|
Cần hiểu đúng về nhà giá thấp. Nhà giá thấp là bán cho những người có thu nhập thấp theo phương thức trả một lần hoặc trả nhiều lần theo phương thức trả góp. Đó là loại nhà một phần là thương mại, một phần là xã hội bởi vì có sự ưu đãi của Nhà nước.
Cần hiểu đúng về nhà giá thấp Ông Nguyễn Mạnh Hà
Năm 2005, Luật Nhà ở ra đời trong đó quy định 3 loại hình nhà ở:
Thứ nhất là nhà ở Thương mại, thực hiện theo cơ chế thị trường.
Thứ hai nhà ở xã hội chủ yếu do Nhà nước đầu tư và để phục vụ cho thuê hoặc thuê mua cho các đối tượng có khó khăn về Nhà ở quy định trong Luật Nhà ở.
Thứ ba là loại nhà công vụ để phục vụ cho các đối tượng như: luân chuyển từ địa phương lên trung ương, luân chuyển đi vùng sâu vùng xa như lực lượng vũ trang, giáo viên, y tế…
Qua nghiên cứu, qua thực tiễn và qua tìm hiểu, khảo sát ở nước ngoài, Bộ Xây dựng thấy ngoài 3 loại nhà ở trên còn một loại nhà ở nữa mà Nhà nước cần phải khuyến khích đó là nhà ở giá thấp.
Cần hiểu đúng về nhà giá thấp. Nhà giá thấp là bán cho những người có thu nhập thấp theo phương thức trả một lần hoặc trả nhiều lần theo phương thức trả góp. Đó là loại nhà một phần là thương mại, một phần là xã hội bởi vì có sự ưu đãi của Nhà nước. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng là nhà thương mại ở đô thị nhưng quy mô diện tích của nó chỉ là nhỏ thôi. Cụ thể là nhỏ hơn 70m2. Chất lượng hoàn thiện cũng ở mức vừa phải. Nói như vậy không có nghĩa là chất lượng kém. Mà chất lượng kết cấu, chất lượng xây dựng, chất lượng thi công … vẫn phải đảm bảo theo tiêu chuẩn.
Cần định nghĩa cho rõ về nhà ở xã hộ̣i
Nhà ở xã hội là vấn đề đang được quan tâm. Các nước trên thế giới có chương trình nhà ở Chính phủ, đối với những người nghèo mà họ không thể mua nhà được thì Chính phủ hỗ trợ. Chương trình này rất lớn. Nhà ở tái định cư có thể xem là nhà ở Chính phủ được.
Nhà ở xã hội – ai là người lo?
Không thể nói nhà kinh doanh, nhà đầu tư, nhà thầu có thể làm nhà giá thật rẻ hoặc có thể làm từ thiện nhà ở xã hội. Đã là doanh nghiệp kinh doanh thì bao giờ cũng phải có lãi họ mới làm. Nếu để cho doanh nghiệp và những người có thu nhập thấp tự xoay sở với nhau thì vấn đề sẽ chẳng bao giờ được giải quyết. Nhà nước phải vào cuộc. Ở các nước khác cũng vậy. Ở Việt Nam mỗi lần giá nhà đất lên cao, chúng ta lại chung một câu hỏi: Đến bao giờ người có thu nhập thấp, thậm chí là người có thu nhập bình thường có thể có nhà để ở? Hình như các khu chung cư, các khu đô thị mới chỉ dành cho những người có tiền. Vậy thì, đại đa số những người dân bình thường, những người cán bộ công nhân viên bình thường không có khả năng có nhà riêng. Đây là vấn đề bức xúc và đương nhiên là người ta phải kêu và chúng ta cũng phải quan tâm.
Chính phủ cần đứng ra giải quyết.
Chúng ta đã không còn chế độ bao cấp, vậy thì chúng ta giải quyết bằng cách nào? Nhà nước không thể có khả năng bỏ tiền ra xây dựng rồi phân phối cho mọi người. Tuy nhiên, nhà nước có thể giải quyết vấn đề này theo hướng kết hợp.
