Thị trường BĐS Hà Nội: Có chỗ đã “sôi”, có nơi chỉ “động”

“diễn biến của thị trường bất động sản (bđs) trong quý iii/2008 vừa qua nhìn chung chững lại đối với các dự án lớn nhưng lại tương đối sôi động với các công trình cải tạo tại các khu vực trung tâm như hoàn kiếm, hai bà trưng, đống đa… và các khu vực xung quanh thành phố như hồ tây và long biên” – ông renato shordon, phó giám đốc công ty cbre việt nam (chuyên về tư vấn, quản lý bđs) đã cho biết như vậy.

thực tế, dạo qua các quận nội thành cũ của hà nội có thể thấy quá trình cải tạo lại các cửa hàng mặt phố và nhà ở tư nhân đang diễn ra không ngừng vì người dân vẫn tiếp tục nâng cấp nhà và cửa hàng mặt phố để cho thuê khi thị trường đang có nhu cầu và giá thuê cao. trong khi đó, tiến độ xây dựng của các dự án lớn bị chậm lại chủ yếu do chính sách thắt chặt tín dụng của các ngân hàng và sự e ngại về cuộc khủng hoảng tín dụng toàn cầu. sau những chính sách kiềm chế lạm phát có hiệu quả của chính phủ, giá thực phẩm, xăng dầu, và chi phí xây dựng lại có dấu hiệu bình ổn, tạo những dấu hiệu tốt cho thị trường bđs phục hồi…

thị trường bđs hà nội vẫn khan hiếm nguồn cung

theo ông renato shordon, nhìn vào tổng quan cung – cầu, thị trường bđs của hà nội, hiện vẫn bị hạn chế bởi nguồn cung còn thiếu. điển hình là mảng thị trường văn phòng, do có rất ít diện tích văn phòng hạng a còn trống để cho thuê nên trong quý iii vừa qua không có nhiều giao dịch thuê văn phòng hạng a. tính đến cuối quý iii, hà nội chỉ có khoảng 1.000m² (chiếm 1,25%) văn phòng hạng a và khoảng 8.000m² văn phòng hạng b (chiếm 4,5%) còn trống.

bên cạnh đó, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại hiện đại, chất lượng cao ở hà nội vẫn còn thiếu, chưa theo kịp nhu cầu của các nhà bán lẻ cần có được mặt bằng tại các cửa hàng mặt phố ở các khu vực trung tâm. ví như, trong tháng 7 vừa qua, kfc đã khai trương cửa hàng thứ 10 trong chuỗi cửa hàng kfc tại phố láng hạ (quận đống đa). an phước pierre cardin, một thương hiệu nhượng quyền cũng đã củng cố vị thế của mình với việc khai trương cửa hàng thứ 14 tại hà nội đặt trên phố bà triệu (quận hai bà trưng).

ở thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê, ngoài ba dự án mới được đưa vào hoạt động năm 2008, 18 dự án căn hộ dịch vụ cho thuê hiện tại đều có hệ số sử dụng cao. hiện có một số yếu tố và xu hướng đáng chú ý trên mảng thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê. đáng chú ý nhất là ngày càng có nhiều người cải tạo lại các căn hộ của mình (tập trung nhiều ở khu vực quanh hồ tây) để cho người nước ngoài thuê. những căn hộ tư nhân này có dịch vụ bảo vệ và dọn phòng và thường là những tòa nhà có dưới 10 căn hộ, hoặc là những biệt thự cải tạo. giá thuê tại những căn hộ này chỉ bằng một phần ba hoặc một nửa giá thuê của các căn hộ dịch vụ cho thuê tiêu chuẩn. cộng đồng người nước ngoài tại hà nội ngày càng có nhiều thông tin hơn về các căn hộ tư nhân như vậy, trong khi các chủ nhà cũng quan tâm hơn đến thu nhập mà họ có thể thu được từ việc cho thuê căn hộ.

giá bđs chỗ cao, chỗ lắng

theo nghiên cứu của cbre việt nam, do thị trường bđs hà nội khan hiếm về nguồn cung, kéo theo giá cả đứng ở mức cao nên khách thuê tại các mảng thị trường văn phòng, khu thương mại/mặt bằng bán lẻ, và khách mua căn hộ đang có những phản ứng lại. các hợp đồng thuê chủ yếu là ngắn hạn và thời hạn thuê rút ngắn do khách thuê đang nhắm đến nguồn cung mới sẽ được đưa vào thị trường trong vài năm tới. 

tại hà nội, giá thuê hàng tháng của văn phòng hạng a dao động từ 45usd đến 67usd/m²/tháng (đã bao gồm phí dịch vụ và chưa bao gồm vat); giá thuê của văn phòng hạng b dao động từ 25usd đến 45usd/m²/tháng. mức giá thuê văn phòng này ở hà nội, cao vào hàng nhất nhì so với các thành phố khác ở khu vực châu á. khách thuê đang trở nên kỹ tính và nhạy cảm hơn đối với giá thuê trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới đang có nhiều biến động. phần lớn các khách thuê hiện nay đang tìm kiếm diện tích thuê có giá thuê thấp hơn hoặc bằng 40usd/m²/tháng.

