Dự án đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài, TP.HCM: Con đường không “ngay thẳng”

Bất thường hợp đồng “hai trong một”

Hợp đồng B.T (Xây dựng-chuyển giao) dự án đường Tân Sơn Nhất –Bình Lợi – Vành đai ngoài ở Tp.HCM đã được ký dưới dạng “hai trong một”. Theo đó, 5 khu đất tại những vị trí có khả năng sinh lợi cao đã được giao cho nhà đầu tư để xây dựng căn hộ bán thu lợi, trong khi cong đường chưa thấy đâu. Thậm chí nhà đầu tư nước ngoài còn mạnh dạn xin Thủ tướng Chính phủ cho sang nhượng dự án bất động sản ở quận 10 để lấy tiền làm đường. Nhiều điều khoản nhập nhằng trong bản hợp đồng “hai trong một” này đã làm thiệt hại về mặt kinh tế cho nhà nước.  

Nhập nhằng hợp đồng BT ký tắt

Hợp đồng BT được ông Nguyễn Hữu Tín, phó Chủ tịch UBND Tp.HCM ký với nhà đầu tư nước ngoài ngày 5/12/2007 trước khi cấp giấy chứng nhận đầu tư, hầu hết không thay đổi so với bản ký tắt được đưa ra để lấy ý kiến các Bộ liên quan trước đó dù rằng có nhiều điều khoản bất thường.

Tuy bản hợp đồng trên chỉ được coi là hợp đồng tạm (ký tắt) nhưng nó lại có giá trị thật. Vì theo thỏa thuận tại điểm ii, khoản b, điều 3.1 của hợp đồng, hợp đồng BT chính thức do Doanh nghiệp BT ký với UBND Tp.HCM sau ngày cấp giấy chứng nhận đầu tư được xem như là một bên của hợp đồng tạm này.

Những mố cầu Bình Lợi hoen rỉ nằm trơ

trong hợp đồng BT này thay vì phải yêu cầu nhà đầu tư ngoài việc lập và ký hợp đồng dự án xây dựng chuyển giao con đường, thì phải lập và ký hợp đồng khác cho các dự án thu hồi vốn theo quy định tại Nghị định 78/2007. Nhưng UBND Tp.HCM lại cho phép nhập hai hợp đồng lại với nhau tạo thành một “mớ hỗn độn” khó phân biệt cả về mặt quản lý triển khai thực hiện và nghĩa vụ tài chính của dự án con đường và các dự án khác.

Vì là hợp đồng “hai trong một”, nên UBND Tp.HCM đã cho phép doanh nghiệp BT, tức là Công ty TNHH một thành viên phát triển GS Sài Gòn trực thuộc Công ty GS E& C, cũng thực hiện vai trò “hai trong một”, tức là, vừa làm chủ đầu tư dự án con đường, vừa làm chủ đầu tư các dự án khác thực hiện song song. Quan ngại về vấn đề này, Bộ Tài chính đã đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư yêu cầu chủ đầu tư thành lập doanh nghiệp khác hoặc có sự phân định cụ thể đối với các dự án khác về vốn, trách nhiệm đối với dự án con đường… Cụ thể, trong văn bản số 12455/BTC-TCĐN ngày 17/9/2007, Bộ Tài chính khẳng định: Việc giao cho Doanh nghiệp BT quản lý và kinh doanh đồng thời các dự án khác là không phù hợp với quy định tại Nghị định 78/2007/NĐ-Cp, có thể làm ảnh hưởng tới việc tổ chức quản lý và triển khai dự án con đường, dễ gây hiểu lầm về các nghĩa vụ tài chính của các dự án khác.

Thực tế tại hợp đồng, con số 340 triệu USD tổng vốn đầu tư của doanh nghiệp BT, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được thành lập để thực hiện dự án con đường và các dự án khác, là một con số được đưa ra để “tung hỏa mù”. Vì rằng, con số này có thể thay đổi, và không thể phân định được đâu là vốn đầu tư cho con đường, đâu là vốn đầu tư cho các dự án khác. Không những thế, không ai biết được chính xác lượng tiền mặt trong 340 triệu USD là bao nhiêu bởi hình thức vốn được thể hiện bằng hai giá trị là tiền mặt và hiện vật, và được góp theo tiến độ dự án.