Để giải bài toán này cần có những giải pháp đồng bộ từ cơ chế, chính sách đến các giải pháp kinh tế, kỹ thuật, phải có quy hoạch và phải có lộ trình chứ không phải gặp việc gì, gặp ai có vẻ bức xúc thì giải quyết việc đó.
Chính sách ấy xuất phát từ chủ trương của Nhà nước, các địa phương phải dành ra những khoảng đất cấp không chứ không phải là mang ra đấu giá. Tình trạng đấu giá nhà đất tạo kinh phí cho địa phương xây dựng các công trình công cộng trong giai đoạn vừa qua có phần tích cực. Tuy nhiên, không thể mang tất cả những thứ đó ra bán trong khi người dân, công nhân họ không thể có tiền để mà đấu thầu. Đôi khi, để được một ngôi nhà thì tiền đất gấp mấy lần tiền xây.
Cần phải có những khu đất hàng chục ha, thập chí là mấy chục ha để xây dựng những khu nhà cho người có thu nhập thấp. Chính quyền địa phương cũng như Chính phủ sẽ mất một khoản thu từ bán đất.
Muốn giải quyết một cách đồng loạt nhà ở cho CBCNV thì phải có sự trợ giúp của Chính phủ. Không thể hiểu là bao cấp, mà là chính sách xã hội đối với những người có thu nhập thấp. Họ nên được hưởng những ưu tiên, ưu đãi của Chính phủ. Chúng ta phải dành ra một quỹ nhất định để xây dựng mà không lấy tiền đất.
“An cư” mới “lạc nghiệp”
Hiện nay 1/3 dân cư đô thị đang gặp khó khăn về nhà ở, đặc biệt hơn 70% lứa tuổi 18-30 không có nhà ở, phần đông phải ở trọ phòng ốc mất vệ sinh, kém tiện nghi, không an toàn và an ninh… Họ ước muốn có một mái ấm để “an cư – lạc nghiệp”, đó là nguyện vọng chính đáng.
Sự thiếu hụt nhà ở hiện nay rất nghiêm trọng, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển quốc gia. Những quyết sách chăm lo nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình, thấp lại trì trệ, chưa được chính quyền quan tâm đúng mức trong thời gian dài, mà đáng lý ra chương trình nhà ở quốc gia phải được khởi động từ thập niên 1990 để giải quyết nhu cầu khoảng 30.000 căn hộ/năm và hiện nay 100.000 căn hộ/ năm.
Qua hai năm rồi chương trình nhà ở xã hội chưa có được 1 dự án nào khởi công. Nếu không có cách làm hữu hiệu thì chương trình này vẫn nằm trên giấy trong khi đông đảo người có nhu cầu vẫn “hãy đợi đấy”.
Nhà ở xã hội muốn có ch́t lượng phải thông qua cơ chế thị trường
Nhà ở xã hội tại Việt Nam có nhiều công dụng, không chỉ nhắm tới đối tượng là người thu nhập thấp, mà còn là quỹ nhà để tái định cư cùng các chính sách xã hội khác nữa như nhà tình thương…
Nhà ở tập thể thời bao cấp là thứ nhà ở xã hội quản lý bằng mệnh lệnh hành chính nhà nước, nên chất lượng thấp, quản lý kém. Rút kinh nghiệm này, nhà ở xã hội muốn chất lượng tốt thì phải thông qua cơ chế thị trường. Có như thế mới dẹp bỏ được tư duy nhà ở xã hội có vô số người cần, chất lượng tồi thế nào cũng bán hết.
Nhà ở xã hội là bài toán kinh tế, phải giải bằng bài toán kinh tế
Ở nước ta, mức thu nhập bình quân đầu người thấp, nếu không muốn nói là rất thấp, 1024 USD/người (2008). Vì vậy thị trường nhà ở cho người có nguồn thu chưa cao là một thị trường cần được khuyến khích, đúng ra phải khởi sắc từ lâu. Tôi cho rằng bây giờ chúng ta mới quan tâm về vấn đề này là đã khá trễ so với nhu cầu của xã hội.
