Về cơ chế, chính sách và Chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp dành cho các đối tượng gặp khó khăn về chỗ ở giai đoạn 2009-2015
Vừa qua, Bộ Xây dựng đã chủ trì xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ một số cơ chế, chính sách nhằm giải quyết về nhà ở cho một số đối tượng gặp khó khăn về chỗ ở (gồm: Tờ trình số 84/TTr – BXD ngày 29 tháng 9 năm 2008 về việc đề nghị phê duyệt Chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009- 2015; Tờ trình số 104/TTr-BXD ngày 08 tháng 12 năm 2008 về việc triển khai đầu tư xây dựng một số dự án nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua nhằm thực hiện chủ trương ngăn chặn suy giảm kinh tế, duy trì tăng trưởng và đảm bảo an sinh xã hội; Tờ trình số 07/TTr-BXD ngày 15 tháng 01 năm 2009 về việc đề nghị ban hành một số cơ chế khuyến khích, ưu đãi phát triển nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp…).
Nay Bộ Xây dựng xin tổng hợp báo cáo những nội dung chủ yếu về cơ chế, chính sách và Chương trình và phát triển nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở giai đoạn 2009-2015 như sau:
I. Sự cần thiết phải xây dựng cơ chế, chính sách và Chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp
1. Trong những năm vừa qua Nhà nước đã ban hành một số cơ chế, chính sách hỗ trợ về đất ở, nhà ở cho một số đối tượng chính sách xã hội (như: Quyết định số 173/2001/QĐ-TTg ngày 06/11/2001 của Thủ tướng Chính phủ về phát triển kinh tế-xã hội vùng đồng bằng sông Cửu Long giai đoạn 2001-2005; Quyết định số 105/2002/QĐ-TTg ngày 02/8/2002 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách cho các hộ dân vùng ngập lũ mua trả chậm nền nhà và nhà ở trong các cụm, tuyến dân cư ở các tỉnh ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long; Quyết định số 154/2002/QĐ-TTg ngày 11/11/2002 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách cho các hộ đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ và hộ dân thuộc diện chính sách ở các tỉnh Tây Nguyên mua trả chậm nhà ở; Quyết định số 134/2004/QĐ-TTg ngày 20/7/2004 của Thủ tướng Chính phủ về một số chính sách hỗ trợ đất sản xuất, đất ở, nhà ở và nước sinh hoạt cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo, đời sống khó khăn; Quyết định 167/QĐ-TTg ngày 12/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách hỗ trợ hộ nghèo vềnhà ở khu vực nông thôn…). Tuy nhiên, cho đến nay Nhà nước hầu như chưa có cơ chế, chính sách hỗ trợ cụ thể về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp và các các hộ nghèo tại khu vực đô thị.
2. Trong giai đoạn vừa qua các doanh nghiệp hầu như chỉ chú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả theo giá thị trường, cho nên các đối tượng thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị (gồm cán bộ, công chức, viên chức; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách; các hộ gia đình, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế…) và công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở.
