Trong vòng xoay lợi ích

Khi giá trị của đất đai được tăng lên thì nhu cầu về chuyển nhượng, mua bán nhà đất cũng hình thành. Đây chính là điều kiện để khai thác giá trị của đất. Thế nhưng, thời gian qua, thu ngân sách từ khai thác giá trị của đất mới chỉ chiếm con số khiêm tốn – trên 7% tổng thu ngân sách. Theo các chuyên gia, số thu này sẽ lớn hơn nhiều nếu các giao dịch ngầm về nhà đất được kiểm soát.

Không những thế, đất đai mặc dù là của Nhà nước, nhưng Nhà nước không những không huy động được giá trị cực kỳ lớn của đất. Ngược lại, phải chi rất nhiều tiền đền bù khi thu hồi đất để xây dựng kết cấu hạ tầng và các công trình công cộng khác. trong rất nhiều trường hợp đất đai vô giá trở thành vô chủ, được các cơ quan ban phát theo cơ chế xin cho và một số người có chức quyền sử dụng làm của trục lợi, bị những kẻ đầu cơ bán đi, mua lại kiếm lời bất chính.

Mỗi khu ở, công trình hay cụm công trình, thậm chí KĐTM đều có các con số kinh tế đi kèm đảm bảo cho mức đầu tư và tỷ lệ lợi nhuận. Nhưng, có một vấn đề lớn trong quản lý đô thị là việc những khu phát triển mới sẽ đem lại thu nhập và đòi hỏi chi phí như thế nào, có tương xứng không đối với chính quyền đô thị, các nhóm dân cư và DN? Sự phân bổ chi phí qua thuế sử dụng đất, thuế gia tăng giá trị do quy hoạch và đầu tư công đem lại hiện còn mập mờ.

Để phát triển thị trường BĐS, phải gắn với quản lý chặt chẽ về đất đai, về tài chính đất đai. Luật Đất đai (2003) có quy định thành lập trung tâm phát triển quỹ đất ở mỗi địa phương. Từ khi có luật tới nay chỉ một số trung tâm được thành lập, nhưng cũng chỉ hoạt động hời hợt. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cũng quá chậm khiến nguồn cung BĐS không ra được thị trường chính thức (qua các sàn giao dịch) mà phải giao dịch ngầm, không quản lý được giá giao dịch, gây hỗn loạn thị trường. Quản lý đất đai không chặt đã dẫn tới chênh lệch địa tô quá lớn. Đây là mấu chốt cần phải điều chỉnh.

Rõ ràng, vẫn còn những rào cản thiếu minh bạch và thuyết phục để chỉ rõ những yếu tố lợi ích sòng phẳng để đánh thuế, phí, hay chi phí khác lên một hệ thống lợi ích và quan hệ đa chiều và phức tạp như trong đô thị, mà trong đó đất đai đang là vật để chi phối khá nhiều các quan hệ, lợi ích.