ngoài ra, do mặt bằng cho thuê tại các trung tâm thương mại chưa nhiều, giá thuê tại các trung tâm thương mại lớn như vincom city towers, pacific place, opera business center (obc), parkson viet tower và tràng tiền plaza vẫn ở mức cao, với giá thuê tại tầng trệt là 65usd – 130usd/m²/tháng trong quý iii/2008. những khu thương mại này có vị trí đẹp, giá thuê cao nhất, và hệ số sử dụng đạt mức hoặc xấp xỉ 100%.

mặt khác, trong quý iii, giá của tất cả các mảng thị trường nhà ở đều ở dưới mức cao nhất đạt được tại thời điểm trước tết. mặc dù trong quý iii có nhiều giao dịch mua bán hơn, nhưng nhìn chung số lượng các giao dịch thành công không nhiều do có các kỳ vọng khác nhau từ cả hai phía người mua và người bán. tuy giá chào bán của nhiều dự án tiếp tục giảm dần, thị trường vẫn chưa ổn định vì đa số người bán vẫn rất miễn cưỡng không muốn bán với giá thấp trừ phi họ đang chịu áp lực của khoản vay ngân hàng đến kỳ đáo hạn trong khi người mua lại có xu hướng chờ đợi với hi vọng giá sẽ giảm tiếp.

trong một buổi trả lời báo chí gần đây, ông  lê xuân nghĩa, vụ trưởng vụ chiến lược phát triển ngân hàng, ngân hàng nhà nước cho biết: các ngân hàng thương mại đang giảm bớt các rào cản cho vay bđs, để tái cấu trúc lại các khoản nợ (tức chọn các dự án bđs có triển vọng tốt để tiếp tục cho vay, để nhà đầu tư có thể hoàn thành dự án, bán được và trả nợ ngân hàng). tuy vậy, rất nhiều người mua tiềm năng vẫn gặp khó khăn khi gia đình và bạn bè là nguồn cung vốn cho các giao dịch mua nhà trước đây, cũng không sẵn lòng cho vay trong bối cảnh nền kinh tế không ổn định tại thời điểm hiện tại.

thị trường bđs phía tây hà nội – thêm sự lựa chọn mới

từ ngày 1-8-2008, tp hà nội mở rộng địa giới hành chính với diện tích gấp 3 lần hà nội cũ. kéo theo đó, thị trường nhà ở phía tây và khu vực hà đông trở thành một lựa chọn về nhà ở có tính cạnh tranh cao.

con đường kết nối chính giữa hà đông và hà nội hiện tại là đường nguyễn trãi, có tới 8 dự án nhà ở đang trong giai đoạn xây dựng. đường khuất duy tiến kéo dài và trục giao thông phía bắc của hà đông (lê văn lương kéo dài) đang được thi công. sau khi các trục đường chính này hoàn thành, việc đi lại giữa hà nội, khu vực mỹ đình và hà đông sẽ được cải thiện đáng kể. các tuyến đường được kéo dài này sẽ mang lại động lực phát triển cho khu vực bằng việc kết nối với trung tâm thương mại chính hiện tại và tương lai.

nhu cầu chính về nhà ở tại thị trường hà đông chủ yếu đến từ việc mở rộng hà nội và mở rộng ra phía tây. điều kiện giao thông tốt hơn và vị trí gần với trung tâm mới của thành phố giúp người dân giảm bớt những đắn đo về khoảng cách trong quyết định mua nhà tại hà đông. biệt thự, căn hộ chung cư cũng như đất được bán với mức giá từ trung bình đến tương đối cao. đất biệt thự hiện có giá bán khoảng 700usd –1.000usd/m², trong khi căn hộ chung cư có giá bán khoảng 900usd –1.700usd/m².

mới đây, chủ đầu tư tsq công bố giá bán của dự án tiếp theo trong khu đô thị mỗ lao là 900 usd/ m². theo đánh giá của các chuyên gia, nếu tsq cam kết dự án có chất lượng cao và xây dựng theo đúng tiến độ, dự án này sẽ có tính cạnh tranh cao với điều kiện hệ thống giao thông kết nối hà đông và trung tâm mới mỹ đình (trong khu vực đường phạm hùng) được hoàn thành theo đúng dự kiến vào thời điểm dự án đi vào hoạt động…

theo báo cáo, tính đến quý 3/2008, hà đông có khoảng 90 dự án nhà ở, trong đó có các dự án điển hình như: khu đô thị mới (kđtm) văn quán, mỗ lao, văn khê và kđtm văn phú. có một số nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia đầu tư vào các hợp phần khác nhau của các kđtm này bao gồm: booyoung, huyndai rnc và inpyung.

như vậy, trong thời gian tới, với hạ tầng cơ sở được cải thiện, khu vực hà đông và phía tây thành phố mang đến thêm nhiều lựa chọn về nhà ở, tạo nên một địa bàn sống mới cho các hộ dân thủ đô.