Dân đầu tư – kinh doanh nhạy lắm. Có cầu lập tức có cung. Thậm chí có những nhà đầu tư bản lĩnh không chờ có nhu cầu mới đầu tư mà chủ động tung sản phẩm khác biệt để hướng dẫn thị hiếu tiêu dùng. Vậy thì, “biết xã hội có nhu cầu về nhà ở giá thấp rất lớn tại sao giới đầu tư – kinh doanh vẫn loay hoay, do dự?”. Ông bà mình nói: “Thóc đến đâu, bồ câu đến đo”. Tại thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) cho thấy, “thóc” Nhà nước rải, “bồ câu” không bâu. Đó là nguyên nhân dẫn đến nguồn nhà ở cho người có thu nhập chưa cao ngày càng khan hiếm.
Cũng có dư luận cho rằng, chủ doanh nghiệp hám lợi, ít quan tâm đến thị trường NƠXH. Theo tôi, bài toán NƠXH là bài toán kinh tế, phải giải bằng bài toán kinh tế. Chủ doanh nghiệp dù muốn, cũng không thể giải nổi bài toán này. Chỉ khi nào thị trường NƠXH được Nhà nước hóa thành “chỗ trũng” thì “nguồn nước” tự khắc chảy vào.
Nhà ở xã hội phải gắn với môi trường sống
Chúng tôi cũng đã xây dựng nhà ở cho đối tượng là những người thu nhập trung bình và ổn định. Vấn đề lợi nhuận hầu như không có vì khi xây nhà chúng đặt vấn đề chất lượng lên trên hết. Tuy nhiên với người dân, khi chuyển đến nơi ở mới lại xuất hiện những bất tiện trong cuộc sống, đó là nhà ở xa rời với nơi kiếm sống của họ, mà thường những công việc làm ăn của họ đôi khi không trong văn phòng mà là những công việc đường phố, thường phải gắn với những nơi công cộng, nơi đông người như chạy xe, bán hàng,… Chính vì vậy họ sẽ gặp nhiều khó khăn và rất có thể họ sẽ lại bán căn hộ đó cho người khác và quay về với xóm nhà “ổ chuột” ban đầu. Như vậy, rõ ràng vấn đề giải quyết nhà ở này sẽ không đi đến đâu, không giải quyết được vấn đề. Căn bản vấn đề là nhà ở phải gắn với môi trường sống, người dân họ phải sống được và ở đó được.
Chúng ta đã chậm hơn các nước xung quanh rất nhiều. Nếu qua Hàn Quốc, chúng ta sẽ thấy cách họ tổ chức đô thị rất tuyệt vời, từ những khu nhà, bờ sông… Việt Nam ta nếu cứ theo đà này thì chắc khó mà đuổi kịp họ. Chúng ta cần thay đổi căn bản trong tư duy quy hoạch đô thị và quản lý đô thị. Quy hoạch đô thị và quản lý đô thị như thế nào là điều rất quan trọng.
Nhà ở xã hội không đồng nghĩa với chất lượng thấp
Về chất lượng, nhà ở cho người có thu nhập thấp không đồng nghĩa với chất lượng thấp, nó phải tương đương như nhà ở thương mại. Chất lượng công trình nhà có hai phần, với phần thô thì nhà ở loại nào cũng phải theo tiêu chuẩn như nhau. Có khác là ở vật liệu hoàn thiện. Vật liệu trong nước có thể đáp ứng được tất cả các khâu hoàn thiện công trình với giá thành thấp, chất lượng đảm bảo vì đều được sản xuất theo công nghệ tiêu chuẩn nước ngoài, từ gạch ốp lát đến sứ vệ sinh.