Kết quả điều tra, thống kê[1] về thực trạng nhà ở của cán bộ, công chứccho thấy hiện nay trên phạm vi cả nước có khoảng gần 2 triệu cán bộ, công chức, viên chức (khoảng 250 nghìn cán bộ, công chức và trên 1,6 triệu viên chức), trong đó mới chỉ khoảng 2/3 số cán bộ, công chức đã tự lo được nhà ở cho mình; 1/3 còn lại (chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn) chưa có chỗ ở ổn định (phải ở ghép hộ, ở nhờ, ở tạm). Đối với những cán bộ, công chức được phân phối nhà chung cư trước đây thì hầu hết chất lượng nhà đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng chưa được sửa chữa kịp thời. Đối tượng gặp khó khăn về nhà ở tập trung vào các hộ gia đình trẻ có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ. Đây là lực lượng lao động chủ lực của đất nước. Hầu hết các đối tượng này do thời gian công tác còn ít, khả năng thu nhập còn hạn hẹp, chưa đủ điều kiện tích luỹ để mua hoặc thuê nhà ở theo giá thị trường và rất cần sự hỗ trợ của Nhà nước để giúp họ cải thiện chỗ ở. Ngoài ra, tại khu vực đô thị vẫn còn hàng vạn hộ gia đình thuộc các thành phần kinh tế đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Kết quả khảo sát cho thấy trên 30% các hộ gia đình có diện tích nhà ở dưới 36 m2. Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố và 19% sống trong những căn nhà tạm bợ, cấu trúc không bền vững được làm từ các nguyên vật liệu rẻ tiền. Nhiều hộ gia đình thu nhập thấp phải tận dụng không gian nhà ở chật hẹp của mình để làm dịch vụ (sửa chữa dụng cụ đồ dùng gia đình, bán tạp hóa, sản xuất hàng thủ công…). Theo đánh giá chung có khoảng 15 – 20% hộ gia đình thuộc các thành phần kinh tế tại khu vực đô thị thực sự gặp khó khăn về chỗ ở. Kết quả điều tra, khảo sát[2] về tình hình thu nhập của cán bộ, công chức, viên chức tại các cơ quan Trung ương cho thấy hầu hết các cán bộ, công chức, viên chức đều có nguồn thu nhập từ tiền lương là chủ yếu. Khả năng tích luỹ của các hộ gia đình công chức nhà nước là rất thấp, trong khi đó phải chi cho nhiều khoản khác nhau (ăn uống chiếm 25, 2%, mua sắm đồ dùng gia đình 18,6%, học tập của bản thân và con cái 11,5%, giao tiếp xã hội 11,2%, điện nước sinh hoạt 8,9%, may mặc 6,1%, khám chữa bệnh 3,8%, chi khác 3,2%). Khả năng tích luỹ để chi cho nhà ở tối đa chỉ đạt khoảng 11,5% tổng thu nhập, một tỷ lệ rất thấp so với chi phí tiền nhà ở thực tế hiện nay.
Hầu hết các khu công nghiệp tập trung đều thiếu nhà ở cho công nhân vì số lượng lao động tăng nhanh trong điều kiện quy hoạch phát triển các khu công nghiệp thiếu đồng bộ. Tính đến cuối năm 2008, trên cả nước đã có 194 khu công nghiệp được thành lập. Các khu công nghiệp được hình thành tại 54 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã tạo việc làm cho hàng vạn người lao động, góp phần quan trọng trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xoá đói giảm nghèo cho các địa phương. Hiện nay, các khu công nghiệp đã thu hút được khoảng 1,0 triệu lao động trực tiếp và khoảng 1,2-1,5 triệu lao động gián tiếp. Tuy nhiên, sự phát triển mạnh các KCN, KCX đã và đang đặt ra vấn đề nan giải về nhà ở cho người lao động. Thực tế hiện nay tại các KCN mới chỉ có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định, số còn lại vẫn chưa có chỗ ở hoặc đang phải thuê chỗ ở tạm. Chỗ ở tạm bợ, không đảm bảo điều kiện sống tối thiểu đã gây ảnh hưởng xấu đến sức khoẻ của công nhân và làm xáo trộn tình hình trật tự, an toàn xã hội tại nhiều khu công nghiệp. Đa số công nhân ngoại tỉnh làm việc tại các khu công nghiệp tập trung trên cả nước đều phảithuê nhà trọ của tư nhân với giá thuê từ 50.000 – 150.000 đồng/người/tháng. Các phòng trọ thuê của tư nhân hầu hết đều rất chật hẹp (diện tích sử dụng bình quân từ 2-3/m2/người), điều kiện vệ sinh, môi trường không đảm bảo. Chỉ có khoảng 2 % số công nhân được ở trong các nhà trọ do các chủ doanh nghiệp sử dụng lao độngvà các tổ chức đoàn thể xây dựng.Đối với công nhân lao động làm việc tại các khu công nghiệp, mức thu nhập bình quân hàng tháng từ 1,2-2,0 triệu đồng/người/tháng. Riêng khoản chi tiêu dành cho nhà ở tối đa từ 100-150 nghìn đồng/người/tháng.
