Tìm kế rót vốn cho bất động sản

Đến nay nghiệp vụ leasing chưa từng được áp dụng trên thị trường bất động sản VN. trên thực tế, leasing bắt nguồn từ dịch vụ cho thuê tài sản, động sản như: tàu xe, máy móc, thiết bị và cho thuê tài chính chủ yếu ở các ngân hàng. Người có nhu cầu đặt lệnh leasing một tài sản, số vốn cần sử dụng kèm theo một khoản tiền thuê. Khi hết thời hạn, đơn vị leasing nhận tài sản về để thanh lý. Không giống với hình thức thuê thông thường, trong trường hợp leasing, người đi thuê được chủ động đề xuất một bất động sản mình cần, được tham gia vào việc kiểm tra tính minh bạch của sản phẩm. Ngoài ra, để tiến hành leasing thành công, bất động sản phải qua quá trình định giá nghiêm ngặt trước khi ký kết hợp đồng thuê.

Song khác biệt lớn giữa leasing tài chính, động sản và leasing bất động sản là, sau một thời gian sử dụng tàu xe, máy móc thiết bị có thể bị hư hỏng, hao mòn, giảm giá trị còn bất động sản thì không xảy ra tình huống này. trái lại, giá đất vẫn tăng đều hàng năm.

Theo doanh nghiệp đề xuất mô hình leasing, đây là một hình thức đưa vốn vào thị trường, làm tăng tính thanh khoản trong ngắn hạn và trung hạn cho bất động sản. Với tình hình hiện nay, giá đất đắt đỏ và không ngừng tăng lên do quỹ đất thu hẹp dần, khả năng mua trọn gói một bất động sản của khách hàng bị hạn chế vì năng lực tài chính không đáp ứng kịp. Nghiệp vụ leasing có thể giải quyết nhu cầu vốn ngắn hạn một cách nhanh chóng nhưng hợp pháp.

Đơn vị này đưa ra ví dụ, khi khách hàng có nhu cầu một nhà xưởng để sản xuất, căn hộ để ở, mảnh đất (tùy kích cỡ) có thể xây dựng văn phòng…, đơn vị leasing sẽ cung cấp “hàng” theo yêu cầu. Khách chỉ trả một phần giá trị tài sản đó nhưng được sở hữu và sử dụng toàn phần theo ý thích trong một khoản thời gian nhất định. Sau khi hết thời gian thuê mua, tài sản này sẽ được định giá lại và thông báo thanh lý hợp đồng theo thỏa thuận đã ký kết.

trước khi mua bất động sản, khách hàng, nhà đầu tư đều phải cân nhắc đến nguồn vốn đang nắm giữ để cân đối dòng tiền. Ảnh: Hà Thanh.

Tuy nhiên, theo doanh nghiệp đề xuất mô hình này cho rằng, để áp dụng được nghiệp vụ leasing phải có hành lang pháp lý chặt chẽ, không nên tùy tiện áp dụng. Đơn vị có thể đáp ứng nhu cầu thuê mua phải là một tổ chức tín dụng, định chế tài chính có nguồn vốn và nghiệp vụ đạt chuẩn, được sự giám sát của Ngân hàng nhà nước mới đảm đương nổi dịch vụ này.

Năm 2009, một doanh nghiệp khác từng nghiên cứu và vận động các cổ đông góp vốn để áp dụng mô hình repo bất động sản. Dịch vụ này có nguồn gốc từ chứng khoán, có tên tiếng Anh bắt nguồn từ chữ Repossess of property (sở hữu lại tài sản), viết tắt Repo. Cách thực hiện repo bất động sản không khác gì những cuộc giao dịch nhà đất thông thường, chỉ đặc biệt ở chỗ không mua đứt bán đoạn mà có điều kiện ràng buộc, gần giống với hình thức cầm cố có thể chuộc lại với giá gốc kèm theo lãi suất.

Tuy nhiên, hiện doanh nghiệp này cũng chưa thể tiến hành repo bất động sản theo ý muốn vì lo ngại tranh chấp kiện tụng do thị trường địa ốc chưa ổn định và còn thiếu hành lang pháp lý.

Khách hàng đang khảo sát, tìm hiểu sản phẩm bất động sản tại triển lãm propex VN 2009. Ảnh: Hà Thanh.

Nhận định về tính khả thi của các hình thức hút vốn vào thị trường bất động sản nói riêng và thị trường tài chính nói chung, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, leasing và repo bất động sản đang đứng ở cửa hẹp.