Thêm nữa, nhà cho người có thu nhập thấp không nên là nhà thấp tầng (5-6 tầng) để bỏ thang máy, vì như thế là lãng phí đất đai, làm tăng chi phí xây dựng. Vẫn làm cao tầng như quy hoạch cho phép. Để tiết kiệm điện trong quy trình vận hành, sử dụng, thang máy thiết kế 5 tầng có một điểm dừng – cách làm này đã được áp dụng ở dạng nhà ở cho người có thu nhập thấp ở nước ngoài.
trong việc tạo dựng quỹ nhà ở xã hội để cho lao động khu công nghiệp, khu chế xuất, ngay từ đầu chúng ta thiếu chế tài buộc chủ các doanh nghiệp trong khu công nghiệp, khu chế xuất phải lo nhà ở cho công nhân. Nay cần lấp lỗ hổng chính sách, cần có cơ chế buộc chủ doanh nghiệp phải đưa việc lo nhà ở cho công nhân vào dự án đầu tư, kéo trách nhiệm cũng đồng nghĩa với việc thu hút được nguồn vốn. Sự khác biệt ở chỗ đặt chi phí này dưới hay trên gạch ngang của phép cộng chi phí đầu vào. Nếu chi phí xây dựng nhà ở được tính vào chi phí đầu vào, tôi tin chủ doanh nghiệp sẽ sẵn sàng.
Có nên quy định về diện tích căn hộ không?
Nhà ở xã hội nói chung là nhà ở rẻ tiền. Rẻ tiền thì cho bao nhiêu m2 một căn hộ tối thiểu? Nhà thành phố, giá đất trên trời, nhà cao tầng giá trên trời vì nhà cao tầng thì chi phí cao bởi phải đi kèm trang thiết bị như: thang máy, lối thoát hiểm, rác, chỗ để xe tập trung đông người… Nhà nhiều tầng thuộc loại sản phẩm kỹ thuật cao, nếu yêu cầu được bán với giá bèo thì mâu thuẫn này không thể giải quyết được.
Nếu có thể giải quyết được bằng nhà thấp tầng thì phải thay đổi các tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở. Thí dụ, căn hộ bao nhiêu thì người ta có thể đủ nhu cầu thấp nhất. Có không ít người chỉ cần phòng 20m2 là đủ tổ chức căn hộ cho vợ chồng và 1 đứa con. phản ăn cơm có thể kết hợp với bàn để làm việc, tối lăn ra thành giường. Đó là chuyện của nhà thiết kế. Dừng bắt buộc phải bao nhiêu m2 mới là căn hộ chính sách.
Nên để xã hội phát huy, đáp ứng cái tương thích về mặt cung cầu của thị trường và để cho những nhà kinh tế, kiến trúc, sáng tác tìm giải pháp tốt nhất, thậm chí giải pháp rất cách mạng, giống như việc xây khu nhà ở căn hộ Falange tại Mac-xây. Ý tưởng đầu tiên bị đánh giá là điên rồ nhưng sau đó cả thế giới làm theo mà làm rất tốt.
Những nhà chính sách đừng nghĩ rằng mình ra chính sách thì mới giải quyết được vấn đề, mà chỉ chọn vấn đề để thúc đẩy. Vấn đề sẽ do người trong cuộc chỉ ra, thậm chí đến lúc nào đó anh nói OK.
Nhà ở nông thôn Việt Nam từ xưa gần như không có phòng ngủ. Cái buồng có mành che, khuất một chút, là kho đựng đồ quý, giống cây, là nơi người bệnh nằm chỗ khuất gió, đâu có buồng riêng cửa đóng then cài. Nên bản thân nhà Việt người ta có thể sống chung trong không gian như thế. Huống chi giờ các nhà kiến trúc có nhiều ứng dụng, giải pháp… nên việc quy định diện tích cũng chưa phải là hợp lý mà nên tìm giải pháp bố cục nó như thế nào.