Đối với học sinh sinh viên trong các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, theo số liệu thống kê của Bộ Giáo dục đào tạo hiện có khoảng 1,2 triệu học sinh sinh viên, nhưng các khu ký túc xá chỉ mới có đáp ứng cho khoảng hơn 10% (141.000 học sinh), còn lại vẫn phải đi thuê ngoài.
Với mức thu nhập, chi tiêu và khả năng tích luỹ nêu trên, đại bộ phận những người lao động, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân sách và những đối tượng làm việc trong các thành phần kinh tế đều rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở của mình, nếu không có sự hỗ trợ của Nhà nước hoặc của cộng đồng.
3. Kinh nghiệm của các nước cho thấy đối với các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo đều cần có sự hỗ trợ của Nhà nước để giúp họ cải thiện chỗ ở.Cơ chế, chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, người nghèo được thực hiện thông qua các hình thức:
– Một là, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp về tài chính thông qua việc cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bão lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà ở;
– Hai là, Nhà nước hỗ trợ gián tiếp thông qua việc ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở đi đôi với việc khống chế các tiêu chuẩn về căn hộ, về giá cho thuê, giá bán;
– Ba là, Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội theo hình thức bán trả dần hoặc cho thuê, thuê mua. Trong đó Singapore áp dụng triệt để hình thức này và hiện có khoảng 85% dân số sống trong các chung cư do Nhà nước xây dựng.
Mỗi hình thức hỗ trợ nêu trên đều có những ưu, nhược điểm nhất định (hình thức thứ nhất có ưu điểm là Nhà nước không can thiệp trực tiếp đối với thị trường nhà ở, nhưng thủ tục cho vay phức tạp; hình thức thứ hai có ưu điểm là khuyến khích tăng nhanh nguồn cung về nhà ở, nhưng có nhược điểm là phải hỗ trợ qua trung gian; hình thức thứ ba có ưu điểm là Nhà nước có quỹ nhà ở thuộc sở hữu của mình để điều tiết thị trường, nhưng đòi hỏi Nhà nước hàng nămphải đầu tư và phải có tổ chức bộ máy riêng để thực hiện việc đầu tư xây dựng và quản lý quỹ nhà ở này). Việc lựa chọn áp dụng hình thức hỗ trợ nhà ở phụ thuộc vào điều kiện của từng loại đối tượng, cũng như tình hình và điều kiện cụ thể của từng quốc gia, trong đó có một số nước đồng thời áp dụng cả 3 hình thức nêu trên như Trung Quốc, Malaysia, Nhật Bản…
4. Sau khi Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Trong đó đã có quy định cụ thể việc thực hiện cơ chế Nhà nước và các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho một số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua (gồm cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung; các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định). Tuy vậy, cho đến nay việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vẫn chưa có những chuyển biến tích cực. Nguyên nhân cơ bản là do chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, các chủ đầu tư phải vay với lãi suất cao, thời gian thu hồi vốn dài, các dự án nhà ở xã hội dành để cho thuê hoặc thuê mua theo khung giá do Nhà nước quy định thì hầu như không có lợi nhuận. Vì vậy, các cơ chế, chính sách hiện hành chưa thực sự thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội.
Để giải quyết những vấn đề bất cập nêu trên, Bộ Xây dựng nhận thấy cần phải nghiên cứu bổ sung cơ chế, chính sách và xây dựng Chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp giai đoạn 2009-2015 để góp phần giải quyết nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn về chỗ ở. Nguyên tắc giải quyết chung là ngoài việc tiếp tục triển khai việc phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua theo quy định của pháp luật về nhà ở thì Nhà nước cần đẩy mạnh chủ trương xã hội hoá về nhà ở thông qua việc ban hành bổ sung các cơ chế khuyến khích, ưu đãi đối với các nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở cho tất cả các đối tượng xã hội gặp khó khăn về chỗ ở. Đồng thời cần có giải pháp hỗ trợ về tài chính để giúp cho các đối tượng gặp khó khăn có khả năng mua hoặc thuê mua nhà ở thông qua hình thức cho vay ưu đãi, bù lãi suất từ nguồn ngân sách Trung ương, Quỹ phát triển nhà ở của các địa phương và Quỹ tiết kiệm nhà ở… Bên cạnh đó, cần ban hành bổ sung các quy định cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế; tỷ lệ tối thiểu bắt buộc phải xây dựng loại nhà ở giá thấp trong các dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới; điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp để góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, người nghèo, khắc phục tình trạng các nhà đầu tư chỉ tập trung xây dựng nhà ở cao cấp, đắt tiền cho người thu nhập cao như đã xảy ra trong thời gian vừa qua.