Không chỉ nhập nhằng về tổng vốn đầu tư, mà sự quy đổi giữa giá trị con đường và số tiền thuê 5 khu đất cũng chưa được các cơ quan quản lý chuyên ngành thông qua. trong hợp đồng, nhà đầu tư đưa ra dự toán giá trị con đường vào khoảng 291 triệu USD, đã bao gồm cả 120 triệu USD tối đa được chi cho bồi thường, giải phóng mặt bằng. Con số này có thể thay đổi tùy vào việc thực hiện dự án và chưa được Bộ Giao thông vận tải “thông qua”. trong khi đó, số tiền thuê đất được tính là 228 triệu USD cũng là một con số “áng chừng” vì không được xác định trên cơ sở quy hoạch chi tiết 1/500 của từng dự án theo đề nghị của Bộ Xây dựng. trong văn bản 8512/ BKH-ĐT & GSĐT trình Thủ tướng Chính phủ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã giao UBND Tp.HCM phải lấy ý kiến Bộ Giao thông vận tải, Bộ Xây dựng về quá trình phê duyệt thiết kế, dự toán và xác định giá trị con đường và các dự án khác. Tuy nhiên, hợp đồng BT đã được ký, hầu hết không có gì thay đổi so với bản ký tắt trước đó và ý kiến của các Bộ đã bị “vứt sọt rác”.

Không dừng lại ở đó, phương thức thanh toán số tiền thuê đất 228 triệu USD này cũng “có vấn đề”. Tại điều 31.3 của hợp đồng, số tiền trên “sẽ được xem là đã được thanh toán đầy đủ một lần khi Giấy chứng nhận đầu tư được cấp”. Nếu như “các dự án khác” được tách thành một dự án riêng, triển khai độc lập, thì theo quy định bắt buộc, chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ về mặt tài chính trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà không có chuyện “xem như”. Thêm vào đó, chủ đầu tư sẽ phải có trách nhiệm trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án khác mà không được phép “khoán thẳng” cho thành phố, buộc thành phố phải chi tiền ngân sách ra để thực hiện. Theo quy định tại Nghị định 78, nếu thành phố hỗ trợ nhà đầu tư trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, thì phải được thực hiện bằng một dự án khác và phần vốn hỗ trợ này không được tính vào các nguồn vốn thực hiện dự án. 

Dự án quận 10 đang được sử dụng làm bãi giữ xe ô tô

Cũng vì hợp đồng “hai trong một”, nên nhà đầu tư đã viện cớ chi số tiền 120 triệu USD cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng dự án con đường gấp nhiều lần so với số tiền 1% dùng để bảo lãnh hợp đồng để xin miễn nộp khoản tiền này. Việc miễn nộp tiền bảo lãnh hợp đồng cho nhà đầu tư là trái với quy định tại điều 19, nghị định 78/2007. Đây cũng là ý kiến của Bộ Tư pháp khi góp ý về bản ký tắt hợp đồng BT. trong đó, Bộ Tư pháp đề nghị “cần quy định rõ số tiền bảo đảm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng BT phù hợp với điều 19 của nghị định 78/2007”. Cần nói rõ thêm, tiền bảo lãnh hợp đồng là một khoản tiền nằm ngoài tổng vốn đầu tư dự án, tức là nằm ngoài tiền thực hiện hợp đồng, để trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện sai hợp đồng hoặc không thực hiện hợp đồng thì thành phố có quyền xử phạt bằng cách cấn trừ vào số tiền này, còn nếu nhà đầu tư thực hiện đúng hợp đồng thì tiền bảo lãnh sẽ được trả lại sau khi hoàn thành dự án. Số tiền 120 triệu USD trong trường hợp trên là số tiền thực hiện hợp đồng, vì thế, không thể được xem là số tiền bảo lãnh hợp đồng.