Thành phố Hồ Chí Minh đã vào cuộc
Ngày 14/3/2009, Ông Lê Hoàng Quân – Chủ tịch UBND TpHCM đã báo cáo với Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng về kế hoạch xây dựng ký túc xá cho sinh viên, công nhân lao động, nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp trên địa bàn thành phố. Cụ thể như sau (theo nguồn Báo Thanh Niên ngày 15/3/2009): – Thành phố phấn đấu từ nay đến năm 2015, xây dựng khoảng 60.000 chỗ ở cho sinh viên các trường đại học với tổng vốn đầu tư cho chương trình này lên đến 2.130 tỷ đồng; – Về nhà lưu trú cho công nhân, phấn đấu từ nay đến năm 2010 thành phố triển khai 9 dự án nhà lưu trú cho công nhân nhằm đáp ứng khoảng 21.900 chỗ ở cho công nhân với tổng mức đầu tư khoảng 1.827 tỷ đồng. UBND TpHCM kiến nghị Thủ tướng cho các chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được điều chỉnh mật độ xây dựng; được miễn thuế sử dụng đất 3 năm đầu từ khi triển khai dự án; miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm; không thu tiền thuê hoặc có thu tiền thuê nhưng giá thấp hơn hoặc nằm trong khung giá qui định của thành phố được tính chi phí nhà ở cho công nhân vào chi phí khấu hao tài sản cố định khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; trường hợp doanh nghiệp thuê nhà cho công nhân ở (không thu tiền) thì được tính chi phí thuê nhà ở vào chi phí sản xuất; đối với các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất thuê thì đề nghị cho miễn tiền chuyển mục đích sử dụng đất, miễn thuế kinh doanh cho thuê nhà trong 3 năm… – Đối với nhà ở xã hội, từ nay đến 2010, thành phố sẽ hoàn thành 8 dự án (2.821 căn) với tổng mức đầu tư khoảng 1.250 tỷ đồng. Để phát triển nhà ở xã hội, UBND TpHCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép tạo quỹ đất sạch bằng cách chuyển mục đích sử dụng đất tại các khu vực kho bãi, nhà xưởng gây ô nhiễm do các cơ quan trung ương quản lý trong khu vực nội thành và không còn phù hợp quy hoạch xây dựng đô thị để tạo quỹ đất đầu tư nhà ở xã hội; đổi quỹ đất công để lấy quỹ nhà ở, căn hộ làm nhà ở xã hội và sử dụng quỹ đất dôi dư đã qua xử lý, sắp xếp nhà đất, nhà sở hữu nhà nước để bán đấu giá tạo nguồn vốn. – Đối với nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp, từ nay đến năm 2010 thực hiện thí điểm 6 dự án nhà ở giá thấp kèm một số cơ chế, chính sách, từ đó rút ra kinh nghiệm để triển khai rộng rãi. Các dự án nhà ở giá thấp này tập trung ở Quận 12, Huyện Bình Chánh và Nhà Bè, qui mô 18.775 căn hộ với tổng mức đầu tư 10.949 tỷ đồng do các thành phần kinh tế đầu tư thông qua hình thức xã hội hoá.
Thủ tướng đã kết luận và có ý kiến chỉ đạ Chấp thuận những kiến nghị về cơ chế, chính sách sách giải quyết nhà ở cho sinh viên, công nhân lao động và người có thu nhập thấp của lãnh đạo UBND TpHCM; đồng thời khẳng định quan điểm của Chính phủ là nhà ở cho sinh viên sẽ do Nhà nước lo, còn nhà ở cho công nhân lao động, nhà ở xã hội Nhà nước sẽ tạo cơ chế, chính sách ưu đãi tối đa nhằm huy động các nguồn lực xã hội thực hiện. Để tạo đột phá trong chương trình trọng điểm này, Thủ tướng giao TpHCM từ nay đến năm 2010 thí điểm đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên, công nhân lao động, người có thu nhập thấp, sau đó nhân rộng ra các địa phương khác. trước mắt, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư ưu tiên bố trí nguồn vốn 4.000 tỷ đồng huy động từ trái phiếu Chính phủ tập trung đầu tư xây dựng 12.000 căn hộ tạo 100.000 chỗ ở cho sinh viên; đồng thời chấp thuận cho thành phố áp dụng hình thức chỉ định thầu các dự án xây dựng nhà ở cho sinh viên.
Theo tôi, Thủ tướng Chính phủ và lãnh đạo UBND TpHCM rất quyết tâm và có chương trình hành động cụ thể cùng với các giải pháp hết sức tích cực nhằm giải quyết chỗ ở cho sinh viên, công nhân lao động và người có thu nhập thấp |
Nhà ở xã hội” đang đặt ra những vấn đề gì?
73