II. Phạm vi nghiên cứu
1. Chương trình phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp giai đoạn 2009-2015 tập trung giải quyết nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn về chỗ ở tại khu vực đô thị, bao gồm các đối tượng hưởng lương từ ngân sách, công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung và người lao động thuộc các thành phần kinh tế; sinh viên các trường đại học, cao đẳng theo Quyết định số 155/2005/QĐ-TTg ngày 23 tháng 6 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ có điều chỉnh cho phù hợp tình hình thực tế. Riêng các đối tượng là sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc Lực lượng vũ trang sẽ được giải quyết theo chính sách riêng, hiện nay Bộ Quốc phòng đang chủ trì nghiên cứu trình Chính phủ Chính sách nhà ở cho cán bộ quân đội theo quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam năm 2008 vừa được Quốc hội thông qua.
2. Các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn đang thực hiện theo các chính sách được quy định tại các Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg ngày 12 tháng 12 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở; Quyết định số 173/2001/QĐ-TTg ngày 06/11/2001 của Thủ tướng Chính phủ về phát triển kinh tế-xã hội vùng đồng bằng sông Cửu Long giai đoạn 2001-2005; Quyết định số 105/2002/QĐ-TTg ngày 02/8/2002 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách cho các hộ dân vùng ngập lũ mua trả chậm nền nhà và nhà ở trong các cụm, tuyến dân cư ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long; Quyết định số 154/2002/QĐ-TTg ngày 11/11/2002 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách cho các hộ đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ và hộ dân thuộc diện chính sách ở các tỉnh Tây Nguyên mua trả chậm nhà ở; Quyết định số 134/2004/QĐ-TTg ngày 20/7/2004 của Thủ tướng Chính phủ về một số chính sách hỗ trợ đất sản xuất, đất ở, nhà ở và nước sinh hoạt cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo, đời sống khó khăn;
3. Chính sách về nhà ở công vụ sẽ được nghiên cứu xây dựng theo đề án riêng (Đề án phát triển nhà ở công vụ).
III. Nội dung đề xuất về cơ chế, chính sách và Chương trình
1. Về phương thức phát triển nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn về chỗ ở tại khu vực đô thị
Nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn về chỗ ở tại khu vực đô thị được hỗ trợ giải quyết theo các phương thức sau:
1.1 Nhà ở xã hội để cho thuê
a) Theo quy định của pháp luật về nhà ở, nhà ở xã hội để cho thuê do Nhà nước hoặc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư; nhà ở xã hội tại khu vực đô thị là loại nhà chung cư có tiêu chuẩn diện tích từ 30-60 m2/căn hộ; bên thuê trả tiền thuê nhà hàng tháng theo mức giá do Nhà nước quy định thông qua hợp đồng thuê nhà ở xã hội theo mẫu quy định. Việc giải quyết cho thuê nhà ở xã hội căn cứ theo nhu cầu của người gặp khó khăn về nhà ở (người có nhu cầu phải có đơn xin thuê nhà theo mẫu quy định).
