỉ đồng chịu thuế 0,1%) chưa đảm bảo triệt để được nguyên tắc nhà giá trị càng cao chịu thuế càng cao.

Tương tự như vậy với biểu thuế áp dụng cho đất ở, các chuyên gia cho rằng chia 2 bậc (trong hạn mức và vượt hạn mức) sẽ không “quét” hết được các mức sử dụng đất và như vậy sẽ hạn chế hiệu quả của công cụ thuế. “Người sử dụng một căn nhà 10 tỉ đồng thì phải chịu mức thuế suất cao hơn căn nhà chỉ có 1,3 tỉ đồng nhưng theo dự thảo sẽ là như nhau”, ông Đặng Hùng Võ nói.

Hầu hết các chuyên gia đều đồng ý rằng, dự thảo luật bị trống một mảng rất quan trọng, đó là thiếu các công cụ để chống tình trạng đầu cơ nhà đất, vốn là nguyên nhân lớn nhất làm thị trường bất động sản Việt Nam hỗn loạn.

Ông Đặng Hùng Võ đề nghị, ngoài quy định thuế suất đối với nhà đất đang sử dụng, cần phải áp thuế đối với những dạng khác như nhà, đất bỏ trống, dự án sử dụng không hiệu quả, chậm tiến độ… Ông Trần Du Lịch phân tích: “Người ta chỉ chống nhà đất bỏ hoang chứ không hạn chế việc sở hữu nhiều nhà, nhiều đất (nếu mua nhà đất để rồi cho thuê thì nộp thuế thu nhập), do vậy luật cần phải có điều khoản rõ ràng để phân biệt điều này, nếu không người ta sẽ nhầm lẫn giữa việc đánh thuế thật cao đối với người sở hữu nhiều nhà là chống đầu cơ”.

Theo ông Lịch, cần có một biểu thuế riêng cho nhà đất không sử dụng, bỏ hoang. Ông Lịch dề nghị: “Chẳng hạn, nếu anh mua một nền đất mà trong vòng 2 năm không xây dựng trên đó một trệt, 2 lầu theo quy định sẽ phải chịu mức thuế suất từ 10-20% giá thị trường của lô đất đó”. Bởi vì theo ông, đầu cơ là mua để đó đợi giá lên thì bán, vậy thì công cụ thuế phải điều tiết làm sao để mức thuế thậm chí phải cao hơn mức tăng giá của thị trường thì mặc nhiên đầu cơ sẽ hết.