Nghị quyết của Thành ủy TP.HCM nhiệm kỳ 2006 – 2010 đặt ra chỉ tiêu mỗi năm xây dựng 6 triệu m² nhà ở, nhưng sau 4 năm thực hiện chỉ có 5 dự án khởi động, nguồn vốn lấy từ ngân sách TP và vốn vay ưu đãi.

Bê tông Xuân Mai tạo niềm tin vững bền

Còn lại không một doanh nghiệp nào hào hứng tham gia và cũng không một ngân hàng nào hưởng ứng. Tại sao các doanh nghiệp lại thờ ơ với một chương trình có nhiều chính sách ưu đãi như thế?.

Dân thiếu tiền, doanh nghiệp thiếu vốn

Giải thích cho hiện tượng bất thường này, không còn cách nào khác là lắng nghe hơi thở của thị trường. Đầu tiên là nhóm khách hàng trong đối tượng NƠXH: Chị Hiền, chuyên viên chính trong một cơ quan nhà nước, có thâm niên hơn 20 năm công tác, hệ số lương 4,47, tương đương 2,3 triệu đồng/tháng, sau nhiều năm tích cóp đến nay vẫn chưa mua nổi căn nhà – tâm sự: “Chúng tôi rất mong có nhà nhưng với chính sách của ngân hàng hiện nay thì ước mơ đó quá xa vời”.

Một căn hộ để ở vẫn là ước mơ đối với người lao động. Ảnh: Song Hà

Theo chị Hiền, hiện nay các chủ đầu tư cho đóng trước từ 20 – 30% giá trị căn nhà, phần còn lại các ngân hàng cho vay. Bình quân 1 căn hộ giá thấp hiện nay là 12 triệu đ/m², diện tích 70 m², tương đương 840 triệu đồng. Giả sử chúng tôi trả trước được 30% thì số tiền còn lại phải vay ngân hàng là 588 triệu đồng. Với lãi suất thấp nhất khoảng 1%/tháng thì mỗi tháng tiền lãi đã gần 6 triệu, còn tiền trả góp nữa thì không thể kham nổi. Nếu thu nhập trên 10 triệu đồng/tháng trở lên tôi mới dám vay để mua nhà. “Những người làm công ăn lương mua được nhà chỉ khi Nhà nước có những chính sách sát thực với cuộc sống như: cho vay lãi suất thấp, thời gian vay trên 20 năm, diện tích căn hộ chỉ 30 – 40 m², để mức trả góp mỗi tháng chỉ trên dưới 1 triệu đồng” – chị Hiền nói.

Nhiều nhà đầu tư – kinh doanh BĐS cho rằng: “Dù có nhiều chính sách ưu đãi, chúng tôi cũng không dám làm vì đồng vốn để đầu tư nhà ở lớn, vòng quay chậm, trong khi nhóm đối tượng có nhu cầu mua nhà thật lại không có khả năng thanh toán ngay, ngân hàng thì từ chối cho vay. Nếu bỏ vốn đầu tư vào thị trường này thì cầu và cung rất khó gặp nhau, rủi ro quá lớn”. Lý giải vì sao không mở rộng hầu bao với đối tượng có thu nhập dưới 5 triệu, không có tài sản khác thế chấp, các ngân hàng biện minh: “Chúng tôi phải chịu trách nhiệm trước đồng vốn vay từ xã hội và đồng lời của ngân hàng. Dù rất chia sẻ với nhóm khách hàng có thu nhập thấp và các nhà đầu tư nhưng chúng tôi vẫn phải đòi hỏi khách hàng đáp ứng đầy đủ thủ tục vay và khả năng thanh toán đúng hạn. Ngân hàng cũng là doanh nghiệp như mọi doanh nghiệp khác”.

Kích cầu hơn kích cung

Ở nước ta, thời gian gần đây Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi đầu vào cho doanh nghiệp như: giao đất “bằng không”, miễn tiền sử dụng đất theo luật Nhà ở, không tính thuế gía trị gia tăng, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, v.v… như một cách kích nguồn cung. Song, chính sách này đến nay không đạt được hiệu quả như mong muốn. Trong khi các chính sách ở nước ta chỉ chăm chăm vào việc “kích cung”  thì tại một số nước trong khu vực, lại hỗ trợ bằng cách tạo đầu ra cho sản phẩm (kích cầu). Với giải pháp kích thích tiêu dùng, nhiều nước trong khu vực đã có một nguồn nhà khổng lồ đáp ứng từ 60 – 85% nhu cầu nhà ở cho toàn dân, trong đó ưu tiên cho nhóm đối tượng NƠXH. Và sản phẩm nhà ở luôn đủ để cung ứng kịp thời tốc độ đô thị hóa, đón đầu tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế, chuyển đổi cơ cấu dân cư.

Vì vậy, muốn phát triển nhà ở giá thấp, Nhà nước nên tạo ra một thị trường đảm bảo nguyên tắc bình đẳng, thông thoáng, cạnh tranh lành mạnh cho nhiều loại hình doanh nghiệp. Cụ thể là chấm dứt giao đất “bằng không”, không dùng vốn ngân sách, ngưng cho vay ưu đãi và ngưng miễn, giảm nhiều loại thuế nhằm kích cung như hiện nay. Thay vào đó, cần có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ cho người mua, thuê nhà bằng nhiều phương thức: trợ giá, trả góp dài hạn, bảo lãnh để vay ngân hàng, phát hành trái phiếu trung – dài hạn và các thể chế tài chính khác.

Đây chính là kích thích nhu cầu, hỗ trợ đầu ra, giúp doanh nghiệp tiêu thụ sản phẩm. Riêng quỹ nhà tái định cư, Nhà nước nên công khai trên phương tiện thông tin đại chúng con số cần mua và các tiêu chuẩn cần có, kèm theo thời hạn thanh toán, chế tài. Một khi nguồn cầu đã sẵn sàng để tiếp nhận nguồn cung thì chắc chắn các Nhà đầu tư, các ngân hàng sẽ vào cuộc, từ đó kích thích cạnh tranh giữa các doanh nghiệp. Nếu làm được như vậy thì nguồn cung sẽ dồi dào, phong phú, chất lượng bảo đảm, giá cả phù hợp, đáp ứng đúng yêu cầu của nhiều đối tượng tiêu thụ. Với cách làm này doanh nghiệp như được cởi trói, những đối tượng có nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp cận được sản phẩm, còn nhóm vụ lợi, đầu cơ, lạm quyền sẽ bó tay.

Giả định một ngày nào đó báo chí thông tin: “UBND.TPHCM có nhu cầu mua 5.000 căn hộ chung cư đạt tiêu chuẩn xây dựng cấp II (50 năm trở lên), có diện tích từ 50 – 80 m²/căn, cách trung tâm TP khoảng 15km, tiện đường xe công cộng, có các dịch vụ xã hội đạt tiêu chuẩn trung bình, vệ sinh, cảnh quan, môi trường tốt, đường nội khu rộng 5m, chịu tải 10 tấn, phù hợp quy hoạch, quy chuẩn. Trong chung cư có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm, có điện – nuớc 24/24, có hệ thống PCCC, có dịch vụ gởi xe hai bánh, có nơi để tổ chức ma chay, cưới hỏi, có chỗ để BQL chung cư làm việc. Ưu tiên cho doanh nghiệp nào chào hàng trước”. Lúc đó thị trường nhà ở giá thấp đã khởi động theo quy luật cung cầu.