Những thiệt hại nhãn tiền về kinh tế

Như chúng tôi đã đề cập, sự nhập nhằng trong bản hợp đồng đã dẫn đến những thiệt hại đáng kể, trước mắt thiệt hại nhãn tiền là về mặt kinh tế. Đó là việc định sai giá các khu đất và việc chi tiền ngân sách không đúng quy định cho bồi thường giải phóng mặt bằng.

Thực tế cho thấy, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất của 5 khu đất “trao đổi” là 228 triệu USD đã được thẩm định giá vào năm 2005, 2006 và dựa theo đơn giá tại Quyết định số 316/2004/QĐ-UB của Tp.HCM ngày 24/12/2004. trong khi việc giao đất diễn ra sớm nhất cũng vào quý 1/2008 theo thỏa thuận hợp đồng. Thời điểm giao đất (2008) và thời điểm xác định giá đất (2005, 2006) cách nhau quá xa đã dẫn đến thiệt hại về mặt kinh tế cho nhà nước.

Nghị định 84/2007 quy định rõ giao đất thời điểm nào thì nghĩa vụ tài chính được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm đó. Thế nhưng UBND Tp.HCM giao đất năm 2008 nhưng lại thẩm định giá đất từ năm từ năm 2005.

Cụ thể, việc thẩm định giá 5 khu đất được UBND Tp.HCM được chốt vào thời điểm tháng 10/2006. Thậm chí, khu đất Lý Thường Kiệt còn được thẩm định giá từ tháng 10/2005. Theo Nghị định 101/2005 về thẩm định giá thì chứng thư thẩm định giá chỉ có giá trị tại thời điểm thẩm định giá (tối đa 6 tháng). Như vậy cho tới thời điểm năm 2007, chứng thư thẩm định giá này đã hết hiệu lực. Thế nhưng, UBND Tp.HCM lại căn cứ vào đó để xác định giá trị quyền sử dụng đất và ký hợp đồng với nhà đầu tư. Chưa hết, hợp đồng BT được ký vào ngày 5/12/2007, tức là vào thời điểm xảy ra cơn sốt giá đất ở Tp.HCM, nếu định giá vào thời điểm này, giá trị quyền sử dụng đất sẽ cao hơn nhiều so với giá 228 triệu USD. Không chỉ có thế, theo thỏa thuận trong hợp đồng, thời điểm giao đất chậm nhất là vào cuối năm 2009 đối với khu đất ở quận 9, chiếm 90% tổng diện tích 5 khu đất, tức là sau thời điểm ký hợp đồng khoảng 2 năm. Theo bảng tham khảo của chúng tôi, chỉ cần so sánh giá đất thị trường năm 2007 đã tăng gấp 3-4 lần so với năm 2006, chứ đừng nói so sánh giá đất năm 2005 với các thời điểm năm 2008, 2009.

Quan trọng hơn, việc thẩm định giá bất động sản không căn cứ vào quy hoạch chi tiết 1/500, mà chỉ căn cứ vào thỏa thuận chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc bởi các bên là Công ty GS E & C và Sở Quy hoạch- kiến trúc Tp.HCM trong cuộc họp tháng 10/2006 là chưa sát với thực tế. Về nguyên tắc, muốn thẩm định giá bất động sản phải dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500 và quy hoạch này phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhận thấy việc nhà đầu tư chưa lập quy hoạch 1/500 các dự án khác mà đã vội vàng lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đầu tư, Bộ Xây dựng đã nhiều lần đề nghị UBND Tp.HCM yêu cầu nhà đầu tư phải thực hiện đúng quy trình. trong vòng chưa đầy 4 tháng, Bộ Xây dựng ban hành 2 văn bản nhắc nhở về vấn đề này. Lần thứ nhất, tại văn bản số 1048/BXD ngày 21/5/2007, Bộ Xây dựng đề nghị UBND Tp.HCM thẩm định phê duyệt dự án BT xây dựng tuyến đường Tân Sơn Nhất- Bình Lợi-Vành đai ngoài và yêu cầu chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để làm cơ sở để tính toán về mặt kinh tế khi xem xét dự án BT. Lần thứ 2, tại văn bản số 1926/BXD ngày 7/9/2007, một lần nữa Bộ Xây dựng đề nghị: Căn cứ hồ sơ bổ sung cho thấy quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án thành phần chưa được lập và phê duyệt, đề nghị chủ đầu tư bổ sung quy họach chi tiết của các dự án thành phần để làm căn cứ cho việc xem xét về mặt kinh tế, đồng thời là căn cứ để ràng buộc trách nhiệm của nhà đầu tư triển khai thực hiện các dự án thành phần theo đúng quy hoạch. Nhưng những đề nghị trên đã bị “lờ” đi.