Các thành phần kinh tế tham gia đầu tư nhà ở xã hội đẻ cho thuê được hưỏng các cơ chế, chính sách ưu đãi theo quy định (được đề cập ở phần sau).
b) Đối tượng được thuê nhà ở xã hội, gồm: cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước; công nhân lao động (độc thân) làm việc tại các khu công nghiệp tập trung; sinh viên, học sinh; người lao động thuộc các thành phần kinh tế có mức thu nhập thấp đặc biệt khó khăn về nhà ở. Do điều kiện Nhà nước phải trực tiếp đầu tư nhà ở xã hội từ nguồn vốn ngân sách (người thuê được hỗ trợ ưu đãi về giá thuê nhà) cho nên trong giai đoạn 2009-1015 tập trung ưu tiên giải quyết cho các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước; công nhân lao động (độc thân) làm việc tại các khu công nghiệp tập trung; sinh viên, học sinh, sau đó sẽ từng bước mở rộng cho các đối tượng khác.
c) Người có nhu cầu thuê nhà phải phải đáp ứng điều kiện: chưa có nhà ở, hoặc có nhà ở nhưng quá chật dưới 5 m2/người; chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở dưới bất cứ hình thức nào theo các quy định đã được ban hành;
– Có mức thu nhập dưới 1,5 triệu đồng/người/tháng.
1.2Nhà ở xã hội để cho thuê mua
a) Tương tự như nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở xã hội để cho thuê mua cũng do Nhà nước hoặc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư nhưng được hưởng ưu đãi; nhà ở xã hội cho thuê mua tại khu vực đô thị là loại nhà chung cư có tiêu chuẩn diện tích từ 30-60 m2/căn hộ; bên thuê mua phải trả 20% giá trị căn hộ khi ký hợp đồng thuê mua, số tiền còn lại được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ trong thời gian 15-20 năm theo mức giá do Nhà nước quy định thông qua hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo mẫu quy định. Việc giải quyết cho thuê mua nhà ở xã hội căn cứ theo nhu cầu của người gặp khó khăn về nhà ở (người có nhu cầu phải có đơn xin thuê mua nhà theo mẫu quy định). Do điều kiện Nhà nước phải trực tiếp đầu tư từ nguồn vốn ngân sách và có nhiều cơ chế ưu đãi, khuyến khích các thành phần kinh tế khác tạo lập quỹ nhà ở xã hội (người thuê được hỗ trợ ưu đãi về giá thuê mua nhà) cho nên trong giai đoạn 2009-1015 tập trung ưu tiên giải quyết cho các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước; công nhân lao độnglàm việc tại các khu công nghiệp tập trung; sau đó sẽ từng bước mở rộng cho các đối tượng khác.
Các thành phần kinh tế tham gia đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê mua được hưỏng các cơ chế, chính sách ưu đãi theo quy định (được đề cập ở phần sau).
b) Điều kiện để được thuê mua nhà ở xã hội: chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng quá chật dưới 5 m2/người; chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở dưới bất cứ hình thức nào theo các quy định đã được ban hành;
– Có mức thu nhập bình quân từ 1,5-2,1 triệu đồng/người/tháng (và phải đáp ứng điều kiện trả trước 20% giá trị căn hộ như đã nêu ở phần trên).
1.3Nhà ở giá thấp để bán
a) Nhà ở giá thấp là loại nhà căn hộ chung cư, có diện tích vừa và nhỏ phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp (có diện tích nhỏ hơn 70 m2/căn hộ); các dự án nhà ở giá thấp do các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán đảm bảo kinh doanh (trả tiền một lần, trả chậm hoặc trả dần). Giá bán do doanh nghiệp quyết định nhưng phải được cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở thẩm định (dự kiến tối đa không vượt quá 7 triệu đồng/m2 sàn); các chủ đầu tư dự án được hưởng các cơ chế, chính sách ưu đãi theo quy định.
Các đối tượng được mua nhà ở giá thấp, bao gồm những người thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội (nhưng chưa được giải quyết) và các đối tượng khác thuộc các thành phần kinh tế gặp khó khăn về chỗ ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể.
b) Điều kiện để được mua nhà ở giá thấp phải chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng quá chật dưới 5 m2/người; chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở dưới bất cứ hình thức nào theo các quy định đã được ban hành;
Mỗi hộ gia đình, cá nhân gặp khó khăn về chỗ ở chỉ được xem xét, giải quyết hỗ trợ nhà ở 01 lần theo hình thức cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc mua nhà ở giá thấp trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới.
