Thị trường bất động sản năm 2009: Ẩn số khó lường

Nhu cầu đang thay đổi nhanh

Những người cho thuê nhà trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng cho biết, nhiều khách thuê nhà đã trả nhà về nước vì công ty của họ không tiếp tục thuê họ làm việc tại Việt Nam. Giá cho thuê nhà cũng đang giảm mạnh.

Chị Tuyết, một người đang sở hữu một căn biệt thự trên cao than vãn, hơn một năm trước có người trả gần 15 tỷ đồng mua căn hộ này mà chị không bán, giờ thì người ta trả chưa đến 9 tỷ đồng. Căn hộ đang cho một giám đốc doanh nghiệp nước ngoài thuê, nhưng tới đây hết hợp đồng khách cũng thông báo trả nhà. Thu nhập giảm nên họ tìm những căn nhà rẻ hơn.

Chị Tuyết lo ngại, tìm khách thuê mới đã khó mà giá chắc chắn sẽ giảm nhiều và tỏ ý tiếc rằng biết vậy đã bán từ hồi giá nhà đất đang sốt, thì giờ ôm cục tiền sướng hơn. Tuy nhiên, có hiện tượng lạ, trong khi thị trường đang rất ảm đạm, thì mới đây 133 căn hộ của dự án Riverside Residence của khu đô thị này được bán hết ngay với giá 35 triệu đồng/m2.

Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) cho rằng, năm 2009 nhiều bộ luật và quy định sẽ có hiệu lực như: Luật Thuế thu nhập cá nhân (PIT), Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT) mới, Luật Sở hữu trong thị trường bán lẻ và nhà ở cho người nước ngoài; tăng lệ phí trước bạ ô tô và chuyển nhượng BĐS; tăng mức lương tối thiểu, giảm lãi suất ngân hàng, ngân hàng bắt đầu cho vay BĐS… sẽ khiến tình hình thị trường BĐS trong nước có nhiều thay đổi khó dự đoán.

Theo khảo sát mới đây của CBRE, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang gặp khủng hoảng như hiện nay, các doanh nghiệp đa quốc gia sẽ phải thận trọng hơn với các kế hoạch tăng trưởng và thắt chặt hơn nữa các khoản chi tiêu, trong đó có việc dè dặt mở rộng thêm văn phòng hoạt động, tuyển nhân viên nước ngoài sang làm việc… Áp lực từ suy thoái kinh tế toàn cầu và cạnh tranh từ các cao ốc trên địa bàn hai thành phố lớn Hà Nội, TPHCM, các khu đô thị mới tại các địa phương chuẩn bị đưa vào hoạt động, sẽ có tác động mạnh đến sự năng động của mảng thị trường này trong năm 2009.

Bên cạnh đó, các công ty, tập đoàn đa quốc gia dự báo sẽ giảm thiểu người lao động nước ngoài, đồng thời thay đổi chiến lược tập trung tuyển lao động nước ngoài là người độc thân thay vì người có gia đình, cũng sẽ là tác nhân làm thay đổi nhu cầu về thuê nhà ở, diện tích căn hộ, địa điểm, tiêu chuẩn nhà ở…

Qua câu chuyện với giới kinh doanh nhà đất cho thấy, thực trạng các chủ tòa nhà văn phòng cho thuê đã nhận thấy rõ được sự cạnh tranh của nguồn cung trong tương lai. Vì thế họ buộc phải xem xét lại để đưa ra mức giá cho thuê thấp hơn phù hợp với nhu cầu. Hiện nay cũng đang có một xu hướng khá rõ rệt là khách hàng đang thuê các văn phòng giá cao sẵn sàng chuyển văn phòng đến các tòa nhà có giá thấp hơn, đặc biệt khi nguồn cung đang tăng nhiều hơn sẽ có nhiều lựa chọn hơn.

Trong hội thảo liên quan đến những dự báo thị trường BĐS năm 2009 do CBRE tổ chức vào cuối tháng 1-2009, đại diện CBRE cũng cho rằng, ngoài những thay đổi trong lĩnh vực BĐS thì trong lĩnh vực dịch vụ khách sạn – du lịch, do nhiều nguyên nhân tác động nên lượng du khách sẽ giảm sút cũng như giảm tỷ lệ cho thuê phòng và giá phòng, đặc biệt trong phân khúc cao cấp.

Thị trường khó lường, làm gì?

Tính tới thời điểm này, tại TPHCM có rất ít các dự án được công bố bán ra thị trường, nguyên nhân chính có thể là do chủ đầu tư đang có chiến lược đón đầu thị trường, thiết kế lại các căn hộ với căn hộ nhỏ hơn, giao thô và ít tiện ích hơn, kết thúc loại căn hộ cao cấp. Bên cạnh đó, giá trị BĐS rơi xuống thấp khiến các chủ đầu tư lo ngại, đưa ra nhiều chính sách mới để thu hút nguồn cung duy trì doanh số bán hàng. Đây là mối quan tâm hàng đầu của các chủ đầu tư.

Bước vào năm 2009, các nhà đầu tư BĐS đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào Việt Nam. Tương lai thị trường BĐS sẽ đến đâu vẫn là một câu hỏi không chỉ dành riêng cho các nhà đầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch định chính sách. Tác động từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh Chính phủ đang triển khai hàng loạt các biện pháp chống suy giảm kinh tế, trong đó có nhiều chương trình đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Theo dự đoán của một số doanh nghiệp lớn trong ngành đầu tư BĐS, năm 2009 có thể nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu. Chính vì vậy, thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như Việt Nam. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của thị trường BĐS lại là một yếu tố tích cực vì điều đó tránh cho thị trường rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu.

Mặc dù vậy, thị trường BĐS Việt Nam vẫn được xem là đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Nhưng để phát triển nó không những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội.

Theo nhận định của CBRE thị trường BĐS của Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời gian trung hạn (2 – 6 năm). Mặc dù niềm tin vào thị trường BĐS toàn cầu và Việt Nam bị lung lay trong năm 2008, nhưng vẫn có niềm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của Việt Nam, sự lạc quan về triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn. Và mới đây Chính phủ, đã công bố gói kích cầu cho thị trường BĐS, mà theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ: “Hy vọng gói kích cầu vào thị trường nhà ở xã hội sẽ có tác động như một cú hích lớn của Nhà nước làm cho thị trường này lành mạnh hơn”.

Theo Phước Ngọc/ SGGP