Không chỉ thất thu từ việc cho thuê địa điểm 5 khu đất, mà ngân sách thành phố còn bị thiệt hại bởi việc bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài. Hợp đồng đã được kí hai năm rưỡi qua, nhưng việc bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn chưa xong. Nguyên nhân chính là do người dân khiếu kiện về việc con đường bị chẻ đoạn đầu và bị nắn đoạn sau so với phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ năm 1997. trong khi đó, số tiền mà nhà đầu tư chi cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng con đường chỉ chốt ở con số 120 triệu USD. Thời gian bồi thường kéo dài, đơn giá đất thay đổi, nếu vượt quá số tiền trên thì theo thỏa thuận trong hợp đồng thành phố sẽ phải lấy ngân sách ra chi trả. Tại văn bản số 5495/UBND-MTĐT ngày 30/8/2008, UBND Tp.HCM đã xác định tổng mức đầu tư cho tuyến đường dự kiến là gần 495 triệu USD, tương đương với khoảng 7.900 tỉ đồng. trong đó, tiền đền bù giải phóng mặt bằng khoảng 281 triệu USD, tương đương khoảng 4.500 tỉ đồng. So dự kiến tháng 8/2008 này với số tiền tối đa 120 triệu USD, thì ngân sách thành phố phải trả ít nhất cũng khoảng 161 triệu USD. Còn so với giá đất hiện nay, số tiền này chắc chắn sẽ lớn hơn nhiều. trong khi đó, chiếu theo Nghị định 78/2007, UBND thành phố muốn hỗ trợ nhà đầu tư trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng thì bắt buộc phải theo một dự án riêng, và số tiền bồi thường giải phóng mặt bằng không được tính vào vốn đầu tư của dự án.

Không chỉ phải chi tiền bồi thường cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng dự án con đường, UBND Tp.HCM còn phải chi trả cả số tiền giải phóng mặt bằng của 5 khu đất khoảng 1 triệu m2. Nếu lập một hợp đồng riêng cho 5 khu đất theo đúng quy định, thì trách nhiệm giải phóng mặt bằng phải thuộc về chủ đầu tư và đương nhiên ngân sách thành phố không phải chi trả. 

Thêm vào đó, việc xây dựng tuyến đường không chỉ “vấp” ở việc khiếu kiện của người dân về bồi thường giải phóng mặt bằng, mà còn “vướng” cả ở những nơi mà việc giải phóng mặt bằng đã hoàn tất từ lâu. Cụ thể là việc thi công cầu Bình Lợi kéo dài. Không rõ vì lý do gì mà cầu Bình Lợi vẫn chưa thành hình dù rằng đã khởi công từ lâu và có rất nhiều lời hứa chiếc cầu cong dạng Nielsen dài 125m cùng 8 nhịp dẫn sẽ sớm được hoàn thành. Hiện chỉ có những mố cầu đã hoen rỉ nằm trơ. Theo thỏa thuận trong hợp đồng, nếu thời gian thực hiện xây dựng con đường kéo dài mà không do lỗi của nhà đầu tư, thì thành phố sẽ phải gia hạn thực hiện và những chi phí phát sinh do việc chậm trễ này, mặc dù sẽ có thương lượng, vẫn do địa phương có  trách nhiệm chi trả. 

Đây chỉ là những thiệt hại nhãn tiền mà Tp. Hồ Chí Minh phải chịu, còn những thiệt hại khác thì chưa có hồi kết.