2. Nguồn vốn đầu tư và hình thức tạo lập nhà ở
2.1 Nguồn vốn và hình thức tạo lập quỹ nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua do Nhà nước đầu tư::
a) Nguồn vốn đầu tư quỹ nhà ở xã hội dành để cho thuê, thuê mua do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách, gồm::
– Vốn hỗ trợ từ nguồn ngân sách Trung ương;
– Vốn ngân sách địa phương (từ các nguồn theo quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ, gồm: tiền thu từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn; trích từ 30-50% tiền sử dụng đất thu được từ các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn và các nguồn ngân sách địa phương khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định).
Theo số liệu thống kê, tổng nguồn thu tiền sử dụng đất từ các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới của các địa phương trên cả nước trong 4 năm gần đây đạt bình quân khoảng 19.700 tỷ đồng/năm,
b) Hình thức tạo lập quỹ nhà ở xã hội dành để cho thuê, thuê mua do Nhà nước thực hiện theo các hình thức sau:
– Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở;
– Nhà nước (Trung ương và địa phương) mua quỹ nhà ở của các thành phần kinh tế đã đầu tư xây dựng hoặc thực hiện hình thức đặt hàng mua một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở của các doanh nghiệp. Giá mua nhà ở được tính đủ các chi phí đầu tư xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng trong phạm vi dự án, kể cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, lãi vay ngân hàng (nếu có) và 10% lợi nhuận định mức (giá mua nhà ở phải được cơ quan có chức năng thực hiện việc kiểm toán hoặc thẩm định giá). Trường hợp chủ đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đất (đã trả tiền sử dụng đất theo quy định) thì sẽ được hoàn trả tiền sử dụng đất (đối với phần diện tích đất xây dựng nhà ở đã mua hoặc đặt hàng) theo giá đất tại địa phương sau khi được cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét, thẩm định;
– Nhà nước (chính quyền địa phương các cấp theo thẩm quyền) tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống cơ sở hạ tầng trước khi giao cho các chủ đầu tư thuộc các thành phần kinh tế thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở. Sau khi xây dựng xong, Nhà nước thực hiện việc mua lại một phần hoặc toàn bộ quỹ nhà của dự án theo nguyên tắc nêu trên.
2.2 Nguồn vốn và hình thức tạo lập quỹ nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua do các thành phần kinh tế đầu tư:
a) Nguồn vốn tạo lập quỹ nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua do các thành phần kinh tế đầu tư được thực hiện theo nguyên tắc:
– Huy động nguồn vốn của các thành phần kinh tế (theo nguyên tắc xã hội hoá) thông qua việc Nhà nước ban hành cơ chế ưu đãi, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư;
– Nhà nước hỗ trợ các chủ đầu tư thông qua hình thức cho vay ưu đãi hoặc bù lãi suất (từ nguồn ngân sách Trung ương và địa phương) và các hình thức ưu đãi khác.
b) Hình thức tạo lập quỹ nhà ở xã hội để cho thuê mua do các chủ đầu tư thuộc các thành phần kinh tế trực tiếp thực hiện việc đầu tư xây dựng và quản lý, khai thác để thu hồi vốn theo quy định hiện hành.
2.3 Nguồn vốn và hình thức tạo lập quỹ nhà ở giá thấp:
a) Nguồn vốn đầu tư quỹ nhà ở giá thấp được thức hiện theo nguyên tắc xã hội hoá (huy động các thành phần kinh tế tham gia đầu tư);
b) Hình thức tạo lập quỹ nhà ở giá thấp do các thành phần kinh tế làm chủ đầu tư được gắn với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới của từng địa phương. Khi tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đối với các dự án khu đô thị mới và dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn có quy mô diện tích đất từ 5 ha trở lên, Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm đảm bảo chủ đầu tư phải có ít nhất 10% tổng diện tích nhà ở của mỗi dự án là nhà ở giá thấp.
