tt – phát triển tỉ lệ thuận với tốc độ đô thị hóa, chung cư đang dần dần phổ biến tại các thành phố. ở góc độ dân sự, điều đó cũng có nghĩa căn hộ chung cư có xu hướng giành lấy vị trí tài sản cơ bản trong khối sản nghiệp của một thị dân điển hình.
bởi vậy ở nhiều nước, việc xây dựng và hoàn thiện chế độ pháp lý về chung cư luôn được quan tâm đặc biệt vì tài sản luôn có sức hút tự nhiên đối với con người và là nhân tố kích thích xung đột xã hội.
muốn hạn chế xung đột đến mức thấp nhất, các quy tắc ứng xử liên quan đến tài sản phải thật chặt chẽ, chi tiết và kín kẽ.
trước hết, căn hộ chung cư phải được chỉ định pháp lý rõ ràng để phân biệt rạch ròi căn hộ của người này với căn hộ của người khác. không có những công cụ cổ điển như cọc mốc, tường rào, người ta dùng các công cụ pháp lý trừu tượng, gọi là phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, để làm việc đó. các phần sở hữu riêng phải được mô tả cặn kẽ và nhận dạng được nhờ các trích lục bản vẽ, tài liệu không thể thiếu trong hồ sơ căn hộ chung cư. còn các phần sở hữu chung không chỉ được liệt kê đầy đủ mà phải được xác định bằng một tỉ lệ cụ thể.
về mặt pháp luật tài sản, chung cư phải (và chỉ có thể) là tập hợp những căn hộ. một khi được chung cư hóa, tòa nhà chỉ còn bao gồm các phần sở hữu riêng của từng chủ căn hộ và các phần sở hữu chung của tất cả các chủ căn hộ; không thể có phần nào thuộc sở hữu riêng của nhà đầu tư được khai thác bằng cách cho các chủ sở hữu căn hộ thuê dưới dạng tiện ích phụ trợ.
coi chung cư như một xã hội thu hẹp, thì điều lệ chung cư vừa là “hiến pháp” vừa là “bộ luật dân sự”. các chủ sở hữu căn hộ tập hợp lại trong một thiết chế tự quản, gọi là hội nghị nhà chung cư, có chức năng giống như cơ quan lập pháp của chung cư, đặc biệt là có quyền thông qua và sửa đổi điều lệ đó.
đến nay, luật pháp ở vn chỉ mới quan tâm đến khía cạnh kỹ thuật xây dựng, cấu trúc vật chất của nhà chung cư, căn hộ chung cư và việc quản lý chung cư về mặt hành chính. luật không đả động gì đến chế độ vận hành chung cư như một tổng thể tài sản mang tính chất bất động sản và như một tổng thể các quan hệ phức tạp giữa các chủ sở hữu tài sản trong cuộc sống dân sự.
đặc biệt, đối với phần sở hữu chung, luật có vẻ như muốn đánh đồng tất cả chủ sở hữu căn hộ chung cư theo kiểu “cá mè một lứa”: dù ở tầng trệt hay lầu thượng, hộ lớn hay hộ nhỏ, mọi chủ thể đều có quyền ngang nhau đối với cầu thang, sân chơi, hành lang, nhà để xe… lợi dụng sơ hở của luật, nhiều nhà đầu tư còn giữ lại cho riêng mình một số bộ phận trong kết cấu chung cư mà đáng lý ra phải thuộc phần sở hữu chung, để khai thác như một nguồn tạo thu nhập bổ sung.
trong điều kiện đất chật người đông, khuyến khích phát triển chung cư là giải pháp tốt cho bài toán nhà ở tại đô thị. tuy nhiên, nếu không sớm hoàn thiện luật pháp thì hình ảnh đô thị nhếch nhác với các chung cư ổ chuột, hỗn tạp, mất trật tự, chứa đựng nhiều nguy cơ tranh chấp pháp lý rắc rối, phức tạp và bế tắc là không thể tránh khỏi.