Theo ông Hiển, leasing (cho thuê, thuê mua) tuy phát triển mạnh mẽ trên thị trường tài chính quốc tế nhưng chỉ mới xuất hiện tại VN trong thời gian ngắn (5 năm). Hiện leasing chủ yếu đẩy mạnh cho thuê tài chính và cho thuê vận hành vào các nhóm sản phẩm: giao thông vận tải, thiết bị cơ giới, thiết bị văn phòng, trang thiết bị y tế, các thiết bị sản xuất hàng xuất khẩu, công nghiệp nhẹ, công nghiệp chế biến… Ngoài ra, nghiệp vụ này chủ yếu “sống” dựa vào vào các tài sản cho thuê là phương tiện vận tải, máy móc dây chuyền công nghệ cao. Chuyên gia này cho hay, leasing bất động sản khó thuyết phục khách hàng vì nó quá mới mẻ, thiếu pháp lý, lãi suất không cạnh tranh so với các dịch vụ cho thuê đang có trên thị trường bất động sản.

Riêng đối với nghiệp vụ repo bất động sản, ông Hiển cho rằng dịch vụ này sẽ lép vế trong cuộc chạy đua với thị trường cầm cố nhà đất, tài sản truyền thống đã tồn tại hàng chục năm qua. Đó là chưa kể đến việc repo vấp phải “đối thủ” nặng ký là chức năng thế chấp bất động sản của hệ thống ngân hàng.

Không chỉ có leasing và repo bất động sản đang loay hoay ở ngã ba đường mà trên thực tế việc chứng khoán hóa bất động sản để khơi thông vốn cho thị trường dù được đánh giá rất cần thiết nhưng vẫn cứ nằm trong kế hoạch “dài hơi”. Quỹ tín thác bất động sản, lên sàn chứng khoán, phát hành trái phiếu vẫn còn là bài toán khó đối với đại đa số doanh nghiệp .

Duy chỉ có một điểm sáng nhỏ lóe lên từ thành công bước đầu trong việc phát hành trái phiếu dự án Belleza (trước đó có tên là dự án phú Mỹ) của Công ty địa ốc Sài Gòn thương tín (Sacomreal). Theo kế hoạch, dự án sẽ hoàn thành vào năm 2012, trái phiếu được phát hành với mệnh giá 1,5 tỷ đồng một đơn vị.

Để đạt chỉ tiêu huy động vốn cho dự án trên, Sacomreal sử dụng chiến thuật bia kèm mồi. Bên cạnh việc huy động vốn bằng cách bán trái phiếu dự án với lãi suất 12% một năm, doanh nghiệp tặng thêm quyền mua căn hộ. Ngoài ra, mỗi trái chủ sẽ được giảm giá 8% khi mua căn hộ. Với cách làm này, trong đợt phát hành hồi tháng 1, Sacomreal chỉ mất ba ngày là đã huy động đủ vốn cần cho dự án. trong đó, có 207 trên tổng số 277 trái chủ đã đóng tiền cọc mua căn hộ Bellza.
Chủ tịch HĐQT Công ty Sacomreal Đặng Hồng Anh nhận định: “Dù việc huy động vốn trên thị trường bất động sản không dễ dàng nhưng hình thức trái phiếu dự án cơ bản đã được khách hàng, nhà đầu tư chấp nhận”.
Song, một chuyên gia bất động sản cho rằng, trái phiếu dự án chỉ đạt hiệu quả khi thị trường địa ốc phát triển ổn định và không phải doanh nghiệp nào cũng thực hiện được. Để huy động vốn bằng hình thức này, doanh nghiệp phải có uy tín vững chắc trên thương trường.

Nhiều chuyên gia phàn nàn, tại VN, thị trường tài chính nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đang nghèo nàn, đơn điệu các hình thức huy động vốn. Điều này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp (đói vốn trung và dài hạn) mà ngay cả người có tiền nhàn rỗi trong xã hội cũng bị thiệt thòi. Bởi lẽ, họ không có nhiều sự lựa chọn để đầu tư hiệu quả nên mất đi cơ hội dịch chuyển đồng vốn để sinh lợi, làm giàu. Nhìn ở góc độ kinh tế, đây còn là sự lãng phí nguồn vốn trong dân chúng và dồn mọi gánh nặng cung cấp vốn kinh doanh lên hệ thống ngân hàng, khiến nhà băng quá tải và mất tính ổn định.

Vũ Lê