3. Về các cơ chế ưu đãi đối với các thành phần kinh tế tham gia đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp
Các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua và các dự án phát triển nhà ở giá thấp nêu trên được hưởng các cơ chế khuyến khích, ưu đãi, cụ thể gồm:
a) Về đất đai: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua hoặc nhà ở giá thấp; trường hợp chủ đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đất (đã trả tiền sử dụng đất theo quy định) thì khoản tiền sử dụng đất tương ứng với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá thấp sẽ được hoàn trả theo giá đất quy định tại địa phương sau khi được cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét, thẩm định;
b) Về kiến trúc, quy hoạch xây dựng: Khi tổ chức lập, thẩm định và phê duỵệt quy hoạch chi tiết xây dựng đối với các dự án nhà ở xã hội và dự án nhà ở giá thấp được phép điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất 1,5 lần so với mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất so với Quy chuẩn Quy hoạch xây dựng hiện hành để góp phần giảm giá thành đối với các loại nhà ở phục vụ cho các đối tượng có thu nhập thấp;
c) Về các loại thuế:
– Được áp dụng thuế suất Thuế giá trị gia tăng bằng 0% đối với các hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội và các hợp đồng mua bán nhà ở giá thấp;
– Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong thời gian 9 năm tiếp theo; được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian còn lại của dự án.
– Được miễn thuế sử dụng đất trong thời hạn 3 năm, kể từ khi được giao đất đối với phần diện tích được Nhà nước giao để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp;
d) Về hỗ trợ tín dụng đầu tư:
– Được Nhà nước cho vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định;
– Được vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương, Quỹ tiết kiệm nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãi khác;
– Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương;
đ) Về các hỗ trợ đầu tư khác:
– Được Nhà nước bố trí các khu đất đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng và đã có hệ thống hạ tầng kết nối ngoài phạm vi dự án để triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua hoặc nhà ở giá thấp;
– Được phép áp dụng hình thức chỉ định đơn vị tư vấn lập dự án, thiết kế, nhà thầu xây lắp, giám sát xây dựng công trình…
– Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình;
– Được hưởng tỷ lệ lãi định mức khi thực hiện dự án là 10% tổng mức đầu tư của dự án (được tính trong giá bán nhà ở giá thấp).
Nếu được áp dụng các cơ chế ưu đãi trên đây thì giá thành 1 m2 sàn nhà ở vào khoảng 5,0 – 6,0 triệu đồng; giá thành bình quân 1 căn hộ 50 m2 khoảng 250-300 triệu đồng.
4. Nguyên tắc ưu đãi đối với các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội và mua nhà ở giá thấp:
4.1 Đối với trường hợp được thuê, thuê mua nhà ở xã hội:
Giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước quy định theo nguyên tắc bảo toàn vốn, không tính các khoản chi phí về đất đai, thuế theo quy định đã được ưu đãi (theo quy định của Khung giá ban hành hành kèm theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP, giá thuê nhà ở xã hội áp dụng đối với đô thị loại đặc biệt khoảng từ 15.000 đồng-28.000 đồng/m2/tháng; đô thị loại 1 từ 13.000 đồng – 25.000 đồng/m2/tháng, giá thuê bình quân đối với căn hộ 50 m2 khoảng 650.000 đồng – 1.250.000 đồng/tháng).
4.2 Đối với trường hợp được mua nhà ở giá thấp:
a) Giá bán nhà ở giá thấp do chủ đầu tư dự án xác định theo nguyên tắc bảo toàn vốn, giá bán nhà ở được tính đủ các chi phí đầu tư xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng trong phạm vi dự án, kể cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, lãi vay ngân hàng (nếu có) và 10% lợi nhuận định mức. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án không được tính vào giá bán các khoản ưu đãi mà chủ đầu tư được hưởng theo quy định (trong giá bán nhà không tính tiền sử dụng đất, không tính các loại thuế và các khoản ưu đãi khác mà chủ đầu tư dự án đã được hưởng). Giá bán nhà ở giá thấp phải được cơ quan có chức năng thực hiện việc thẩm định giá và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đối với từng dự án.
b) Người gặp khó khăn về nhà ở được Nhà nước xem xét hỗ trợ cho vay vốn với lãi suất ưu đãi từ các tổ chức tín dụng, Quỹ phát triển nhà ở của địa phương, Quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc hỗ trợ bù lãi suất theo quy định của Chính phủ để mua nhà ở giá thấp.
5. Quy định về đối tượng và quản lý nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua và nhà ở giá thấp:
a) Người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc mua nhà ở giá thấp phải đảm bảo đúng đối tượng và đáp ứng điều kiện quy định; đang sinh sống (có đăng ký thường trú hoặc tạm trú dài hạn) tại địa phương nơi có dự án ;
b) Trình tự, thủ tục và nguyên tắc xác định đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP. Người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải làm đơn, có xác nhận của cơ quan, đơn vị nơi làm việc về đối tượng và điều kiện thu nhập, xác nhận của chính quyền địa phương cấp phường nơi người làm đơn đang cư trú về điều kiện nhà ở hiện có. Đơn xin thuê hoặc thuê mua nhà được nộp tại Sở Xây dựng. Sau khi thụ lý hồ sơ, Sở Xây dựng có trách nhiệm đối chiếu với các quy định để kiến nghị danh sách cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định. Căn cứ vào số lượng quỹ nhà ở cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt danh sách những người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.
Sở Xây dựng có trách nhiệm thông báo cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội ký hợp đồng và bố trí nhà ở cho các đối tượng được thuê, thuê mua theo danh sách đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
c) Đối với trường hợp mua nhà ở giá thấp thì người mua nhà phải làm đơn, có xác nhận của cơ quan, đơn vị nơi làm việc và chính quyền địa phương nơi cư trú về đối tượng và điều kiện nhà ở hiện có. Đơn xin mua nhà được nộp trực tiếp cho chủ đầu tư dự án nhà ở giá thấp. Chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét, đối chiếu với các quy định về đối tượng và điều kiện về nhà ở của người xin mua nhà để ký hợp đồng theo đúng quy định.
Sau khi thực hiện việc ký hợp đồng mua bán nhà ở giá thấp, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập đầy đủ danh sách tất cả các đối tượng đã được giải quyết mua nhà ở giá thấp gửi về Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án để thực hiện kiểm tra (hậu kiểm). Trường hợp chủ đầu tư thực hiện việc bán nhà ở giá thấp không đúng quy định sẽ bị xử lý thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện dự án và buộc chủ đầu tư dự án đó phải hoàn trả các khoản chi phí đã được ưu đãi; chủ đầu tư vi phạm quy định về bán nhà ở giá thấp không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản khác trong thời gian 02 năm, kể từ ngày dự án bị thu hồi.
d) Để xác định nhu cầu nhà ở cần đầu tư và quản lý chặt chẽ việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và mua bán nhà ở giá thấp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo việc lập danh sách các đối tượng có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội và mua nhà ở giá thấp cũng như các thông tin liên quan đến điều kiện nhà ở, mức thu nhập của từng đối tượng để xác định thứ tự ưu tiên, cũng như quá trình sử dụng nhà ở của các đối tượng này, nhằm phục vụ công tác quản lý việc sử dụng quỹ nhà ở này có hiệu quả,khắc phục tình trạng thất thoát, lợi dụng để trục lợi. Đối với các trường hợp vi phạm sẽ thực hiện biện pháp chấm dứt hợp đồng, thu hồi nhà cho thuê, thuê mua hoặc yêu cầu chủ đầu tư huỷ hợp đồng mua bán nhà giá thấp đã ký. Người vi phạm sẽ không được hưởng bất cứ sự hỗ trợ nào khác của Nhà nước về nhà ở.
đ) Việc quản lý nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP. Cụ thể là:
– Đối với quỹ nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua thuộc sở hữu nhà nước, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn hoặc thành lập đơn vị quản lý, vận hành quỹ nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn. Đơn vị quản lý,vận hành quỹ nhà ở xã hội để cho thuê được hưởng các chế độ như đối với các doanh nghiệp công ích và hưởng các ưu đãi trong hoạt động dịch vụ công ích theo quy định của pháp luật.
